（2）物业管理：配套有写字楼与商业设施的物业管理，也包括特殊工业物业的管理。 （3）商业配套：局部区域内建设和引进餐饮、会议、住宿、购物（便利店）、银行、健身中心等商业配套设施，尤其是适合规划产业人群的商务配套设施和商务服务机构。
（4）产业环境：营造规划产业的发展环境，包括软件方面的公共政策与产业扶植政策等，硬件方面的行业设施配套（如针对工业园区的物流配送），以及学校、幼儿园、医院、书店、公共交通等社区配套和文化娱乐配套设施。
（5）产业招商：针对规划的产业链（一般为新兴产业）而展开的专业招商，已不再是单纯售楼和商业服务店铺的招商。
（6）专业服务：针对规划产业的入驻企业建立系统全面的公共服务体系，开展针对性的公共服务和增值服务（如科技金融服务、文化创意产业的版权交易服务等）。
产业地产运营内容及模式雷达图如图1-3所示。
C商业配套 D产业环境 B物业管理 E产业招商 A建筑载体
F专业服务
图1-3 产业地产运营模式雷达图
从图1-3可看出，按照顺时针顺序，A→F，营运工作内容越加全面深入。 图的左半部分主要是建设层面，为大家所熟悉，此处无须赘述。
右半部分是运营层面，涉及多个专业、多个层级和多个阶段的运营管理工作及产业服务内容，大家相对生疏。
如果左半部分的指标分值高于右半部分指标分值，那么，这个项目基本上还停留在地产项目层面；反之，项目就超越了地产层面，已具有一定的产业运营效果，甚至具备孵化器的功能（后面章节将具体介绍）。
当然，理想情况是各项指标分值比较平均，图形左右相对均衡。
产业地产项目与地产项目发展的侧重点不同，其建设运营模式自然不同，获取资金回报的方式和未来发展态势自然也不同。
一些大型的产业地产项目，不仅建有上规模的写字楼群，还建有较大体量的公寓和商业设施。严格意义上讲，写字楼是产业地产项目的主导，而公寓和商业设施是必需的项目配套。这样的项目如果不把产业招商作为工作重点，仍以售楼和商业招商（商业服务业的招
商）作为重点，显然是一个借用产业概念的地产项目，这属于产业地产发展的初级阶段。
现实情况是国内众多产业地产项目就处于这一初级阶段。
当然，一些产业地产项目已越过初级发展阶段，把产业招商作为重中之重，同时做好商务配套和产业服务，以产业服务促进产业招商，以产业招商带动商业招商，项目做得风生水起。
另外，不同阶段的产业地产项目，进驻的企业状况也不尽相同。
停留在地产层面的产业地产项目，由于缺少高效的产业运营和孵化服务，进驻的企业只能自力更生；运营良好的产业地产项目，产业集中度高，扶植力度大，入驻企业能够得到很多优惠政策和运营便利，做强做大的概率更高，甚至出现“专吃政策饭”的企业。
二、产业地产，地产的升级版
产业地产与商业地产和工业地产有着显著的区别。
产业地产具有商业地产的一些特性，又自成一派。产业地产主营的不是公寓、商铺、酒店和综合商业中心，因此并不以好地段的自然辐射效应为决定因素，也不仰仗于一时的市场火爆，而是一个周期较长、内容多元的系统工程，需要依托相对低廉的土地成本（非城市中心）和区域的优势产业基础，通过政府产业政策的引导和园区公共平台的服务，吸引聚集创新创意型的新兴产业企业，形成新的经济中心和城市副中心。
产业地产与工业地产不同，不再以标准厂房和定制化的非标厂房为核心建设内容，也不再以提供职工餐厅、蓝领公寓、便利超市、储蓄银行等一般配套设施而沾沾自足。产业地产针对区域经济与目标产业，打造软硬一体的产业聚集平台，营造创新创业的发展环境。产业地产一方面建设企业生产作业、商务办公所需的综合性物理载体与配套设施，另一方面搭建企业创业成长所需的、具有化学效应的系统化公共服务平台。显然，产业地产是工业地产的升级版。
人们谈到产业经济时，经常提及产业园区，那么产业地产与产业园区又有什么异同呢？其实，产业地产也好，产业园区也罢，它们都由不同形态的办公楼宇和生产性物业构成，或是一个颇具规模的写字楼群与配套设施。相对于产业园区的称谓，产业地产强化了地产性质。按照笔者的理解，产业地产与产业园区这两个概念有合有分，有的产业地产项目规模浩大，本身就是一个大型产业园、一个产业新城；有的产业地产项目则归属于一个大型园区内（包括开发区、高新区），是典型的“园中园”项目。
三、产业为核，地产为壳
产业地产是地产与产业的有机融合，追求的是“1＋1＋1＞3” （3个“1”分别为产业园区、入园企业和所在区域）的放大效应。在产业与地产合纵连横的演绎过程中，作为一个成熟的且有远大目标的产业地产商，应该做到产业与地产并重，且重在产业；开发与运营并重，且重在运营；短期与持续并重，且重在持续。
产业地产，做地产，更做产业。
第七节 园区建设的新“九通一平”
“三通一平”、“七通一平”、“九通一平”，不仅做地产、搞建筑的人对此熟悉，
就是非业界人士对此也耳熟能详。熟悉的人都知道，“九通一平”指土地在通过一级开发后，达到二级开发商进场后迅速开发建设的条件和标准。其中，“九通一平”的“九通”为通市政道路、雨水、污水、自来水、天然气、电力、电信、热力及有线电视管线，“一平”为土地自然、地貌平整。
