但从以往的荷兰国际集团（ING）等在中国的运作方式上可以发现，为了避免有中国特色的政策和信息风险，跨国地产基金宁愿自我控股，自我操盘。
? 尽管MSREF不愿意透露项目操作细节，但我们从“战略联盟”
字眼上可见MSREF与中方的合作并非欧美通行的地产基金运作方式。在欧美，地产基金通常是以投资者身份参股地产项目，股份一般也不超过30%，参股后再委托相关专业公司经营管理，因此独立性和专业性是基金运作的主要特点和要求。进入中国后，跨国基金一改游戏规则，由投资者身份变成投资者兼任开发商，由参股变控股，这些资金的募集完全是按照欧美基金模式募集，而使用上则完全变成另一种风格。中国地产人士也将进入中国的外国地产基金戏称为“前半截与后半截”。
? 近几年，国内住宅产业的蓬勃发展和高回报率令海外投资者为之
心动。据摩根士丹利公布的有关海外基金投资中国房地产市场的研究报告显示，在未来2－3年内，将有3亿－20亿美元的海外资金投向中国的房地产市场，越来越多的西方投资者来到中国寻找房地产投资机会。来自澳大利亚、荷兰、新加坡、欧美等地的资本竞相进入中国房地产业，它们的目标大多直指中国房地产金融。从他们进入中国的历程中我们很容易发现海外基金本土化的新办法。以ING进入中国为例，ING和首创合作成立了中国房地产开发基金，但落实到具体项目上，我们所看到的LOGO不是“中国房地产开发基金”而是“太平洋城房地产”。负责该项目的ING集团旗下霸菱投资（中国）顾问有限公司的总经理胡旭成亦承认ING在太平洋城项目上亲自操盘，并表示，随着投资项目的展开和设立更多的项目公司，那时基金管理人的作用就会更突出，投资者的身份将会更明确。作为上海住宅开发商中惟一的非亚洲区发展商，有澳大利亚最大投行麦格理银行背景的第一中国房地产发展集团有限公司成功开发了高档住宅小区“澳丽花苑”，其首席执行官理查德·戴维如此概括海外开发投资基金与国内公司
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合作的典型结构：海外的投资载体进入中国，一般会带来75%－95%的资金，合作伙伴即当地公司以各种方式出资5%－25%共同成立项目公司，然后一起开发地块。
? 为什么海外基金进入中国就要改变游戏规则？惠泽中国控股公司
主席高广垣指出，海外基金主要是想规避风险。他认为，在欧美成熟市场上，地产相关法规成熟且完善，而在中国则比较特殊，市场经营不规范、法律不完善是国外投资者很容易就判断出来的结论，因此海外基金宁愿与中国当地强力开发商进行合作，控股并直接参与操盘以降低风险。从市场角度说，在欧美市场地产基金主要投入于成熟的租赁物业，有专门的物业公司为其打理不需要亲自动手，而中国还缺乏这些成熟物业供投资者选择。理查德·戴维总结第一中国房地产发展集团的经营模式时说：“公司对住宅开发进行全权管理，从确定地块、施工管理到市场分析和产品服务。我们认为，没有好的项目就不要采取行动。作为全球性的投资银行，我们不担当中间人的角色，并在考虑全球投资环境的同时入乡随俗，尽量做到本地化。”
? 有鉴于国内房地产市场尚欠规范，而且企业数量巨大，统计数据
显示仅住宅产业的相关企业就有几十万家；其中，房地产开发企业达3万余家。对于不熟悉国内情况的外国投资商来说，如何与国内企业开展合作是其普遍面临的一个难题。摩根此番瞄准的永业集团，同样是上海一家具有良好基础的房地产开发与投资企业，并且由卢湾区政府控股。永业在上海中高档房地产开发市场中已建立了较好的声誉与品牌。
4.4.英国3i公司 4.4.1. 3i简介
? 3i
公司全称“Investors In Industry”,成立于1945年，是英国最大
的民间风险投资公司。3i委托中国二板市场网站为其在中国寻找
