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门店投入运营一个月内快速达到90%以上；出租率已达85%以上， 显而易见，市场需求非常旺盛；门店运营稳定后，将长期维持高满房率。下面将提供10家门店2012年1—5月租金收入走势图：
酒店式公寓在我国的发展时间还不是很长，因此其发展的市场空间比较大。
2.2 业务拓展方向的选择
经营者应该充分利用广阔的市场空间，逐渐探索出一种适合自己的管理模式，以取得较高的预期投资回报。酒店式公寓是一种收益性的物业，涉及到投资、评估、经营、管理、规划、设计、服务等专业领域，涉及的专业理论、专业知识和专门技能非常广泛，因此，要经营好酒店式公寓，应该招聘专业化的管理机构和职业经理人来运作。物业管理者来说，可以节约一部分管理费用，但如
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果自己不具备专业的管理知识，想管理好酒店式公寓是很难的。鉴于当前我国市场对酒店式公寓这种产品类型还不是很熟悉，因此要想提高市场知名度，开拓国内市场，就需要酒店式公寓自身提高专业化水平。
2.3酒店式公寓的可进入性分析 市场需求分析
相对于每年2000多万平方米的普通住宅供应量，酒店式公寓的市场总量则要小得多（2002年上海酒店式公寓的供应约13万平方米）。从上海酒店式公寓历年的发展情况来看，90年代中期是较为集中的供应期，1998年达到顶峰， 90年代末开始转淡，目前年供应量基本徘徊在10万平方米左右。
1997-2000年间，酒店式公寓的需求状况比较平稳，市场供大于求，表现相对低迷；到了2001、2002年需求量明显加大，空置率也不断下降，酒店式公寓表现出供不应求的局面。
1、 供应
（1）供应量出现波动 近两年逐渐提高
近年上海酒店式公寓市场供应波动较大。上个世纪90年代末，受东南亚 融危机的影响，一些住宅采用租赁的方式来加快资金回笼，致使1998年上市量骤增，当年新增供应量为2575套，共15个楼盘。包括上海盛捷、香港广场世纪阁、嘉里公寓、衡山等几个大型楼盘。
近年开发商考虑到酒店式公寓的市场总量和空置率等情况，对酒店式公寓的开发持谨慎态度，致使2001年的供应量不到500个单位。2002年黄浦区的威斯汀公寓、卢湾的希尔福公寓，长宁区嘉里华庭二期、瑞峰公寓酒店和柏华丽豪华公寓的上市，使全年的供应达到1200个单位。2003年一季度，徐汇区新推酒店式公寓徐家汇馆，共363套。可见受一系列利好消息的影响，上海酒店式公寓供应近两年又起小高潮。
（2）供应结构发生变化 出现产权转让和出售现象
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2000年以来，越来越多的酒店式公寓出现了产权转让和出售现象，酒店式公寓市场长期以来以租赁为主体的营销模式，正逐渐发生变化。
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顾客群体
酒店式公寓是一种既有家的感觉又能享受高品质的酒店服务的居住类建筑， 所以其顾客群体应当是有着两方面需求的人群。酒店式公寓的顾客群体主要包括以下几部分：
(1)长期驻外商务人士，他们成为国内酒店式公寓的主要业务来源。他们主 要是企业的商务客人，国内中层管理人员。他们大多数是高学历、 高素质人士，对居住文化、办公环境有独特的理解和需求，在外逗留6-12个月，甚至更长时间，追求住宿方便、快捷与舒适。而酒店式公寓恰好满足了他们的需要，成为他们出差的首选。
(2)年轻人。这部分人包括城市白领、家居办公一族，他们收入较高，追求 便利、时尚、有质量的生活。而一些买不起房的新婚夫妇也选择租住酒店式公寓, 既不影响他们的生活，又不会加重他们的负担。
