百色学院本科毕业论文（设计）
1房地产项目区位因素的理论概述1.1房地产项目区位因素的定义
区位因素是指促使区位地理特性、功能的形成、变化的原因或条件。
房地产区位因素是指一宗房地产与其他房地产在空间和距离上的相互关系。房地产开发商的经济收入，住户生活、交通的便利程度等方面都受到房地产区位优劣的影响。所以，区位不同的房地产，比如该房地产是在城市、城镇还是农村，距离市中心的远近，是在人流密集的闹市，还是在人流较小的街巷，价格的落差是很大的。尤其是城市的土地，区位优劣是它价格高低的决定性因素。
2.2房地产开发项目的影响因素
房地产产品具有不可移动性，，所以区位条件对房地产项目开发非常重要，如果要策划一个投资项目，首先得对项目做可行性研究，对区位进行分析与选择。我们一般从宏观和微观这两个方面对房地产开发项目区位因素进行分析和研究。
国家政策制度：指国家运用经济、法律和行政等手段，对房地产业
进行指导、监督、调节和控制，从而实现国民经济与房地产业协调健康发展的管理活动。
宏观因素分析经济环境：经济环境要素主要包括宏观经济、区域经济、市场环境
等方面。①人口密度②家庭人口收入
人口因素③购买力④常住人口量⑤人口抚养比
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①自然环境因素
环境分析②社会人文环境因素③生活配套环境因素
交通因素：对于城市住宅来说，该小区与市中心、工作、上班的地
方和各种服务设施区的通达性如何，这直接节省了居住在该小区的居民出行的货币和时间成本。
微观环境因素
区位特征因素：它取决于该区域的经济发展水平、居民生活水平、
文化教育程度、购买力水平等等。
城市规划因素：发展规划对于房地产的投资导向也是很重要的，房
地产开发商投资方向往往会跟着规划走，发展规划对区位的影响是立竿见影的，通常会起到事半功倍的效果。
2南宁市江南华府房地产项目的基本情况2.1项目的基本情况介绍
该项目名称为南宁市江南华府房地产住宅开发项目，地块位于南宁市江南区，处于南宁华南城项目地块的东北角，北面可远眺邕江，是南部区域的主要节点。江南华府东面与沙井大道相邻，西面是罗文大道，南边紧靠富乐西路，北面为定津路，与吴圩机场仅有15公里，与火车南站距离也是很近，仅需十分钟车程，交通条件十分优越。
南宁市华南城江南华府总建筑面积820000㎡，共有30栋17层和31两种高层住宅，总户数为5238户。面积区间：40-300㎡，1-6房。分为两期，第一期打算销售8栋楼，种类是17层的高层住宅，2梯4户。户型有2房（约85㎡）、3房（约120㎡）、复式（约230/240㎡）。户型朝南的是2房，朝北的是3房，顶楼的是复式户型，一共有3套，朝南边的有6个房间，朝北边的有5个房间。
2.2项目产生的背景
江南区是南宁市后发展的城区，区域内房地产市场尚未饱和，所以开发潜力较大。并且毗邻邕江，自然景观环境优越，拥有大量可以开发的土地，是发展现代型工业、房地产业、第三产业的良好场所。近年来，在国民经济持续增长的大浪潮中，广西的各项经济指标也持续在增大，再加上成立了中国东盟自由贸易区，江南区必定会成为新的投资热点。南宁市政府提出的“工业化、城市化”的发展战略，进一步巩固了江
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南区的工业地位，并且也推动了第三产业的快速发展。
在现代社会，价格适宜、居住舒适、环境优美，性价比高的住宅已经成为人们选择住宅的第一选择。目前现有的房地产住宅项目还没有能够满足客户真正的高品质居住要求，由此可看出，高品质的住宅市场在目前还是有很大的潜力和空间。
3宏观市场环境分析3.1全国经济环境分析
近些年来，由于房价的快速上涨，越来越多的企业家、商人把自己的投资方向都转向了房地产，为了促进我国房地产业的健康、良好发展，政府发挥其职能，运用“另一只手”——宏观调控的手段，颁布了一些针对房地产业的政策。2011年1月，国家颁布的“新国八条”政策为未来几年的房地产市场确定了方向。
（1）国民经济对房地产业的影响