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优秀企业项目进行投资，作为进入中国市场的切入点。3i进入中国市场主要出于两方面的考虑：一方面，3i很多的欧美国际客户都开始在中国成立自己的办事处，积极拓展在中国的业务。3i要进一步为他们提供支持，并且有兴趣帮助他们在中国发展；另一方面，中国经济正在以高速、迅猛的势头向前发展，进入是必然的。3i于1994年在伦敦股票交易所上市，是富时100指数和MS? 4.4.2. ? ? ? CI欧洲指数Eurotop300成份股之一，市场资金约值80亿欧元。1986年，英国用于新创办的中小高技术公司3.84亿英镑投资额中，3i就投入了6400万英镑。
目前，3i
在全球各地已有30多家办事处，业务范围遍及欧、美、
亚三大洲，在14000多家高增长企业投资合计超过230亿美元（包括共同投资资金）。上一季财政年度，3i投资总额约15亿欧元。据了解，3i已拥有超过2000间管理投资组合，它积极投资于多个行业不同发展阶段的公司，如管理层收购，需要发展资金的较成熟企业及创新科技公司等。
3i投资中国主要业绩
2005年9月5日，欧洲最大的私募股本和创业投资公司3i集团
正式在上海成立代表处。据悉，3i在亚洲的投资领域，倾向于消费相关产业、保健产业，以及工业和商业服务行业，面向增长型项目的单笔投资规模为1000万至1亿美元。
英国3i公司总裁叶博笙（Philip Yea）表示：“最近两三年内3i
已经在中国共投资约1亿美元，今后继续加大力度搜索投资目标，投资中国项目没有资金上限。”
从该投资公司进入中国两三年内所投资的所有项目来看，3i促使
投资对象走向上市的步骤比较快捷。2004年7月，3i投资的芯片代工服务商华润上华(CSMC)在香港上市；2004年12月3i投资防火警报系统生产商海湾集团控股公司，2005年6月海湾在香港
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上市。据称，3i在全球范围内大约每个月就撮合一个投资项目成功上市。
? 迄今3i在中国直接投资了7个项目，其中约一半资金份额投向了
鼎晖投资基金。据称，3i旗下的增长型公司投资项目，投资回报率约为20％，创业型公司的投资回报率达到35％。成立于1945年的3i公司在1994年于伦敦证交所上市，目前投资的1500项业务总值高达81亿美元，由3i投资的第三方合作投资基金达到36亿美元。
4.4.3. 3i投资中国策略
? 3i投资的行业范围是非常广泛和灵活的。在全球的投资领域涉及
科技、医药、石油天然气、物流、制造、传媒等等，几乎涵盖了除房地产和赌博以外的所有行业。在中国，我们的投资也不会固定在某些行业。不过，随着国内消费水平的日益提高，3i对食品业、零售、汽车配件等一些传统行业也非常感兴趣。
? 中国经济非常庞大，但信息渠道的不透明阻碍了投资者与资金需
求者之间的沟通和了解。因此，3i在投资策略上依然会比较稳健。维持一贯的投资原则：注重企业的管理团队、行业趋势和公司潜力。管理层人员的理念、业绩、诚信是首要考虑的因素。
4.4.3. 3i价值分析
? 3i公司全称“Investors In Industry”3i公司是全球首屈一指的国
际创业投资基金及私人股本投资公司，资产甚至超过摩根斯坦利和瑞银。目前，3i已经加大了进入中国的步伐，最近，他们刚刚为上海鼎芯半导体公司的第二轮融资投入了150万美元。 ? 3i主要有三个方面的优势：第一，3i的国际网络尤其是欧洲网络
非常强，能够为中国国内企业产品的出口提供通畅的渠道。比如，3i有60多家海外食品公司的投资，能够帮助国内食品企业的产品
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