个房产证的取得是在1990年之前，它肯定是划拨。所以从顺序上来看一下，第一个房地产转让的时候，报政府审批。如果我们的客户拿着房产本到了房管局，房管局就要告知他说这个房子是需要报政府审批的。而报政府审批的时候，这个转让方案是国土部门来做。划拨土地房地产的转让实际上是对划拨土地使用权转让的审批，所以应该由国土部门拟定一个转让方案。 第二，准予转让决定书
报政府批了以后，有这样一个批准文件，叫准予转让决定书，这个规定也在我们的协议出让规范里。持有准予转让决定书以后，我们通过公开的方式和协议的方式补交出让金，交市场评估价的40%出让金。实质上到目前为止，一年中像这样的业务，在地方的国土和房产部门应该不超过十宗。过去这种业务很多，自从有了招拍挂这样一个公开出让制度以后，这种业务量很小了。 第三，公开转让以求补交出让金的高价
如果地方政府一定要执行通过有形市场公开转让的话，那么这个主体一定是国土部门。我们有很多的人说，土地拍卖的时候可以由拍卖公司完成吗？我们《拍卖法》在起草的时候，有一个立法说明，说土地的拍卖不能在拍卖机构完成。因为土地的取得的这个主体，必须是当地的国土部门。
第四，在现在房地产制度下，一定是由土地受让方办理出让手续，补交出让金，与55号令不同。
第五，交纳出让金的标准。过去的时候是基准地价。在《划拨土
地使用权管理办法》里，有一个概念很特殊叫标准地价。当时这个规定是按标定地价的40%支付出让金。但实际上各地只有基准地价，没有标定地价。既然各地没有标定地价，所以各地都按照基准地价补交出让金，这是历史的问题。现在都是按照市场评估价走的。 第四，人民法院可不可以直接拍卖划拨土地房地产？
答案是否定的。在这里有一个最基本的法律制度，那就是既然划拨土地使用权必须经过政府审批，那么司法权的确可以审查审定我们的行政权利，但是在这个体系里有一个特殊的权利叫“司法审判权不能代替行政审批权”。所以像土地确权的时候，所有的登记产权法院可以审查。如果它错了你可以撤销它，但是你不能认定这个房屋是张三，还是李四的，你不能把这个行政审批权给代替了。
基于司法审判权，不能取代行政审批权的原理，所以人民法院如果直接擅自委托拍卖机构，拍卖划拨土地房地产进行流转，这种情况下一般的土地部门都不给你办理，这是没有问题的。 第五，关于在建工程和净地的转让
土地使用权的流转既然是必须依法而为之，那就要看一看《房地产法》。《房地产法》说了出让的房地产转让没问题，划拨的房地产转让的时候，必须经过政府审批。而出让的在建工程只要投资达到了25%，是可以转让的。显然出让的房地产在建工程，只要具备了转让条件是可以转让的。但是划拨的土地在建工程可没有法律依据，出让的净地也没有法律依据。
显然我们现在可以推定：第一，出让土地的在建工程和我们叫存
量项目，是可以合法流转的。但是净地是不能流转的。第二，划拨土地房地产是可以转让的，但是必须经过政府审批，补交出让金。相反，划拨的在建工程和划拨的净地，都是不能进入市场流转的。 第六，第四十条第二款“如果受让方不属于划拨用地范围”的理解
比如说学校用地属于教育设施用地，是划拨用地。而学校想对外搬迁的话，这宗地正好被旁边的医院看好了，如果转让方和受让方都属于划拨用地目录范畴，那么是可以继续享受划拨目录的。如果土地受让方不在划拨用地目录范畴的，都必须补交出让金，签订出让合同，这就是我们的规则。
比如划拨土地的工业用地，如果你持续使用，没有人干预你。但只要进行转让了，那么受让方不在划拨用地目录范畴，必须补交出让金。如果在划拨用地目录范畴，可以继续保留划拨用地性质。这就是它的规则。
还有一种比较特殊的情形：划拨土地房地产转让的时候，如果受让方不在划拨用地目录范畴，必须补交出让金，签订出让合同。有一种特例，就是假如有一些地块你是不宜办理出让手续，然后你又必须转让，那怎么办？这种情况我还真遇到过。石家庄有一个淮安路的高架桥，准备修桥之前的那两三年，旁边有一个旅游用布厂。旅游用布厂想转让他划拨用地的宾馆。那么他想转让的时候，因为划拨用地一般情况下都要看一看规划。看规划的时候发现淮安路高架桥建设属于石家庄市近期准备实施的规划，规划体系很庞大。
在近期规划里面，在房地产的立法制度里面考虑了一个什么问题？那就是假如说明年这个桥就要修了，今年就要把这个房地产转让到你的名下，我把土地出让给你一年，然后我再收回，这个程序太复杂了。所以在制度里它涉及到一个什么问题呢？如果这宗地，在定期规划当中就要有实施新的城市规划，我就不让你签订出让合同，直接给你办理转让手续，给你签订一个按年份支付政府收益。
政府收益它其实就是出让金的一部分，它在这个环节就叫出让金。很多时候比如划拨土地使用权转让的时候，受让方要补交出让金，此处的出让金是地价的40%。《房地产法》规定土地出让的时候，土地的受让方要向政府支付全额出让金，交付土地和使用土地，此处的出让金指的是全地价。所以这里，我们说的政府收益，实质上是40%的出让金内涵，只不过是按年交付。 第七，划拨土地房地产转让无效的情形
一个是政府没有审批，还有一个是没有土地权属证书的。另外还有一些情况，比如说有很多人说了，我有划拨土地使用权的土地权证，地上也有房屋，但是这个房屋没有进行权属登记，没有房屋的物权凭证，这种情况下我们视为违法建筑。所以划拨土地房地产转让的时候具备的条件，除了审批之外，是房产证和土地证必须齐全。 5.作价入股
土地使用权的作价入股和土地使用权的转让不一样。但是地方政府一些官员们，甚至包括有些地方文件，比如在早期一些国土资源部的文件，就认为作价入股就是转让，现在有很多国土部门和税收部门，
