第5部分 项目SWOT分析及价格预测
5.1 SWOT分析 优势：
? 项目处在滨州新区中海景区核心区域，景观优势明显，地块具有稀缺性，适合高端项目的打造；
? 项目占地285亩，规模较大，地势平坦，便于快速启动； ? 地块西南侧1.5公里左右为中国最大的纺织企业魏桥纺织等企业，会存在一定的潜在客户； 劣势：
? 地块内东北角有一高压线经过，地块内有一油井，有输油管线，对工程施工造成一定影响； ? 附近公共交通欠缺，出行不太方便；
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? 地块西侧比较荒凉，东侧为中海，各种配套设施尚不十分健全； 机遇：
? 滨州市场尚处于起步阶段，房价相对较低，有较大的上升空间； ? 随着黄河三角洲、济南一小时经济圈、半岛蓝色经济区三大战略的实施，滨州经济和人口会出现较大增长，为房地产的发展奠定基础；
? 本地块为稀缺地块，对我公司进入滨州市场有较重要的战略意义； ? 目前滨州缺少真正意义的高端产品，此部分需求没有得到有效释放。 风险：
? 滨州目前人口较少，而楼盘潜在供应量较大，可能会对项目消化产生一定影响； 5.2项目定位
未来几年，滨州高端项目主要集中在中海周边，该区域将成为高档住宅开发热点。同时，本案周边仍然存在较多未开发地块，这些地块随时有可能推出，成为本项目的竞争对手。因此项目在产品设计时应别具一格，体现高端优势。
根据本案区域特征，项目具备打造高端项目的基础。目前地块规
划指标初步约定在1.37左右。考虑市场需求及成本因素，我们建议此项目定位为滨州最高端住宅项目，业态包含独栋别墅、洋房、高层，并配建少量沿街社区商业网点（其中，独栋别墅以特色商业形态审批）。
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5.3目标客户群定位
本项目目标客户群以改善性需求为主，为多次置业者。 本项目配建的洋房及别墅，相对稀缺，辐射范围较广，可将滨州高收入阶层作为本项目的高端目标。
除此之外，影响力较大的油田高管，也将本区域作为置业的主要目标。 5.4售价预测
目前中海东北侧的望海花园高层住宅均价3900元/平米，中海东侧的新河湾、田园牧歌项目高层均价在4200元/平米左右，中海东南的绿都华庭精装高层6000元/平米（精装1000元/平米），中海南侧的领域尚城高层3600元/平米，多层4100元/平米。而中海西侧的金都别墅独栋8000元/平米，莱钢中海城别墅9000-12000元/平米。
综合分析地域、产品、市场等各种因素后，建议小高层均价4200元/平米，高层均价4000元/平米，洋房均价5500元/平米，独栋别墅12000元/平米（赠送地下室），商业6000元/平米，地下车位6万/个。
第6部分 项目投资测算
6．1测算说明
考虑滨州与青岛差异性，其成本相对青岛较低。本项目建安成本参照即墨大项目。
业态 1 洋房 2 独栋 6 高层
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单价 1500元/平方米 2000元/平方米 1800元/平方米 7 8 10 11 12 9 11 12 商业 游泳馆 地下车库含人防 财务费用 不可预见费 绿化、景观 财务费用 不可预见费 1950元/平方米 2200元/平方米 2800元/平方米 6.5% 3% 250元/平米（绿化、景观面积） 6.5% 3% 6.2经济指标
总规划用地（平方米） 折合（亩） 规划建筑容积率 规划建筑面积（平方米） 其中： 高层 小高层 洋房储藏室 花园洋房 独栋别墅 游泳馆 沿街底商 地下建筑面积（平方米） 停车位（个） 其中:地下车位（个） 人防面积 规划建筑密度 规划绿化率 花园洋房包含7879平米的还建房。 190409 286 1.09 207057 32944 20859 16431 111927 41552 1260 8902.33 24587 1248 615 24587 25.00% 40.00% 6.3售价预测
高层 小高层 洋房储藏室 花园洋房 32481 平方米 20859 平方米 16431 平方米 104048 平方米 41552 平方米 8902 平方米 24587 平方米 250121 平方米 225534 平方米 4000.00 元/平方米 4200.00 元/平方米 20
可售独栋别墅 面积 沿街底商 地下停车库 面积合计 不含地下车库面积合计 高层 单 价 小高层
