2.1.1项目地址 .................................................. 11 2.1.2建设条件 .................................................. 11 2.2.市政配套设施条件 ............................................... 12 2.3德州阳光新天地项目基本情况分析 ................................. 12
2.3.1项目概况 .................................................. 12 2.3.2建设方案规划 .............................................. 13 2.4.德州阳光新天地项目SWOT分析及项目定位 .......................... 14
2.4.1项目整体SWOT分析 ......................................... 14 2.4.2项目定位 .................................................. 15 2.4.2.1商业网定位 .............................................. 15 2.4.2.2形象定位 ................................................ 18
3德州阳光新天地项目风险识别 ................................ 18
3.1投资决策阶段的风险识别 ......................................... 18
3.1.1投资环境风险 .............................................. 19 3.1.2开发位置风险 .............................................. 20 3.1.3投资可行性风险 ............................................ 21 3.2土地获取阶段的风险识别 ......................................... 22
3.2.1开发土地购买的风险 ........................................ 22 3.2.2征地安置风险 .............................................. 22 3.2.3招投标风险 ................................................ 23 3.2.4筹资风险 .................................................. 23 3.3建设阶段风险的风险识别 ......................................... 24
3.3.1施工工期风险 .............................................. 24 3.3.2质量风险 .................................................. 24 3.3.3成本风险 .................................................. 25 3.3.3.1设计变更风险 ............................................ 25 3.3.3.2价格变更风险 ............................................ 25 3.3.4施工安全风险 .............................................. 26 3.3.5信息风险 .................................................. 26
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4德州阳光新天地项目风险评价 ................................ 26
4.1投资决策阶段的财务可行性分析 ................................... 26
4.1.1投资估算 .................................................. 26 4.1.2以销售形式体现所获得的经济效益 ............................ 28 4.1.3项目运营后所获得的经济效益 ................................ 29 4.1.4不确定性和风险分析 ........................................ 30 4.2前期和施工建设阶段风险评价 ..................................... 32 4.3评估结论 ....................................................... 33
5德州阳光新天地项目风险的控制措施 .......................... 34
5.1投资决策阶段风险的控制对策 ..................................... 34 5.2土地获取阶段风险的控制措施 ..................................... 35
5.2.1征地安置风险控制措施 ...................................... 35 5.2.2对资金筹集风险的控制措施 .................................. 35 5.2.3对招投标风险的控制措施 .................................... 35 5.3工程建设阶段风险的控制措施 ..................................... 36