(3)小型办公族。酒店式公寓既能提供网络、通讯设施，满足正常工作的需 要，又能够提供家电生活设备满足生活的需要，有的还备有厨房，工作、生活两不误。
(4)商务、旅游等短期租赁人士。他们主要是出差、旅游、会议或者短期租 赁人士，在外地停留的时间短，一般要求较高的居住舒适度及服务性高、交通便利，具有商务配套设施和服务等。酒店式公寓可以为他们提供舒适的家居环境、商务功能以及便利的交通，满足他们的各项需要。
在这四类顾客群体中，长期驻外的商务人士，包括国内的商务人士和国外的商务人士，在酒店式公寓的顾客群体中占有最大的比重。酒店式公寓在我国发展还不成熟，因此要想使其它部分的顾客群体迅速发展，还需要酒店式公寓进行市场推广，这也需要一定的时间。
市场竞争分析
酒店式公寓市场的竞争非常激烈，除同类产品之间的竞争之外，还包括与酒店、写字楼、普通住宅等非同类产品的竞争。
在产品市场上，主要从酒店式公寓的产品档次、服务、物业管理及供应量等方面展开竞争。在产品档次方面，由最初的推崇时尚、简洁回归到古典、豪华，如外部装修经历了从玻璃幕墙（纽约客）-宽幅玻璃（新中关）-面砖（远中悦莱)，内部装修也经历了简约型装修（纽约客）-艺术加工后的国际标准间（新中关）-精雕细琢的具有家庭生活氛围的套间（远中悦莱)；服务方面，为了提高竞争优势，各酒店式公寓不断完善和发展自己的服务项目，提供较为齐
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备的配套设备；物业管理方面，从开始由不知名的住宅物业管理公司管理，发展到启用专业的、有外资背景的专业酒店物业管理公司进行管理；供应量方面，国内酒店式公寓在疯狂抢占市场占有率，不断推出自己项目的同时，Oakwood、万豪集团、雅诗阁等世界级巨头纷纷逐鹿中国市场，使中国酒店式公寓市场的竞争白热化。市场的激烈竞争使各酒店式公寓不断使出浑身解数来提高项目的附加值，吸引买家进场，营销手段已经从单一的产品塑造转向经营策略，不约而同的承诺长期的回报。但最终决定酒店式公寓核心竞争力的是经营，酒店式公寓更应该努力提高经营管理水平，不断增强企业的专业能力和经验值，提高品牌的保值增值能力。
2.4 酒店式公寓的成长性分析
政府对酒店式公寓的管理缺乏统一规范.缺乏统一规范表现在名称、性质和规格不统一上。因为名称不统一，不仅无法直观的判断其性质，更不利于市场监管。主要表现在以下几个方面：
名称繁多。一是称“酒店公寓”，如新黄浦酒店公寓；二是称“酒店式公 寓”，如盛捷酒店式公寓；三是称“公寓”，如红典公寓；四是称“酒店服务式公 寓”，如香港广场酒店服务式公寓；五是称“服务式酒店公寓”，如天赐服务式酒 店公寓；六是称“花园”“大厦”“广场”“别墅”之类，如罗马花园、古北太阳广 场、华泰大厦、文华别墅等；七是另冠其名，如雅诗阁、名仕苑等；八是别名叠加，如“京华酒店式公寓”又名“金桥花园酒店式公寓”。这些都使人无法从名称上直观地判断其性质。
性质混杂。因名称标识不清，酒店(提供一部分行政楼层)、公寓(高档物业管理，仅用于自住)、住宅(居民区)、商务楼(公司进驻办公)、酒店式公寓(符 合本文定义的)等不同性质的物业往往纠缠在一起，连统计都难以着手。
规格不一。酒店式公寓究竟应配备什么标准的设施、提供什么种类或规格 的服务、具备什么品位的内涵，都没有同一尺度。现存的酒店星评标准是酒店式公寓惟一可参照的质量控制体系，套用的直接弊端就是难以在严谨规范的酒店服务和温馨居家气氛间找到平衡点。再加上酒店式公寓没有行业组织予以协调和自律，问题就更难以解决。
2.5 酒店式公寓的盈利性分析
美林酒店式公寓的运营是采用合作的运营管理模式。至目前为止，整个项目的运营效果是较为理想的。有数据显示，美林酒店式公寓的入住率都在90%左右，在有些城市，客人入住甚至需要等待。可以看出，美林酒店式公寓由专
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