秦 楚 物 业
摘 要
本文从物业管理公司与开发商、园区业主三方面之间的关系入手，了解园区物业管理中现存在的若干问题，并分析了物业管理公司现处的尴尬局面；通过对物业管理中收费与服务等问题，尤其是收取物业费的现状、物业管理服务质量、业主托欠物业费情况和原因等做相对深入的分析，并参照一些在这方面相对比较成功的园区物业管理的特征和经验，来找出有效的对策解决物业管理收费难这个一直困扰物业管理公司，影响其发展的问题，为物业管理的发展扫清一部分障碍。 关键词：物业管理、物业费、服务质量、方案
引 言
随着现在社会的发展，城镇化建设和房改的不断推进；以前的独门独院被现在的园区居住所代替，物业管理孕育而生，并不断发展。虽然现在物业管理已经小有成就，但存在的问题仍然很多，这些问题在一定程度上制约着物业管理进一步的发展和完善，尤其是其中的物业管理收费问题是从物业管理存在开始就没有彻底解决的问题。物业管理是针对园区住户的一种服务，但园区住户为什么和物业管理公司的矛盾不断，这一切一切的根源是因为物业管理公司对于园区住户提供的服务是有偿服务。现在就对于物业管理收费问题中的一两个问题提出自己的一些观点。
一、 物业费核算办法：
1、商务中心公寓部分:1元/平米/月*面积*12个月=全年物业费;同时收取生活垃圾清运费每月每户6元，电梯费0.5元 /平米/月*面积*12个月=全年电梯费。 2、商务中心底商:6元/平米/月*面积*12个月=全年物业费; 同时收取生活垃圾清运费每月每户6元。
3、汽配A区商铺:6元/平米/月*面积*12个月=全年物业费; 同时收取生活垃圾清运费每月每户6元。
I
秦 楚 物 业
一 物业管理公司与园区业主的关系
物业管理是现代城镇房地产经营与管理的一种模式。是指业主通过选聘物业管理公司，由业主和物业管理公司按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。严格的意义讲，物业管理公司为园区业主们提供的是一种服务。双方是管家和业主的关系。
（一）园区物业管理公司与开发商的关系
原本物业公司和开发商应该是有一个相互制约的关系，但实际上现在90%以上的物业公司是和开发商绑定在一起的，不是开发商的子公司就是其有联系的公司；在开发商还没有完全具备条件，聘用物业公司进行管理的时候却已经让物业公司入住管理。所以很多物业公司在验收和接管过程中，就不能很好的为业主把好关，做好这个管家的工作，使后续管理上带来了一些问题。另外在出现问题以后，物业公司也不方便去严格地追究开发商的一些责任。现在很多的物业管理公司在代开发商受过，开发建设过程中遗留下来的很多问题，包括它打广告时配套的一些有利条件。还有就是开发商在建设过程中，有质量的问题等，都遗留到物业的阶段才暴露出来。
（二）物业管理公司和园区业主的关系
交房后，物业公司将是园区的管家，以后园区的很多事情都要靠物业来完成。可以说物业是最熟悉园区的了，所以他们提出的意见往往比设计专家更有实用性和可操作性。如果物业公司能在楼盘开发时就进入园区，了解园区开发的过程与情况，针对未来的管理提出意见，那么必然对未来的管理起到很大的帮助。照这样说物业管理公司服务于园区业主，本应让业主住得更放心、更舒心。但由于物业管理公司和开发商有着这层次的关系，当业主入住后发现开发商售前的承诺没有兑现。开发商建设过程中的质量问题开始暴露，业主就只能对着物业管理公司
II
秦 楚 物 业
发难。问题解决不了，就不交物业费。从而使业主和物业公司一开始就产生了对立的情绪；物业管理公司处在了既服务于园区业主，又与业主相对立的尴尬局面。 （三）物业公司对于业主提供有偿服务
业主认为物业管理公司是开发商的子公司或是开发商聘请回来的，本应该帮助园区业主解决好跟房屋和园区有关的等等问题，不应该收取物业费；既然已经让业主交了物业费，物业公司就更应该为业主的利益着想，把业主的利益放在第一。所以只要一遇到问题就会找物业公司解决，一旦物业公司解决不了，或是解决的不够好。业主自然就会有不交物业费，解聘物业公司等想法。所以说物业管理公司与园区业主之间的矛盾不管起因是什么，其本质不过是物业管理公司对于园区的服务是有偿服务。而业主不愿意接受这种服务是有偿的这个现实。 二 物业管理公司收费与服务问题分析
物业管理发展到现住已经小有成就，但存在的问题仍然很多，这些问题在一定程度上制约着物业管理进一步的发展和完善。物业管理针对园区是一种有偿的服务，每一种有偿服务都要涉及到的问题，比如是收费问题，服务质量问题等等，物业管理也不例外。物业管理收费难、收费率低是现在物业管理公司普遍存在的问题，这使我国多数物业管理公司处于尴尬境地。据统计，大多数物业管理服务公司收费率只能达到50%-70%左右，有的甚至只有30%。而对于物业管理公司服务的投诉案件却比比皆是。物业管理收费难主要是有物业管理公司和业主两方面的问题。
（一）物业管理公司收取物业费存在的问题
从物业管理公司的角度来分析，物业收费难在很大程度上是因为物业公司收取物业费用中存在的问题。如收费没有明确的标准，国家法规的欠缺，及收费和服务的质价不相符等等。
1 物业管理费用征收标准实际执行情况分析
III
秦 楚 物 业
（1）物业管理费用征收标准实际执行不到位,远远低于物价部门审定标准，而且对于物业管理费收费的标准没有明确规定。业主交一块钱能享受多少服务，没有明码标价，业主和物业管理公司对于这个也没有一个相对比较共识的标准。 （2）我国尚无全国性统一性的物管法规，对物业管理服务项目、服务标准没有统一规定，对支付多少物业费，提供什么样的服务，怎样达到“质”、“价”相符没有统一的要求，同时已颁布的《物业管理条例》缺乏实际操作性，各地自行制定相关的地方性法规，各省市政府对有关物业管理法规制度的执行细则均有不同版本，无法统一形成完整、系统的体系，这些法规性的文件之间有着各自的地方特色，甚至相互矛盾，专业物业管理公司的管理难度亦相对地大大增加，由此造成业主和物业企业在服务标准上认识偏差较大。 2 物业管理服务质量情况分析
（1）物业管理在中国仅有30年左右的发展历史，首先发端于沿海发达城市，在全国发展起来也就最近10年的时间，所以在管理服务水平上与专业的物业管理服务有一定差距。物业管理行业市场化进程滞后，造成部分物业管理服务企业运行模式和机制与市场机制要求不协调，其结果是从业人员工作积极性不高，更别说工作的主动性和创造性了。致使物业服务工作不到位，不按规范操作，侵害了业主的利益。业主认为质价不符，就不缴纳物业管理服务费，物业管理公司“收费率”自然就不会高。物业管理实践中，物业管理公司只能从双方的利益出发，根据物业管理费的收缴情况，提供相应的物业服务。
（2）物业收费应是优质优价，按质论价，而不应是统一不变的，如果是统一不变的则体现不出服务的差别性和收费的差别性，应该在不同的范围内实施标准的量化与质化，从而体现质价比的合理性，公平竞争的原则性，现在我国的物业管理企业多数为原来的房地产公司分立出来的，或是从房管部门转制而来的，体制转轨的过程是急促的，被动的，固而产生物业管理公司规模小，管理成本居高不
IV
