人所接受，因此如何在水景上进行创新很重要。其三，“投资回报率高”，在上海成为世界的上海后，该卖点显得尤为耀眼，别墅在上海的投资价值被众多非上海人看重；“邻居物业是高品质国际社区”，别墅的购买者认为择群而居是代表了一种生活方式，因此在购房时，他们更愿意选择住在已成一定区域规模和品质的地方。
二、上海别墅明显供过于求
2002年上海别墅共上市楼盘76个，别墅开发用地总面积达2.86万亩，开发面积共548.08万平方米。占地约1900万平方米，到2002年底，上海别墅保有量约850万平方米。据分析，近几年上海别墅的供应量呈逐年上升之势：2000年别墅新盘供应数量占市场供应总量的12%，2001年上升为16%，2002年则上升到18.5%。根据预测，上海每年的别墅需求量一般在150至200万平方米。最多不会超过上海房地产市场总需求量的10%，从目前的实际数字来看，上海别墅市场显然已出现警示信号：别墅市场的供应量迅速放大已出现了供过于求的现象。
从别墅楼盘区域分布来看，2002年上海市在别墅楼盘约180个，主要集中在闵行、浦东、松江、青浦、长宁，这5个
区域别墅总量约占全市供应量的95%左右，从价格分布的供求关系来看，目前上海市场的别墅较多集中在100万-200万元的价格段，占到了供应总量的45.5%，其次是总价在200万-300万元的中高档别墅，占总量的17.5%，而总价在100万元以下的经济型别墅和总价在300万元以上的豪华别墅分别为15%和12%。
三、上海中档别墅竞争加剧
根据上海别墅指数办公室2003年3月份的指数报告，上海别墅指数达到1012点，比一月基期上涨12点，上涨比例约1.2%。而且从调查的结果来看，上海别墅主要分布在：闵行（包括奉贤）、青浦、松江、长宁、浦东（包括南汇），这5个区域的别墅总量约占到全市供应量的95%。上海2002年全年上市别墅总量约540万平方米，占地约1900万平方米。
目前上海别墅的供应量呈两头小中间大的状况，而别墅的需求则呈两头大中间小的形式，因此上海中档别墅的竞争最为激烈。上海本地客户需求是对经济类别墅的有力支撑，而外来购房者则会带来高端别墅的旺盛需求。
从2002年上海市在售的约180个别墅楼盘分析，上海西南区域将进饱和，中心区域缺乏发展空间，嘉定等区在逐步发展，东北区域发展受限制，因此浦东和松江将成为别墅未来发展的主要区域。上海未来的富人区很可能会出现在松江的佘山和杨
浦区的复兴岛等一些地区。
四、上海经济型别墅供不应求
有关数据表明，这两年上海别墅均价以每年11%的涨幅攀升，高于全市住宅均价涨幅，而别墅类物业销售面积也已接近住宅开发总面积的三分之一。别墅楼盘在上海房地产市场开发和销售占有率的大幅上升，使人惊呼：上海别墅的春天真的已经到来了吗？
资料显示，目前上海市别墅开发用地近2万亩，平均每个项目的占地面积在10万平方米左右；以容积率0.7计算，近两三年内，上海别墅市场的供应量将达到940万平方米，这还没有计算近两年内新批土地的潜在供应量。所以，要在两三年内消化掉近千万平方米的新建别墅，那么平均每年必须卖掉300多万平方米，即1万套以上。而短期内的需求是多少呢？据中房指数办公室的一项调查数据分析，在购房者中只有5%的家庭会选择别墅物业，照此推算上海的别墅年需求量就只在7600套左右。显然，短期供应量的增长速度已超过了需求量的增长速度。
从价格分布的供求关系来看，目前上海市场的别墅较多集中在100～200万元的价格段，占到了供应总量的46%。其次是总价在200～300万元的中高档别墅，占总量的17%。而总价在
100万元以下的经济型别墅和总价在300万元以上的豪华别墅分别为15%和12%。
需求方面，来自权威机构的数据显示，2001年上海别墅市场的消化结构分布为300万元以上的豪华别墅占0.04%；100～300万元的占2.3%，100万元以下的占97.66%，别墅各个档次的供求比显示其严重失衡。
究竟哪些人是上海别墅的买家？上海市房地产交易中心的一项调查表明，目前在上海别墅的购买群体中，上海籍仅占31.2%，国内其他地区的购买者占了25%，港、澳、台同胞则占了近30%，余下的为外籍人士购买。
根据发达国家经验，一般来说，住宅消费分为4个阶段：第一阶段，人均GDP3000美元以下为解困期；第二阶段，人均GDP3000美元～8000美元为数量发展期；第三阶段，人均GDP达到8000美元～15，000美元为质量期；第四阶段，人均GDP超过15，000美元为个性舒适期，即别墅概念。上海正处于第二阶段，别墅市场也处于初步发展阶段向成熟市场迈进的过程中，能够消费别墅的本地客户数量和青睐上海别墅物业的境外及外地客户越来越多，使得上海别墅市场购买力不断提升，购买物业的能量级也逐渐提高，中高档次别墅渐成为市场主力。
五、2003年上海别墅市场动向
