政策变更处理:调整期初留存收益(未分配利润)。已采用公允价值模式的，不得从公允价值模式变更为成本模式。
四、房地产转换时转换日的确定
五、投资性房地产转换的会计处理
(一)在成本模式下,将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值 借：投资性房地产 累计折旧 贷：固定资产
(二)公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,以转换日公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与账面价值的差额计入当期损益。
借：固定资产（转换日公允价值） 贷：投资性房地产（账面价值） 公允价值变动损益
（三）自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产 投资性房地产按照转换当日的公允价值计量，转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额作为公允价值变动损益，计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资产公积（其他资产公积），计入所有者权益。企业在处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入其他营务收入。
企业会计准则第 4号——固定资产
1．固定资产的定义有变化：新准则取消了单位价值较高的条件。这种做法，将使固定资产的范围扩大。 2．分期付款购入固定资产，采用现值作为固定资产的入账价值，将使固定资产价值减少。 3．固定资产减值不得转回，在固定资产价值回升时，将使利润偏低。
4．石油天然气开采、核电站等的弃置费用应计入固定资产，将使资产增加；其他行业如果符合相关法律法规和国际公约的规定，也应处理。
5．已达到预定可使用状态的固定资产，无论是否交付使用，尚未办理竣工决算的，应当按照估计价值确认为固定资产，并计提折旧；待办理了竣工决算手续后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额，将其视同会计估计变更，采用未来适用法。
6．车间发生的固定资产维修费，直接费用化，计入主营业务成本，不计入制造费用。
7．企业对于持有待售的固定资产，应当调整该项固定资产的预计净残值，使该项固定资产的预计净残值能够反映其公允价值减去处置费用后的金额，但不得超过符合持有待售条件时该项固定资产的原账面价值，原账面价值高于预计净残值的差额，应作为资产减值损失计入当期损益。持有待售的固定资产从划归为持有待售之日起停止计提折旧和减值测试。
【例】某设备固定资产原值80万元，已提折旧30万元，固定资产净值50万元，未计提减值准备。现准备将其出售，不再计提折旧和减值测试。假设该设备净残值为55万元（即公允价值减去处置费用后的金额），则不调账；如果该设备的净残值为48万元，则计提2万元的减值损失：
借：资产减值损失 2
贷：固定资产减值准备 2
所以固定资产的账面价值为48万元，也就是净残值48万元。 （不完全资产负债观；有限制的使用公允价值）
8．企业以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出，应予资本化，作为长期待摊费用，合理进行摊销。 企业会计准则第 6号——无形资产
1.准则的适用范围发生变化：新准则不包括商誉。
2．土地使用权的核算发生变化：可能不转入建筑物成本，而是自行摊销。比如购入的土地用于建造办公楼，可以不转。
3．研究费用资本化，开发费用有条件资本化，将使资产增加，利润增加。
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4.区分使用寿命有限的无形资产和使用寿命不确定的无形资产，采用不同的会计处理：使用寿命有限的，应摊销和计提减值；使用寿命不确定的，不摊销，应计提减值。这样处理，将使资产增加，利润增加。适用寿命不确定：出租车牌照、商标。
5.增加了无形资产摊销方法的选择：更加合理。直线法以外还可以用工作量法等。
6.不再限定无形资产的净残值为零：更符合实际情况。如果有转让价值，就可以有残值。
7.允许部分的无形资产摊销金额计入成本：某些产品专用的无形资产可以计入成本，符合配比原则，计算的损益更合理。
企业会计准则第 7号——非货币性资产交换
一、主要内容：包括总则、确认和计量、披露等三章。
（一）换入资产以公允价值入账的会计处理
非货币性资产交换同时满足下列条件的，应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益：（1）该项交换具有商业实质；（2）换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量。在进行会计处理时，应注意以下问题：
1．换入资产和换出资产公允价值均能够可靠计量的，应当以换出资产的公允价值作为确定换入资产成本的基础，但有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠的除外。