自2000年后，中国经济发展稳定，经济的持续增长会直接引起城市用地、人口规模的扩大。城市得到发展，住房需求就会相继增加，进而人们也会增加实体和非实体的投资等。根据相关数据可推测，2015—2016年房地产在建面积将有所放缓，房地产商也会减少对房地产方面的投资，转向其他的投资品种，土地价格则会继续降低。（2）人口数量对房地产市场的影响
全国第六次人口普查结果显示，中国大陆总人口现有13.397亿人，自2000年第五次人口普查到此时，十年间增加7390万人。
中国人口较多，占世界总人口的四分之一，人口多引起人均居住面积需求不断增大，因此中国房地产市场需求仍会增加，房产市场的潜在容量依然很大。
（3）城市化进程与房地产业的关系
纳瑟姆是美国著名的城市地理学家，他在对大量的数据进行分析和研究后，提出了著名的“纳瑟姆曲线”理论。该理论显示城市化与房地产业有内部的联系：城市化进程的发展对房地产业具有推动作用，他经过实践证明，如果城市化率达到30%时，房地产投资开始缓慢增长，当城市化率达到50%时，房地产投资会到达高峰期，当城市化率涨到70%时，房地产投资将保持高的增长速度。
2010年，研究数据表明，中国城市化率为47.5%，预计到2040年可能会达到70%左右，因此房地产业将会持续30-40年的繁荣。
3.2南宁市宏观经济环境分析（1）地理位置及人口状况
南宁是广西省的首府，广西第一大城市。位于广西中部偏南，东部与粤、港、澳相邻，面向越南、泰国、老挝等东南亚各国，背靠着云南、贵州、四川，地理位置十分优越，是新崛起的大西南出海通道枢纽城市。自从北部湾经济特区建立后，南宁也成为经济区的核心城市，经济、政治、文化等各方面都得到了带动。
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2013年，据调查结果显示，南宁市区，包括各县总人口已经有713.5万人。其中市区有259.77万人，并且以汉族人口为主。
（2）环境气候及人文
南宁位于北回归线以南，属于亚热带气候，夏季高温多雨，所以阳光、雨量充足，气候温和。南宁市区绿化率高，被称为绿城。南宁气候宜人、四季常青、环境优美，是人们心中理想、向往的居住城市。
（3）交通状况
铁路：南宁背靠大西南，而且面向东南亚各国，是大西南的出海通道，所以南宁铁路线有南宁—昆明、南宁—湖南、黎塘—湛江、南宁—贵州等七条干线，北边与全国各干线相连接，向南可达钦州、防城港、北海等港口，东边可以到达广州、湛江、厦门等，西南可至越南河内。
高速公路：南宁环城高速全长约82公里，主要设有8个主要出口。分别是南友、南百、桂海、南梧、都南高速公路。
高铁：从2013年12月至今，高铁已经在广西开通有一年多时间了，它缩短了城市与城市之间的距离，为人们出行节约了时间，交通更加的便利。更重要的是，高铁也刺激了经济的发展，房地产就是其中之一。高铁所到的地方，楼市的价格也随之增高。南宁、柳州、桂林、北海这些地方的楼市也是一片兴荣，比如南宁东站周边的房地产项目，正是因为高铁得到了进一步的提升。（4）整体经济运行概况
2013南宁市全年地区生产总值达到2803.54亿元，同比增长10.3%。2014年全市实现地区生产总值3148.3亿元，比上年增长8.5%。南宁经济发展稳定，运行情况良好，多项指标连年增长，具有强劲的发展潜力。
4区域市场分析4.1区域环境分析
按房地产的特点与自身的属性，江南区可以系统分为三个板块，分别是五一沙井板块、白沙星光板块、壮锦那洪板块。
江南区的区域经济是由产业经济带动起来的，这是江南区与其他区域相比最大的优势。其中兴宁区主要是用于购物的商业区，而青秀区就比较的现代化，第三产业较发达。相对来说，江南区是以工业为基础的，它具备的工业产业较为雄厚，区域内还有富士康等科技技术园，未来的江南区发展前景很大，或许将会发展成为南宁的副中心。
江南华府住宅项目位于南宁市江南区的五一沙井板块，该板块位于南宁市江南区的西南部，也叫老江南板块。它离市中心朝阳广场大约12公里，南面火车南站相邻，西、北面临邕江，拥有优美的江滨自然景观资源。板块内有沙井大道、五一路等商业
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