第四章 市场分析
一、XX酒店概况
至2002年底，XX市共有星级酒店58家，其中国内五星级酒店1家，四星级酒店6家。即悦华酒店（五星）、马可波罗大酒店（四星）、假日海景大酒店（四星）、京闽大酒店（四星）、华侨大酒店（四星）、金燕酒店（四星）、宝龙大酒店（四星）。
据统计，近年四星级酒店平均客房入住率保持在70%至80%之间，高星级酒店的经济效益普遍较好。在2001年度，XX假日酒店平均的客房入住率达到74%，XX马可波罗酒店平均的客房入住率达到78%。XX马可波罗酒店在营运初期，时值亚洲金融危机，在客源受到较大影响的情形下，其1997年，1998年，1999年的客房入住率仍平均分别达到63%，67%，71%。XX假日酒店和马可波罗酒店均取得了较理想的投资回报，并具有一定的抗风险能力。
XX市的酒店业尚未成熟，国外游客主要下榻于XX悦华酒店，马可勃酒店，及假日海景大酒店等。而XX也有次等一点的酒店可供选择，但它们普遍也提供较低质数的服务与设施。
XX市的酒店业在房价及入住率方面有着明显的增长，可是，需求在1997-98年因中国的货币紧缩政策及其他原因拖慢了，而这情况也因同时遇上亚洲金融风暴而趋恶化了。
从资料分析中，我司推断XX市未来旅游业发展是乐观的，因往XX市的国内及国外游客均预计有关可观的增长，这尤其于小三通的持续改善，更有利于两岸人民联络，也为XX市旅游业带来正面的影响。
二、酒店经营指标分析
XX拥有较丰富的旅游资源、随着经济的高速发展，已成为商务、旅游的集散地，越来越多地吸引国内外客人来XX。
XX市近几年接待旅客一览表
单位:万人次
年度 接待人员 类别 接待境外旅客 接待境内旅客 总接待境内、外旅客 旅游总收入(亿元) 42.13 591.13 633.26 48.39 633.91 683.30 50.03 688.64 638.67 55.88 790.92 746.80 57.30 908.75 966.05 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 73.30 75.54 129.12 139.08 158.09 资料来源:XX市旅游局计统处
XX已成为中国重要的国际招商口岸和对台贸易口岸，这里每年由中央政府主持举办经贸盛会“中国投资贸易洽谈会”和“对台出口商品交易会”，多种专业展览会也经常在XX举办。
XX市主要旅游经济指标常年保持高速增长趋势,为酒店的客源提供了保障。 酒店入住率
据我们向XX市旅游局作出的非正式提问，得知XX市的四、五星级饭店于2002年的平均房租约为人民币429元至600元一晚，而入住率约为62%，根据以往纪录，于1996与1997年四星级酒店的入住率分别为79.21%与68.6%。
酒店 房间 牌价（每晚） （以美元计）
数目 标准化 豪华车 折扣 XX悦华酒店 208 ＄180 ＄360 40% XX马可勃罗东方大酒店 350 ＄160 ＄190 50% 假日海景大酒店 351 ＄160 ＄190 55% 宝龙大酒店 189 ＄130 ＄160 60% XX悦华会展酒店 206 ＄180 ＄360 50% XX京开中心酒店 490 ＄180 ＄180 55% 三、竞争对手及发展态势
在2002年末，XX市共有52间已评星级的酒店，其中七间达四星级或以上。XX共有2，138间达四星级级数或以上的酒店房间，其中208间设于市内唯一五星级的XX悦华酒店。
其余在XX市内，共有15间三星级，30间二星级及3间一星级及未被评星的酒店。
根据XX市旅游局所提供的资料，现在有四间四星到五星级别的酒店正在筹务/兴建当中，预计三年后将会全部落成。
对XX市的中短期酒店市场业发展前景是乐观的。亚洲经济的稳步得更将有利房价及入住率的增长稳定性。长期来说，XX市将有更高档酒店落成，使整个市场的竞争转趋剧烈。
中国已加入了世贸，及其地理上邻近台湾的优越位置，均使XX有着良好的投资及贸易环境，因此，XX将会成为一个受投资者追捧的一个热门投资城市，
市政府不遗余力的推动XX市旅游业及改善当地旅游设施，均会吸引到本地及外求游客，使旅游业发展更为兴盛。
四、项目定位
XX市主要经济指标年增长率在10%以上，目前共有星级酒店58家，按国际旅游组织关于酒店等级结构比例的参照数据，一个地区的高星级酒店的数量比例应在10-20%之间，目前XX的高星级酒店相对偏少。
因此，XXXX大酒店定为国际五星级标准。
XXXX大酒店临海而立，位于正在形成的XX市CBD (Central Business District)区域。酒店建成后，凭借国际XX的经营管理，XXXX大酒店将是XX档次最高的五星级酒店，其专业的国际经营理念必会带来丰厚的投资回报和良好的社会效益。
第五章 项目公司
一、公司简介
XX市XX实业有限公司是一家有限责任公司，成立于1996年，注册地为中国XX市，注册资本为2000万元人民币，公司主营房地产开发和项目管理。公司先后开发、建设了“XX花园”、“XXX花园”及其它房地产项目。
二、公司结构和管理层
公司最高权力机构为董事会，公司日常经营管理由总经理负责。公司日常管理机构设有副总经理、总工程师、总会计师、工程部、财务部、办公室、项目管理部等。
公司主要业绩：
1、1995年筹建商住高级公寓“XXX花园”，总投资额约人民币6200万元，
并于1997年完工交付使用。
2、1996年筹建商住高级公寓及别墅“XXX花园”，总投资额约人民币1800
万元，并于1998年初完工交付使用。
三、公司股权结构
公司由三位自然人组成。
四、管理团队
XXXXXXXXXXXXXXXXX
五、项目其他背景
近年，XX对外经济技术交流飞速发展，主要经济指标包括旅游业经济指标保持高速增长；XX与台湾隔海相望，在香港、澳门回归后，XX的政治、经济地位逾显突出；XX市已成为重要的人流、物流集散地。经调查了解到相对于快速
