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又不能过高，否则目标客户只会持观望状。因此，对于开发商来说，小户型楼盘利润不高。
单身公寓的竞争对手就是二手房和大面积户型住宅楼。市民对小户型住宅仍有很多的保守观念甚至是偏见，很多人把小户型公寓作为过渡性住宅。而我们的目标消费者，很大一部分是由于现在手头上的钱不多，才会选择小户型住宅，一旦他们有了钱，便会选择大户型。想要营造一种小户型生活空间的概念仍然十分困难。 4. 目标消费者分析 一. 目标客户社会层面特征
单身公寓的目标受众圈定在了20～35岁的年轻人之中。这群人生活状态不稳定，眼界高，追求时尚，喜欢自由自在、无拘无束的生活，对新事物充满强烈的好奇心，收入处于中游上下，存在较强的购买能力。通常以 “我有我自由”为主打卖点，迎合了这批目标受众的心理，他们中有些人刚从学校毕业，正式走上社会，独立的心理强烈需要社会认同，而自己有了房子，无疑是最好的证明。现代年轻人独立意识强烈，拥有一个绝对的私人空间，享受自己自在的自由，成了大部分年轻人的追求。“我有我自由”道出了他们的心声，张扬了个性，因此必然会得到年轻人的认同。 二. 需求特征
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每个人都会有一种对家的眷恋和归宿感，因此每个人都想拥有一个自己的家。而作为我们的目标消费者，他们年轻时尚，尚不为传统情感所缚，希望能够独立。他们希望有一个自己自由自在的空间，可以发挥自己的创意，同时小户型的设计都比较个姓化，迎合了时尚年轻一族的需求。
三. 群体家庭收入特征
目标消费群的收入属于中上水平，有购买能力。一般年轻的工作族，月薪2000元以上，因为刚开始工作不久，积蓄不多。另外寻求自由空间的企业主和投资者，收入一般都比较高或者积蓄多。但这群人并不是最主要的目标消费者。
第三节 杭州市单身公寓的主要经营策略及市场推广模式 一. 市场推广的开始期――
以双牛大厦为代表首创的小户型、商住结合的写字楼新模式 小户型作为一种独立的产品概念在杭州出现，最早应属1998年杭州双牛大厦开发有限公司推出的“双牛大厦”单身公寓。该楼盘的一炮打响成就了一个全新的产品类型。时年正值杭州各高校的毕业生数开始进入增长期，其中很大一部分学生将会留在杭州就业和买房，同时，急需购房结婚的年轻人，层次较高的租房人员，寻找自由空间的企业主形成了一个越来越大的市场，此外，外来人员大量涌入杭城，给原
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本就供不应求的房市带来了更大的潜在购买空间。这群人的共同特点是，没有足够的积蓄来购买大户型的住房，但同时，又希望拥有一个自由自在的、属于自己的私人空间。双牛正是看到了这样巨大的市场需求量和相对缺乏的市场供应，以“满足日常居住功能为主，居住氛围浓厚，价格相对略低，具有住宅的产权”为口号及时进入市场，恰倒好处地喊出了这个巨大目标消费群的共同心声。强烈的心理认同感和现实需求感促使他们成为双牛及小户型的忠实追随者，于是，小户型，大空间，总价低，地理位置优越的“单身公寓”便有了肥沃的生长土壤。
其实当初双牛的出现很大程度上是为了解决杭州写字楼市场长期萎靡不振的问题的，经过把大量的“烂尾楼”改建成小户型再重新包装上市，并冠以单身公寓这个新概念，把小户型成功推向了市场，不仅在市场上占得一席之地，其成本也低于新建项目，同时也为不少“烂尾楼”“脱了贫”。“双牛”成功之后一时间，杭州房产市场上此类产品层出不穷，价格也一路走高，涨幅远远领先于其它类型的新建商品房。 然而作为杭城单身公寓市场第一个吃螃蟹的开发商，双牛在产品的广告市场推广上存在着不可忽略的弊端。例如开发初期，房产商急功近利，把宣传焦点集中在单身公寓这个新概念的推广上，又恰逢杭州写字楼市场不景气，住宅刚好升温，把写字楼当成商住两用的准住宅卖，迎合了当时受众的心理，于是销售、转租形势一片大好，一时被称作“黑马”。但是在宣传中忽略了双牛单身公寓的本质功能，即它仍然是
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写字楼，所在土地是建写字楼的公建用地，使用期限只有50年，不能建设烟道、污水管、管道煤气等生活设施，不能有外挑阳台，水费、电费、按揭成数均按公建相关标准实施，当推向市场以住宅为宣传基点后，吃饭、停车、购物……这些在原先城市规划中，已按部就班的城市功能，如今不得不扩容，原本只能容纳几百号人的楼不得不多承载几倍的人口，大大超过了本身的承载能力，垃圾处理、污水排放等问题日渐突出，原本追随的业主抱怨不迭，最终导致这匹 “黑马”在辉煌了5年后成为市场的泡沫，风光不再。 二. 市场推广的成长期――
小户型物业发展的第二代代表国都公寓、华门自由21公寓、云河大厦
国都公寓、华门自由21公寓、云河大厦是继双牛大厦后杭州第二代小户型物业，此时的杭州已经开始接受“单身公寓”这一新鲜事物,给第二代物业的发展提供了良好的意识基础和越来越大的市场需求。此时的开发商在加强生活配套的同时，开始提供装修服务。因此，这一阶段单身公寓的市场广告推广诉求集中在对物业配套设施的完善上。 以华门自由２１公寓为例，采用大量软文广告的形式在各种平面媒体上对其楼盘的配套设施和卓越的室内装修进行了报道。它以“中小户型特别适合我”为口号，集中推广由上海的两家著名工程类装修设计公司进行装修设计施工的成品房。他们为了使受众在收房的同时收到
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