德州阳光新天地项目风险管理研究
而导致房地产开发项目利润的变动。现分析开发成本涨幅分别为5%、8%、10%的情况下，房地产开发项目投资收益的敏感程度。
项目原有总投资成本为19100.2万元, 销售收入为：22820.8万元 利润总额为：2111.74万元
投资利润率=（利润总额/总投资额）*100%
新的开发总成本=原有总投资成本*（1+开发成本增长幅度） 其计算结果如下表所示：
表4-5 开发成本影响程度分析表 计量单位：万元
开发成本增长幅度 3% 6% 9% 11.06％（平衡点） 开发总成本 19673.206 20246.212 20819.218 21211.94 利润总额 1538.734 965.728 392.722 0 投资利润率 7.82% 4.77% 1.89% 0 投资收益下降幅度 29.28% 56.87% 82.94% 100.00% 由上表所得分析结果可以看出，项目的经济效益对开发成本的变动相当敏感，只要开发成本上涨3％、6％、9％，投资收益率就分下降29.28％、56.87％、82.94％。当开发成本升幅度达11.06％时，项目即处于盈亏平衡状态。通过上述分析可以看出德州阳光新天地项目想要获利最重要的保证就是通过控制开发成本，引入竞争机制。
2、销售价格的敏感性分析
2012年我国房地产业再次进入摇摆期，人们对楼市均持观望态度，考虑到房地产政策及市场市场供求状况或出于竞争的需要，未来2年内商品房销售价格有可能下降，从而直接影响项目实现收益的下降。该商铺价格按德州现行市场价格估算，地下一层均价每平方米7000元，地上层均每平方米价15000元；根据德州同等商铺房价测算来看该价格不是太高，未来2年内下降的空间并不大，经可研人员和有关专家估计最多下降8％。下表主要分析销售单价下降3%、6%和9%过程中，投资效益的变动情况。
项目总投资成本为19100.2万元, 销售收入为：22820.8万元 利润总额=销售收入-销售税金-投资总成本 销售税金=销售收入*7.05%
表4-6 销售单价影响程度分析表 计量单位：万元
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单价下降幅度 3% 6% 9% 销售收入 22136.176 21451.552 20766.928 销售税金 1560.6 1512.334 1464.068 1448.697 利润总额 1475.376 839.018 202.660 0.000 投资利润率 7.72% 4.39% 1.06% 0.00% 投资收益下降幅度 30.16% 60.28% 90.41% 100.00% 9.96%（平衡点） 20548.897 通过以上敏感性指标分析可知，在项目成本费用、销售价格有增减变化时，即当销售价格下降3%，或成本费用上涨3%的条件下，对本项目盈利水平有一定的影响，当销售价格下降6%，或成本费用上涨6%的条件下，对本项目盈利水平影响重大，因此，公司在经营中应加强管理，努力降低经营成本费用，通过有效的促销方式将商铺销售出去，不断提高项目在市场中的竞争能力。
2、清偿能力分析
该项目总投资为19100.2万元，融资贷款资金3000万元，占总投资的15.7%，该项目投资贷款采用最大能力还款方式，测算出借款偿还期不到2年，能够有效的满足投资机构的还款要求。
以上财务指标分析表明，该项目投入运营后，1.5年合作期内，预计销售收入22820.8万元，投资回收期不到2年，运营期营业收入92000万元，该项目具有较强的盈利能力、投资回收期较短，经济效益成本比率大于1，市场风险相对较小，该项目在财务上合理可行，因此在投资阶段阳光新天地项目的财务风险可控的。
4.2前期和施工建设阶段风险评价
专家打分法是通过对本项目研究领域的专家、学术界的专家、社会和经济领域的专家意见的匿名征集，把专家的意见经过多次的综合、归纳、整理和反馈，并通过科学的方法分析总结专家经验与主观判断，对难以采用技术方法进行定量分析的因素做出合理估算，从而使评估的问题得到较为满意稳定的结果。
