证书上产权人只有一人，其他人能否分割现有房屋？
笔者认为，对此类情形首先应确认原农村房屋宅基地使用证上载明的家庭成员有哪些人，只有这些人才有权被安置。如果无宅基地使用权，即不可能作为安置对象。如果既有宅基地使用权，又对农村房屋有所有权，当然对安置房屋份额享有完全的权利，即使产权明确为一人，其仍有权分割。根据房屋实际状态的可分性与否，要么相应变更产权登记，要么产权人支付份额对价。如果有宅基地使用权，但无房屋所有权，按房地不可分原则，在补偿了宅基地上建筑物的价值后，也可分割该部份农村房屋。相应拆迁安置后也对安置房有权利份额，处理结果同上。如果作为家庭成员但未在使用证上载明，说明该成员没有宅基地使用权，依安置政策不能成为安置对象，当然也无权分割安置房。但如果对农村房屋有所有权，有权要求其他人员按农村房屋价值补偿。在以何种房屋标准补偿权利人的份额上，有人认为房屋价值的补偿应以现安置房价值为标准，笔者认为不妥，因为现有安置房作为非农房，其价值是以市场价值来衡量，含有国有土地使用权如所处地段的价值成份，而农村房屋的价值并无宅基地的因素，纯为房屋的本身价值，因此权利人也只能获得该物理价值的份额补偿。
2、非安置对象对农村房屋有继承权，遗产分割前农村房屋被拆迁，是否有权分割安置房？如李母为农村宅基地使用证上的户主，与李父共同修建房屋。李甲、李乙分别是大儿、二儿。李甲后因招工农转非，使用证上的家庭成员为三人李母、李父、李乙。2000年李母去世，2001年李乙结婚娶张女。后农村房屋按三人被拆迁安置，现李甲认为李母对农村房屋有50%的所有权份额作为遗产，其有权继承相应份额。因该房屋拆迁后继承份额已转移到安置房，故要求分割安置房。笔者认为，首先李甲作为非农业人口，不是拆迁安置对象，不享有分割安置房的资格。因为安置房的权利来源是基于农村人口对宅基地使用权和房屋所有权的双重权利演变而来，二者缺一不可。现安置房依三人安置，是因为张女填补了李母去世后应收而未收的宅基地使用权份额，如果无张女，只能按二人安置，原李母拥有的宅基地上的房屋作价补偿。如果政府事实上在无张女的情况下按三人安置，政府有权要求被安置人按超过标准的面积以市场价退补，同时再按规定补偿李母拥有宅基地范围内的地上房屋价值。但无论如何，李母留下的遗产只是房屋的财产价值，而不包括宅基地。李甲有权分割的是李母之房屋价值而非安置房。
（三）自愿减少分割房屋的权利份额引发的宅基地使用权问题
有权足额分割房屋的原告自愿放弃部份房屋，法院判决支持其诉请后是否意味着改变了其应享有的宅基地使用权面积？如离异女沈某诉其肖父、前夫肖男分
割房产一案。婚前肖家户口四人，肖父、肖母、肖男、肖妹，房屋面积110平方米，后肖母去世，肖妹出嫁，沈某入户并添一子，婚后增加房屋40平方米。后沈某与肖男离婚并抚养儿子。依政策沈女一人就享有40平方米的宅基地使用权，对40平方米房屋，沈母子享有20平方米（子的份额由父母共同支付对价补偿）。现分割房屋，沈某有权依享有的宅基地使用面积在对价补偿超出部份房屋价值后取得起码40平方米的房屋的所有权，但沈某不愿补偿超出部份的价值并自愿放弃一部份权利，只请求法院分割给她母子20平方米的房屋。法院尊重其处分权，判决支持了沈某的诉请。根据房地不可分原则，也意味着沈母子只享有该房屋范围下同面积的宅基地使用面积。该面积远远不够政策的40平方米。沈女如果要求政府增拨宅基地使用面积，政府是否应支持？笔者认为，虽然房地不可分，但两种权利是分离的，沈女有权增加宅基地面积。同时政府应当收回肖父、肖男因沈女放弃现时获得的超出应有标准的宅基地面积。该范围上的建筑应视为无宅基地使用权的非法建筑。 注释：
[1]参见《中国物权法研究》（下），，梁慧星主编，第651页，法律出版社1998年第一版。
农村房宅纠纷（法官的求教一）
发表时间:2006-11-30 13:33:00 阅读次数:731
一对老夫妇，一个有农业户口，一个非农业户口，在婚姻关系存续期间获得了一块宅基地的使用权，此前他们生育有几个子女，子女又各自成家生育了小孩，现已是三代同堂，在这个大家庭中有的是农村户口，有的不是农村户口，但他们在取得宅基地的使用权后共同出资建房。两老人在前几年离婚了，现起诉到法院要求分家析产，即对在该宅基地所建的房屋进行分割。问题： 1.是不是只要是有共同出资建房，均有权对该房进行分割？
