如何掌控全局是项目经理的必修课
随着集团业务的迅速增多，政策面对于房地产和建筑业偏空的影响加重，各项目间的管理差距逐渐显现，一些项目运营已经出现了苗头性问题，这些问题大部分需要项目经理或者项目负责人自己来解决和承担，在当前情况下，如何掌控局面成为项目负责人的必修课。
一、完善在建项目相关手续是规避风险的关键
现在有些项目在只签订了施工承包合同或协议书的情况下就开工建设，没有办理施工相关的招标手续；有些项目甚至已经完工了，还没有走招投标程序，所以就办不出施工许可证，违反了《中华人民共和国建筑法》第七条规定，属于违法施工行为，一旦被主管部门查处，将会给公司和项目负责人造成经济和信誉双重损失，且网上还会有不良行为记录，严重影响到公司的发展。另外根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第三点中明确规定：建设工程必须进行招标而未招标的，双方签订的施工合同为无效合同。这就表明假如施工过程中发生经济纠纷案件，即使之前签订的施工合同条款再优厚都是无效的，法院最终将判定建设单位赔偿施工单位工程实际建造成本，但对施工方来讲都是得不偿失。因此，在建项目如缺少相关手续，要及时催促建设单位办理招标手续，亦可由公司发函至各建设单位，要求他们尽快完成相关手续，确保合法施工，从而降低企业经营风险。 二、加强项目前期的调查与分析
这几年，房地产市场的日益繁荣，房地产开发企业的实力参差不齐，很多开发商都是半路起家，几个股东拼在一起买一块地就成立了开发公司进行房地产开发，这些公司资金实力差，抗风险能力低，这就需要我们加强项目前期的调查和分析，辨别项目的风险，及时排除垫资量大、风险性高的项目。项目前期的调查和分析主要从以下几方面进行：
（1）调查项目前期手续是否齐全，包括建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，以上证件缺一不可。
（2）向土地管理部门了解该宗项目土地使用权出让金采用什么方式缴纳，是否交足。
（3）通过银行了解该企业的资金状况，包括建设资金是否到位，土地是否抵押贷款等。
（4）调查项目周边楼盘的销售情况以及当地居民的生活水平，从而预测该项目的销售前景。
（5）做好项目成本分析，为合同签订提供依据。
随着国家对房地产市场宏观调控的不断深入以及银行信贷的不断紧缩，房地产市场正面临着重新洗牌的处境，开发商的资金链正面临着严峻的考验，这就要求我们每一位项目经理在进行业务承接时，要擦亮眼睛，不要被开发商的表象所蒙蔽，要切实对项目进行全面调查和分析后再做决定，避免掉进开发商的陷阱。小部分无良开发商由于资金短缺，采用签订意向书的形式骗取多个施工单位保证金，或者把施工合同条款写得十分优厚来吸引施工单位，再让施工单位之间互相恶性竞争，从而抬高工程保证金和垫资量来达到融资目的，这两种情况可以说是现在房地产企业惯用的伎俩，由于建筑市场供需严重失衡所以导致很多项目经理受骗，所以，加强项目前期的调查和分析显得尤为重要。 三、加强合同评审，严把合同条款质量关
部分项目经理认为自己跟甲方关系好，合同条款的好坏无所谓，这种思想是错误的。因为一旦发生经济纠纷，合同才是唯一的依据，到时将会变得非常被动，过去有很多项目经理都吃了这方面的亏，损失惨重，有的甚至倾家荡产，所以大家要引以为戒。
从以前拿过来的合同来看，绝大部分合同都存在一个共同点：就是乙方违约条款一大堆，甲方违约条款只字未提，这对施工单位是极其不利的，一旦甲方出现违约行为，我们将很难进行维权，所以我们应当要求甲方将其违约责任也要写到条款里，比如工程不能按期开工、甲方不能按时支付工程款、甲方不能按时进行结算以及支付结算款等应承担怎样的违约责任都应该明确，确保有章可循。 另外有些合同从单价上分析是亏损的，但是有些项目经理认为不会亏，那么就要项目经理做好成本分析，用数据证明这个项目不会亏损，合同评审时一起交到公司。下面讲一下合同评审方面的内容：
（1）合同评审的流程：项目所在区域设有分公司、办事处的，施工合同先经过分公司、办事处评审，再由分公司、办事处将评审意见和施工合同一起寄到集团经营管理中心进行评审；项目所在区域没有设立分公司、办事处的，由项目经理签署意见后直接寄到集团经营管理中心进行合同评审。
（2）合同评审是由集团经营管理中心组织工程、财务等部门一起评审的，分别从自己专业的角度来审查合同，所以提出的意见比较全面，项目经理要及时与建设单位做好合同条款的谈判与沟通，关键条款如不能达成一致意见，宁可放弃也不让步。
（3）不要轻易相信甲方口头承诺，尤其在合同谈判过程中，有些甲方嘴上吹嘘自己实力有多强，银行存款几个亿，工程款肯定不用担心的，到时会按时支付给你们的等，但是要让他们做出承诺并且写进合同里，否则，说明这些话都不可信，一定要谨慎。
四、项目部要加强自身人才储备 随着建筑市场管理的不断规范，越来越多的地方要求投标时各类证书人员要到岗，而实际上是很难做到的，这就要求项目部要加强自身人才的储备。
（1）项目部要适当招收一些大中专应届毕业生，这些人具备一定的专业理论知识，只要在项目上锻炼二、三年就能独挡一面，项目部可以针对自身岗位的需求进行培养，作为储备人才。
（2）加强自有人员的培训考证工作，尤其是建造师和安全员，这两类人员在主管部门检查时必须要到岗的，如果每个项目部都能自有这些持证人员，不但缓解了公司证书的压力，也利于项目经理自身提高，不用再为应付主管部门的检查而处于尴尬境地。