2．企业在按照公允价值和应支付的相关税费作为换入资产成本的情况下，发生补价的，应当分别下列情况处理： （1）支付补价的，换入资产成本与换出资产账面价值加支付的补价、应支付的相关税费之和的差额，应当计入当期损益。
（2）收到补价的，换入资产成本加收到的补价之和与换出资产账面价值加应支付的相关税费之和的差额，应当计入当期损益。
3．换出资产公允价值与其账面价值的差额，应当分别情况处理：
（1）换出资产为存货的，应当视同销售处理，根据《企业会计准则第14 号——收入》按其公允价值确认商品销售收入，同时结转商品销售成本。
（2）换出资产为固定资产、无形资产的，换入资产公允价值和换出资产账面价值的差额，计入营业外收入或营业外支出。
（3）换出资产为长期股权投资、可供出售金融资产的，换入资产公允价值和换出资产账面价值的差额，计入投资收益。
4．非货币性资产交换同时换入多项资产的，在非货币性资产交换具有商业实质，且换入资产的公允价值能够可靠计量时，应当按照换入各项资产的公允价值占换入资产公允价值总额的比例，对换入资产的成本总额进行分配，确定各项换入资产的成本。
（二）换入资产以账面价值入账 1．换入资产以账面价值入账的情形
不具有商业实质或换入资产或换出资产的公允价值不能够可靠地计量的非货币性资产交换，应当以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，不确认损益。
2．企业在按照换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入资产成本的情况下，发生补价的，应当分别下列情况处理：
（1）支付补价的，应当以换出资产的账面价值，加上支付的补价和应支付的相关税费，作为换入资产的成本，不
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确认损益。
（2）收到补价的，应当以换出资产的账面价值，减去收到的补价并加上应支付的相关税费，作为换入资产的成本，不确认损益。
3．非货币性资产交换同时换入多项资产时，非货币性资产交换不具有商业实质，或者虽具有商业实质但换入资产的公允价值不能可靠计量的，应当按照换入各项资产的原账面价值占换入资产原账面价值总额的比例，对换入资产的成本总额进行分配，确定各项换入资产的成本。
二、新准则的主要变化 1.计量基础不同：原准则只允许采用账面价值,新准则允许在符合条件的情况下以公允价值为基础确定换入资产成本,并确认产生的损益。
2.损益的确认原则不同：现行准则下损益的确认取决于是否支付补价；新准则下损益的确认取决于是否以公允价值确定换入资产成本。
3.新准则引入了“商业实质”的重要概念，使提供的信息更有用。 企业会计准则第 8号——资产减值
一、主要内容：包括总则、可能发生减值资产的认定、资产可收回金额的计量、资产减值损失的确定、资产组的认定及减值处理、商誉减值的处理和披露等七章。
按照《企业会计准则第8号——资产减值》规定，对于采用权益法核算的长期股权投资、对子公司的长期股权投资、固定资产、以成本模式进行后续计量的投资性房地产、无形资产等资产，企业应当在资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象；对于存在减值迹象的资产，应当进行减值测试，计算可收回金额，可收回金额低于账面价值的，应当按照可收回金额低于账面价值的金额，计提减值准备。
值得说明的是：原制度中的短期投资，在新准则中被称为交易性金融资产，采用公允价值进行后续计量，不再计提跌价准备；投资性房地产后续计量可以采用成本模式和公允价值模式，在采用公允价值模式下，不存在计提减值问题；长期股权投资减值分两种情况：对于按照成本法核算的在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，其减值执行《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的规定，其他长期投资则执行《企业会计准则第8号——资产减值》的规定。
1．固定资产、无形资产等资产发生减值的判断
应强调的是：在判断资产是否存在可能发生减值的迹象时，应当考虑重要性原则；因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都应当进行减值测试。
2．资产可收回金额的计量
固定资产、无形资产等资产存在减值迹象的，应当估计其可收回金额。
资产的可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
（1）资产的公允价值减去处置费用后净额的确定
资产的公允价值减去处置费用后的净额，应当分别是否存在资产销售协议和活跃市场处理：
①对于存在资产销售协议的，应当根据公平交易中销售协议价格减去可直接归属于该资产处置费用的金额确定。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用等。