5.3.1施工进度风险控制措施 ...................................... 36 5.3.2质量风险的控制 ............................................ 37 5.3.3对成本风险的控制措施 ...................................... 37 5.3.3.1对设计变更风险的控制措施 ................................ 37 5.3.3.2对原材料成本风险的控制 .................................. 38 5.3.4对安全风险的控制 .......................................... 38
6结论与不足 ................................................ 39 参考文献 ................................................... 41 致 谢 ..................................................... 44 个人简历 ................................................... 45 攻读工程硕士期间所发表的文章 ............................... 45
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德州阳光新天地项目风险管理研究
0引言
0.1研究的背景和意义
0.1.1研究的背景
此课题来源自工作中本人所参与的德州阳光新天地房地产开发项目。
房地产业就目前来看，属于我国国民经济支柱产业的范畴。它与国民经济有着相互促进制约的关系。一方面它促进了国民经济的持续快速发展，它带动了建筑、装饰、银行、家电、钢铁、化工、机电以及家具等各个行业的发展。同时也受国民经济的制约。国民经济的发展速度与模式直接影响着房地产业的发展速度。
我国房地产业兴起于20世纪80年代，发展壮大于20世纪90年代。上世纪90年代以来福利房逐步取消，商品房发展起来，在国家积极财政政策的激励下，房地产投资占GDP比例逐渐增加。由于国家经济水平的提高和居民收入的较快增长导致人们用于投资房地产和改善住房的需求不断膨胀，房地产业得到了较快的发展。但是随着市场经济的快速发展，竞争越来越激烈。导致我国房地产市场呈现出诸多问题:房地产的总体规模越来越大、地区发展不平衡、城镇居民居住水平差异大、产品结构失衡、房价上涨过快等。2008年，金融海啸使我国房地产市场成交量大幅下降、我国通过出台一系列银行调控政策增加房地产市场的活力但收效甚微，开发商对市场预期观望。2009年出现了房价下跌、成交量下滑、房企财政吃紧等一系列问题，经过一段时间的低迷之后，加上政府的经济调控，中国房产市场逐渐出现复苏，并快速发展，房价出现大幅度增长。2010年我国为了抑制房价，及时通过多种手段进行了调控，包括金融和税收等手段，抑制房价的较快上涨。而在2012年我国房地产业再次进入摇摆期，人们对楼市均持观望态度。房地产市场的多变性导致开发商开发房地产项目的风险非常大，开发商必须加强对项目的风险管理以获取竞争优势。
本文通过对项目风险管理基本理论进行运用，并与房地产行业的特点相结合，研究对象选择了阳光新天地项目，通过深入分析该项目的内外部环境以及其特点之后，利用风险识别、风险评估等方法，从投资决策到土地获取再到项目建设三个阶段，来指出该项目所存在的风险和其出现的缘由，对各阶段风险进行了评估，提出了较为可行的风险控制措施。
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德州阳光新天地项目风险管理研究
0.1.2研究的意义
房地产行业的发展与我国的经济、政治、文化、技术等息息相关，开发商不仅需要
投入大量的资金而且从资金投入到项目开发结束资金回收周期长、政策影响性强、市场变化较快。大量不确定性因素的存在导致房地产项目风险较大。
研究意义就在于：1、有效的识别项目的风险，并采取有效的措施规避风险，使开发商以最小的投入获取最大的产出，实现利润的最大化。2、减少风险损失，提高开发项目的经济效益。3、通过有效的项目风险管理、合理的利用资金，减少财务风险，为企业决策提供依据，保证房地产企业的正常运转。
本文通过对德州阳光新天地开发项目风险管理分析，帮助房地产企业规避风险，提高社会和经济效益。
0.2风险管理的国内外研究现状
0.2.1国外文献研究综述
起初，第一次由法国的法约尔提出风险管理作为企业管理职能。1936年《企业的风险管理》在美国的出版，标志着风险管理在美国形成并成为企业管理中的一门独立学科。美国的工商企业开始真正重视风险管理问题是从50年代开始。1950年，美国的莫布雷（Mowbray）等详细阐述了“风险管理”的概念，风险管理从此作为一门独立学科在西方国家得到迅速发展。21世纪以来，随着国外房地产等投资开发项目的迅速增加及投资规模的迅速扩大，项目风险管理受到前所未有的重视，很多国外学者提出了很多新的理论及方法，促进了项目风险管理在国外的理论发展及实际应用。如：Wurkzebach(2003)对房地产开发风险进行了系统分析，并涉及到投资组合问题，但没有更深入阐述其内涵和致险机理[1]；Gaylon.e.Gree(2008)研究了不同类型房地产投资收益及决策问题，并深入研究了如何防范和化解房地产开发项目投资过程中的主要风险；RogerP.Sindt（2010）分析了房地产投资的主要风险，并提出了有效的对策[2]；Peter Jovanovic和 David Spaulding（2011）针对房地产投资从风险识别、评价和防范等方面做了全面分析[3]。
美国、日本、西欧等国家和地区由于房地产业发展高度完善成熟，他们都有专门从事房地产市场分析、估价和咨询管理的公司。通过运用精确的风险分析方法，采用严密的数量分析，为房地产开发商预测和评价房地产开发风险，进行房地产开发风险决策提供重要依据。
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