2.是否还需考虑当年分得宅基地时是以几个人的名义申请获得的？没有在申请范围内的就没有权利进行分割吗？如果有权，那是否也就意味着其也享有了宅基地的使用权？而没有什么农业户口或非农业户口的区别了？ 请同学们思考，写出处理意见！
姓名：北在南极 博客网址：weishibo.fyfz.cn 时间：2008-3-23 0:09:00 宅基地使用权，是一种特殊的物权，它是由特定身份的人申请取得，目前我国法律规定农村宅基地不得买卖。这是对农民行使物权的一种限制，是对其权利的一种制约，很多法学学者主张解除此种限制。 就沈老师所说的这个案例，实务中应当是有农村户口的人取得宅基地使用权，并对离婚的另一方进行补偿（按房子价值折算，其中一半补偿给另外非农户口人）也就是说夫妻共同生活期间出资建造的房屋，双方有权分割。 至于沈老干师的第二个问题，本人认为，农村的宅基地一般是父辈留下来的，即使是申请取得的，其使用权依然是农户所享有。夫妻离婚进行分割的是建在宅基地上的房，当然这里先理解分割这个词在这里的涵义，这里的分割应当是对房子价值的分割，并不涉及到房地一体。所以，沈老师所问的如果可以分割就有了使用权，是没有必要的。至于农户和非农户的区别也就不回答了，这是中国目前的司法体制中存在的一个事实问题。 姓名：小５５ 博客网址：scfri.fyfz.cn 时间：2007-1-12 16:18:00 我认为是可以分的. 而且据我所知由于宅基地是基于人的特殊身份取得的，一般宅基地的报批是根据有可以有分得宅基地权限的人数来进行批准的,那么地应该是一个人的，房是两个人合建 姓名：徐于棋 博客网址：xuyuqi.fyfz.cn 时间：2006-12-19 15:00:00 说实话,农村的土地政策(在此不提法律,是因为法律对农村土地的规定特别是具可操作性的规定太少,以致我们处理农村土地问题时首先想到的是政策而非法律)相当复杂甚至混乱,且不同地域土地政策差异非常大,不同时期的政策也不尽一致,导致法官在处理农村土地问题时往往无所适从.以上这个问题相信是基层法官在处理农村纠纷时普遍遇到的难题. 我今年下乡驻农村工作一年,深切感受到农村土地制度存在的种种问题.当前在经济相对发达的地区,随着农村城市化进程的推进,农村的社会矛盾越来越尖锐,这在某种程度上说,我敢断定,与现行农村土地制度不科学不完善有关,具体说是与现行土地二元所有制结构有关.集体土地到底是个什么东西?土地集体所有,能给农民带来多大的利益呢?对于农民来说,集体所有制不仅不能给他们带来比国家所有制更大和收益,相反,比起国有土地,他们的集体土地在使用和处分上存在种种限制.我所驻的村位于广州南部的一个新区,是广州新的工业基地,各项重点工程正在如火如荼进行着.然而对于农民来说,大开发没有使他们的宅基地增值,相反,他们有地却不能建房,因为政府可能要征地(要注意,只是可能,征与不征,何时征,征哪里都还是个未知数),政府为减少可能存在的征地拆迁成本,禁止所有宅基地的报建,农民不管现在有没有住房,要申请建房都是不允许的. 另外,农村土地的流转,众所周知,只能限于村集体内部,这种限制大大降低了集体土地价值的提升,农民欲用土地及地上建筑物进行融资也会遇到困难.而且,土地不能在市场上流通,土地的价值不能有效实现，对于处理农村的民商事纠纷也十分不利，以上这个例子就是一个明证。 如果以上这个案例发生在城市,或者,如果不存在集体土地和国有土地的区别,那么,\农业户口\和\非家户口\都不再是本案的关键词,而这个案例也就不用摆在这里供大家讨论了! 姓名：學法的人 博客网址：wangzhihua.fyfz.cn 时间：2006-12-4 15:01:00 1、既然是两个人的房产，肯定是可以分割的。 2、宅基地是基于人的特殊身份取得的，只有具有一个农村集体的集体户口的人才可以分得。而且，但是集体中有小集体，各个集体之间成员也不能相互取得其他集体的宅基地。 3、就宅基地而言，没有在申请范围即没有申请资格当然不能分得宅基地。但是，要注意的是房和地是可以分的，取得房权不意味着取得地权。 3、原则上，必须是农业户口的人才可以分的宅基地的。但是，在根据我了解，现在还有虽然不是农业户口还有宅基地的。有些地方， 对以一定方式农转非的人员还是有优惠政策的。象我的家乡，升学、教师就可以即可以享受土地和宅基地也可以享受非农业户口的待遇。 要具体问题具体分析！