笔者通过相关资料的收集整理,并结合阳光新天地项目前期和建设阶段的风险特点,总结出以下8个可能发生的风险因素: 拆迁风险、工期拖延、施工方案不合理、施工索赔、设计变更、自然灾害和意外变故、各种安全事故、质量达不到要求。根据该项目专家的意见，首先确定每个风险因素的权重，其中，设计变更影响程度最大，权重定位0.2，其次是质量达不到要求、进度拖延风险因素，权重为0.15，其余的权
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重为0.10。其次，确定各个风险因素的等级，将风险因素分为较小、稍大、中等、较大、很大五个等级，分别以0.2、0.4、0.6、0.8、1.0打分。再由专家对每个风险进行打分，等级值与权重值相乘，得出风险度，进而来对风险因素进行罗列，如下表：
表4-5 风险因素评估表
风险因素等级 可能发生的风险因素 权重 较小 稍大 中等 较大 0.2 拆迁风险 工期拖延 施工方案不合理 施工索赔 设计变更 自然灾害、意外变故 各种安全事故 质量达不到要求 合计 0.10 0.15 0.10 0.10 0.20 0.10 0.10 0.15 1 √ √ 0.4 √ √ √ 0.6 √ √ 0.8 √ 很大 1.0 0.04 0.12 0.02 0.04 0.12 0.04 0.02 0.09 0.49 3 1 4 3 1 4 4 2 风险度 排名 根据上表可以看出，该项目在建设与施工阶段的相关风险度达到了0.49，是出于0.4—0.6的区间，所以是中等风险。该项目的主要风险为工期拖延、不符合要求的设计变更和质量达不到要求；较重要的风险为拆迁风险、施工索赔、意料之外的变故；施工方案不合理、各种安全事故是最次要的风险。德州阳光新天地项目的建设阶段，主要对工期拖延、质量达不到要求和设计变更这三个因素进行重点的的监督、控制。
4.3评估结论
通过对德州阳光新天地项目的分析，投资决策阶段财务风险是可以控制的，其经济效益和社会效益良好，项目存在的主要风险在前期和建设施工阶段，该企业必须从设计变更、施工进度不按计划、施工质量三方面严格要求以达到项目的建设标准要求。
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5德州阳光新天地项目风险的控制措施
5.1投资决策阶段风险的控制对策
通过对阳光新天地项目风险识别与分析大家可以充分的认识到在投资决策阶段的主要面临着投资环境、开发位置和投资可行性风险。
对以上风险控制措施如下：阳光新天地项目充分发挥该公司研究机构的作用，广泛搜集房地产相关的信息，进行充分的市场调研，熟悉德州的政治法律环境和宏观经济发展状况；对德州的产业构成、商业发展状况、消费规模、德州市居民消费能力、居民消费构成、社会人文环境、投资环境等房等进行充分的实地考察与调研;，不断的深入研究国家和地区房地产产业的政策动向、市场趋势等情况，尤其是德州市十二五发展规划的深入研究，我们获得以下开发优势，所开发的项目地块位于德州市城市商业中心，市政配套齐全，交通便利，各条公交路线都通过此处，周围无重工业企业，环境优美。德州市人民医院、十三局医院、德州百货大楼、西森大酒店、十三局小学、十三局幼儿园都位于该项目附近，阳光花园国际城、十三局小区、新华小区、电业局小区、凤凰雅苑、新湖春天等高档住宅小区消费群体密集，消费力较高，特别适合商业的开发，为了减少项目的风险，为了最大限度的实现运营商、投资商、经营户和开发商的全面共赢。该项目将引进沟壑购物中心和贵和商厦进行经营，采取国际上先进的“统一服务”管理模式。即统一商户管理、统一营销策划、统一服务监督、统一物业管理等。同步建立两个物业管理委员会，即驻场业户共建共管委员会和投资人共建共管委员会，为广大投资者和业户提供参与决策的权利，通过建立和完善协商机制，实现市场管理的和谐化。聘请专业商业运营公司，保证良好持久的运营效果。引进国内外先进的开发经验和管理技术，建立高效的组织机构和规范的运营机制，以崭新的形象在德州商业及房地产界木秀于林，必将赢得广大消费者的青睐；必将带来丰厚的投资回报，必将实现与投资者的双赢，因此在此地段做商业项目开发风险相对较小；通过财务分析得知该项目具有良好的经济效益和社会效益，在技术上及在财务上是可行的，其企业经营决策风险相对较小，阳光新天地项目的店铺销售收入和运营后的租金、管理等收入都比较稳定。
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