连续15年居中国开发区综合评价榜首的天津经济技术开发区经过多年的建设运营，认识到传统的水、电、气、热等基础设施的“九通一平”已经不能构成区域的竞争优势，于是，它们在区域环境建设方面率先提出并推行“新九通一平”概念，即信息通、市场通、法规通、配套通、物流通、资金通、人才通、技术通、服务通，旨在以此提升区域形象与竞争力，打造面向21世纪的“新经济平台”。笔者借用天津开发区“新九通一平”概念并适当调整，梳理出“通用版”的产业园整体建设运营体系，即理念通、基础通、政策通、信息通、配套通、市场通、人脉通、融资通、运营通和园区平衡发展。
一、 理念通
具有一个全新视野、适度超前的园区建设理念，是建好、经营好园区的前提条件，产业园区和产业地产的操盘者必须从战略高度、思想深度为园区建设经营扫清障碍。
若想理念通，就得练内功：一是从产业经济、区域经济这两门建设产业园区的“必修课”入手，研判经济、科技与社会文化的发展趋势，知悉区域和园区在承载产业结构调整、产业转移中的地位与角色，清晰地做好产业规划与定位；二是了解产业园区的建设运营模式，知悉相关行业企业从创业孵化到成长催化的过程与经营需求，厘清园区在硬件、软件两方面将为企业提供什么样的设施环境和配套服务；三是调研产业园区与产业地产行业发展现状，学习借鉴优秀园区的建设经营模式和管理方略，知己知彼，取人之长、补己之短。
二、基础通
基础通包括区域基础设施和产业基础，产业基础又涉及区域经济基础、科技资源、人才资源、产业配套能力（产业集群、物流、交通）、文化环境等。园区选址不是选在基础设施及产业基础完备的地区，就是选在即将纳入地区发展计划、具有较好基础设施规划和发展潜力的区域。如若不然，园区项目好似患上了“先天性营养不良综合征”，单靠后天自身的努力，很难出人头地的，项目风险也很大。
许多拿地成本很低的产业地产项目要倍加小心，不要以为得了“大便宜”，项目前期投资成本的“低开”很可能意味着后期营销成本、运营成本的“高走”，招商运营可能面临蹒跚学步的尴尬，很多偏远地区的科技园、工业园至今大唱“空城计”，就是很好的佐证。
三、政策通
企业选择进驻某一个园区之前，往往向招商人员询问的第一个问题就是：园区有什么优惠政策？如果企业对园区政策不认可，企业自会改弦易辙、另寻出路，导致招商工作步履维艰。园区优惠政策通常涉及：工商注册、土地获取、税收返还、人才引进、项目补贴、产品出口、招商奖励、专项资质申报、知识产权管理等很多专业领域，这些内容与企业的日常经营休戚相关。
政策通实际上既要建立符合园区产业特性、企业特色的扶植政策，又要在“园区建设模式趋同、政策趋同”的大环境下，追求政策创新，哪怕是组合式创新，让竞争对手“总在追赶你的路上”。
此外，政策通还涉及园区的法制建设，通过依法治区，用先进合理的法规制度来保证产业园区的健康发展。目前，国内一些园区频现失信行为，即企业与园区（管委会）达成合作、签署协议后，园区“爽约“和延迟兑现的事件时有发生，而进驻企业囿于方方面面的考虑，不会与园区（尤指政府背景的园区）进行没完没了的较真。这样的园区若“恶习”不改，虽然不至于即刻偃旗息鼓，但长此以往，伴随口碑传播，老企业不愿留，新企业不愿来，迟早将遭受重创。
四、信息通
信息通是通过先进的互联网络（包括移动互联）和传统的传播手段，建立和完善园区信息集散机制，形成园区内部和园区内外顺畅的信息传播、交流渠道，最终达成三个目标。
首先，信息通不仅能够将各级政府的政务信息和园区自身活动信息快速传达给园区企业，而且能够便捷地汇集企业需求信息、经营信息并反馈给各级政府和相关机构。其次，通过线上线下活动，将园区企业聚集到一个公共信息平台上，实现信息共享、资源共享，达成园内企业的圈层互动和产业互动，创造商业机会，实现共赢；最后，园区将各类具有新闻价值的信息通过大众传媒向社会广而告之，为园区自身和入园企业的经营发展，营造良好的舆论环境与产业氛围。
信息通标志着一个园区的运营管理水平，也体现着区域的社会服务能力。
五、配套通
园区除了需具备完善的基础设施外，还要建设商业配套、文化配套、社区配套等综合配套设施，这些配套对具有一定规模的园区来说，一个都不能少。
园区的商业配套或者综合配套可以划分为不同层级、不同规模的配套设施，大体分为三个层级：满足进驻企业员工 “食”“行”“住”基本需求的商业配套设施；满足企业日常商务需要和员工职场生活需要的常规型商务配套设施；以及满足园区自身及周边发展需要的文化配套设施或者综合配套设施等。
配套一通，工作、生活自得其所、两全其美，园区鲜活热闹，区域自然就成熟进步。
六、市场通
尽管说招商只是园区建设工作的重要内容之一，但大家心知肚明，只有招商成功，才可能实现园区的社会效益与经济效益的双丰收。市场通就要建立符合园区特质的营销机制，搭建招商通路，疏通宣传推广渠道，聘用、培训过硬的招商人才，形成“坐商”与“行商”相结合的招商模式，综合利用各种营销手段和媒介，实现整合式营销/招商。与此同时，园区有义务、有责任为进驻企业，特别是符合园区产业规划的企业搭建产品推广平台和宣传推介平台，帮助企业产品行销和产业拓展。
市场通关系园区及企业的生存质量，只有“市场通了”，园区与企业才会如鱼得水。
