浙江工贸职业技术学院
毕业设计（论文）
课题名称： 御景园营销策划
课题来源： 实习单位 课题类型： 应用
系 部： 经济与贸易学院
专业班级： 市场营销(房地产经营与管理)0801 学 号： 0810501244 姓 名： 王贝贝 指导教师： 楼红平 指导教师职称： 副教授
2011年1 月 6 日
目 录
一、市场形势分析 ................................................... 1
（一）宏观环境分析 .............................................. 1 （二）微观环境分析 .............................................. 2 二、项目SWOT分析及优化 ............................................ 3
（一）优势 ...................................................... 3 （二）劣势 ...................................................... 4 （三）机会 ...................................................... 4 （四）威胁 ...................................................... 5 三、消费者核心定位 ................................................. 5
（一）区域构成 .................................................. 5 （二）职业类型 .................................................. 5 （三）特征描述 .................................................. 6 （四）家庭组成形态 .............................................. 6 （五）置业动机 .................................................. 6 四、营销推广策略 ................................................... 7
（一）项目营销策略 .............................................. 7 （二）媒体策略 .................................................. 7 （三）营销活动?????????????????????????.8 五、总结?????????????????????????????10 参考文献
浙江工贸职业技术学院毕业设计（论文）
御景园营销策划
摘 要： 如今房地产行业迅猛发展，房地产行业的竞争也日益激烈，因而房产策划也成为人们所关注的问题。中央政府更是针对房价以及房子的供求问题，颁布了一系列的政策，以抑制房价上涨过快，杜绝投机分子的“炒房”行为。毕业设计采用网上查找以及实地查询的方法，选取温岭市御景园这个楼盘为主体，通过分析它所处的环境以及它所具备的优势、劣势、机会、威胁，为御景园这个新楼盘书写了一篇营销策划，以“媒体”“声势”引起人们的关注，为楼盘做宣传。
关键词：温岭市御景园；网上查找；实地查询；营销策划
一、市场形势分析
（一）宏观环境分析
2010年可以说是房地产行业的“政策年”，国家为了抑制房价和打击投资者的投机购房的行为，相继出台了一系列的政策以促进房地产市场平稳健康的发展。其出台的政策如下：
1、2010年1月1日，财政部出台“5年内住房转让全额征收营业税”的规定，同月，国务院又出台了“国十一条”，规定购买二套房的家庭，贷款首付比例不得低于40%……这些都是针对高房价以及炒房行为所出台的措施。
2、2010年4月份，国务院为进一步抑制房价上涨过快的这种形势，银监会出台了银行不得对投机投资购房贷款，住建部也提出加快保障房建设以遏制房价过快上涨以及要求商品住房严格实行购房实名制，同时，商品住房未获得预售许可，开发商不得收取定金。国务院出台了贷款买二套房首付不得低于50%和“新国十条”，在国十条中，明确要求房价过高、上涨过快、供应紧张的地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
3、5月份是各市区切实实施“新国十条”的时候，而在其中又以限购令最为有效，
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御景园营销策划
4、由于一些中等偏下的困难家庭无力购买住房的问题比较严重，住建部等七部门联合发文，倡导大力发展公租房，以解决这一问题。
5、9月份国家统计局明确表示要进行空置房调查。为进一步贯彻落实之前所出台的政策，同时也为巩固楼市的调控成果，中央又出台了“新国五条”，内容为：一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。二是完善差别化的住房信贷政策。三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。四是切实增加住房有效供给。五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订合同等行为。
小结：以上措施都是国家在2010年为控制房价上涨过快、抑制高房价、房子供不应求的这种不正常现象所采取的，这在短期内让楼市有所降温，但从长远上说，这都还是未知数。在这些措施中，有很大一部分是为了打击各城市中的炒房者，削弱其日渐猖狂的投机炒房势头，也是为解决房子供不应求和空置房的问题，促进房地产市场的稳定发展，推动中国经济的健康发展。
（二）微观环境分析
继杭州等地区相继出台“限购令”后，台州市也即将出台调控新政政策。台州市政府也通过了《关于进一步加强房地产市场调控加大住房保障工作力度的实施意见》，其中对购买第三套及以上住房贷款、预售商品住房合同变更等做出了明确的规定。规定如下：
1、各商业银行暂停发放居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女）购买第三套及以上住房贷款，暂停向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
2、进一步扩大保障性住房受益面，逐步解决中等偏下收入住房困难家庭和其他住房困难群体的基本居住问题。
3、购买商品住房严格实行实名制，已签订商品住房买卖合同并办理网上备案的，不得擅自变更或解除。
总结：台州市自从实施《关于进一步加强房地产市场调控加大住房保障工作力度的实施意见》后，其商品房的成交数量以及成交均价都有所下降，然而各投资者又把矛头指向了商业地产，致使其出现了热潮。但从总的上说，《实施意见》
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