[例1] 甲公司的某项固定资产资产在公平交易中的销售协议价格为300万元，可直接归属于该资产的处置费用（包括有关的法律费用、相关税费、搬运费等直接费用）为20万元。则该固定资产的公允价值减去处置费用后的净额=300—20=280（万元）。
②对于不存在销售协议但存在资产活跃市场的，应当按照该资产的市场价格减去处置费用后的金额确定。资产的市场价格通常应当根据资产的买方出价确定。
[例2] 甲公司的某项固定资产不存在销售协议但存在活路市场，市场价格为500万元，估计的处置费用为25万元。则该固定资产的公允价值减去处置费用后的净额=500—25=475（万元）。
③在销售协议和资产活跃市场均不存在的情况下，应当以可获取的最佳信息为基础，估计资产的公允价值减去处置费用后的净额，该净额可以参考同行业类似资产的最近交易价格或者结果进行估计。
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[例3]甲公司的某项固定资产资产不存在销售协议，也不存在活路市场。甲公司通过调查同行业类似资产最近的交易价格估计的该固定资产的公允价值为200万元，可直接归属于该固定资产的处置费用为5万元。则该固定资产的公允价值减去处置费用后的净额=200—5=195（万元）。
（2）资产预计未来现金流量现值的确定
资产预计未来现金流量的现值，应当按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。
1）预计资产未来现金流量
A．预计的资产未来现金流量应当包括下列各项： ①资产持续使用过程中预计产生的现金流入。
②为实现资产持续使用过程中产生的现金流入所必需的预计现金流出（包括为使资产达到预定可使用状态所发生的现金流出）。
③资产使用寿命结束时，处置资产所收到或者支付的净现金流量。该现金流量应当是在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行交易时，企业预期可从资产的处置中获取或者支付的、减去预计处置费用后的金额。
B．预计资产未来现金流量时，企业应当以资产的当前状况为基础，不应当包括下列各项： ①与将来可能会发生的、尚未作出承诺的重组事项有关的预计未来现金流量。 ②与将来可能会发生的资产改良有关的预计未来现金流量。 ③筹资活动产生的现金流入或者流出。 ④与所得税收付有关的现金流量。
C．企业预计资产未来现金流量应当建立在以下基础上：
①预计资产未来现金流量时，企业管理层应当在合理和有依据的基础上对资产剩余使用寿命内整个经济状况进行最佳估计。企业管理层应当通过分析过去预计现金流量和实际现金流量的差额产生的原因，来评价目前预计现金流量所依据假设的合理性。
②预计资产的未来现金流量，应当以经企业管理层批准的最近财务预算或者预测数据，以及该预算或者预测期之后年份稳定的或者递减的增长率为基础。企业管理层如能证明递增的增长率是合理的，可以以递增的增长率为基础。建立在预算或者预测基础上的预计现金流量最多涵盖5年，企业管理层如能证明更长的期间是合理的，可以涵盖更长的期间。
③在对预算或者预测期之后年份的现金流量进行预计时，所使用的增长率除了企业能够证明更高的增长率是合理的之外，不应当超过企业经营的产品、市场、所处的行业或者所在国家或者地区的长期平均增长率，或者该资产所处市场的长期平均增长率。
2）折现率（无风险报酬率＋风险报酬率）
折现率是反映当前市场货币时间价值和资产特定风险的税前利率。该折现率是企业在购置或者投资资产时所要求的必要报酬率。确定折现率时应注意：
3．资产减值损失的处理
（1）资产的可收回金额低于其账面价值的，企业应当将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。资产的账面价值是资产成本扣减累计折旧和累计减值准备后的金额。
（2）资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用应当在未来期间作相应调整，以使该资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。
（3）已计提减值准备的固定资产、以成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照该项资产的账面价值以及尚可使用寿命重新计算确定折旧率和折旧额。
已计提减值准备的需要摊销的无形资产，应当按照该项资产的账面价值以及尚可使用寿命重新计算确定摊销额。 （4）资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。 4．资产组的认定及减值处理
有迹象表明一项资产可能发生减值的，企业应当以单项资产为基础估计其可收回金额。企业难以对单项资产的可收回金额进行估计的，应当以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
资产组是指企业可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入应当基本上独立于其他资产或资产组产生的现金流入。
（1）资产组的认定
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