三、流动资金 .............................................. 错误！未定义书签。 四、项目总投资 .......................................... 错误！未定义书签。 五、资金筹措 .............................................. 错误！未定义书签。 六、资金使用计划 ...................................... 错误！未定义书签。 第十四章 经济效益分析 .............................. 错误！未定义书签。一、基础数据与参数选取 .......................... 错误！未定义书签。二、销售收入估算 ...................................... 错误！未定义书签。三、成本费用估算 ...................................... 错误！未定义书签。四、财务评价报表及指标 .......................... 错误！未定义书签。五、不确定性分析 ...................................... 错误！未定义书签。六、财务评价结论 ...................................... 错误！未定义书签。第十五章 社会影响分析 .............................. 错误！未定义书签。一、社会影响分析 ...................................... 错误！未定义书签。二、互适性分析 .......................................... 错误！未定义书签。三、社会评价结论 ...................................... 错误！未定义书签。第十六章 风险分析 ...................................... 错误！未定义书签。一、项目主要风险因素识别 ...................... 错误！未定义书签。二、防范和降低风险对策 .......................... 错误！未定义书签。第十七章 研究结论与建议 .......................... 错误！未定义书签。一、综合评价结论 ...................................... 错误！未定义书签。二、建议 ...................................................... 错误！未定义书签。
第一章 概 论
一、项目名称：XX现代广场项目
二、项目地点：位于**市**区建设广场西南角 1、项目东面：临主干道南京路 2、项目南面：靠城市主干道长江路 3、工程西面：西接南山小区 4、项目北面：临桂花一村住宅小区 三、区域特点：
1、自然条件：场地北高南低，高差约二十余米，地块西北部有一较大面积原始生态山林，植被茂盛，品种繁多，地表具有丰富的自然景观条件，树木郁郁葱葱，是该区域难得的一块绿地。
2、商业价值：
地块三面临街，地处该区之交通要塞——建设广场，南来北往的各地商贾云集，商业价值较高。
3、交通条件：
项目用地规划主入口临南京路，周边有多个公交车站，长途汽车站也近在咫尺，长江路与南京路纵横交错，南北东西交通条件均极为发达。 四、建设规模：
项目总占地面积41302.20m2（61.95亩），总建筑面积94765.79㎡，该项目建设分三期进行：
1、一期工程：包括现代商业广场，首层建筑面积11783.98 m2，总建筑面积50625.48 m2，共5层高，一、二层层高为5 m，三层高4.8 m，四五层为4.5 m。
2、二期工程：包括锦绣花园和青少年活动中心二部分
①、锦绣花园为住宅楼，总建筑面积为20385.48 m2，分为两栋。一栋26层，一栋12层，首层为架空层，设作停车位。
②、青少年活动中心为6层，局部5层，一二层层高3.9 m，三四层层高为3.5 m，建筑面积为6675.89 m2。
3、三期工程：为青少年科普综合大楼，建筑面积为12000.00 m2。
现代广场建设规模 第一期工程 现代商业广场 1 2 地下车库 用途 商场 车库 科教 住宅 科教 层数 主体5层 局部7层 1层 6层 高层26层 小高层12层 建筑面积（㎡） 55704.42㎡ 备注 51042.67㎡ 4661.75㎡ 27061.37 6675.89㎡ 20385.48㎡ 12000.00㎡ 94765.79 车位105个 第二期工程 青少年活动中1 心 锦绣花园 2 第三期工程 总计
五、可行性研究范围：本可研只对第一期工程和第二期工程进行分析。第三期工程未列入本可研范围。
六、项目估算总投资额：人民币20718.24万元，其中土地费用2604万元，工程费用14716.78万元，电梯设备费750万元，相关报建费用1136.56万元，其他费用775.06万元，不可预见费用735.84万元。
主要技术经济指标 序号 1 2 3 4 5 6 7 指标名称 总用地面积 总建筑面积 建筑密度 容积率 总投资额 销售收入 销售税金及附加 单位 ㎡ ㎡ % 万元 万元 万元 指标值 41302.20 94765.79 28．53％ 2.28 20718.24 29896.04 1644.28 备注
8 9 10 11 12
所得税 净利润 投资利润率 投资利税率 建设期 万元 万元 % % 年 2140 4344.84 20.97% 39.24% 2 第二章 项目市场分析
一、XX市经济发展趋势分析
1 、国民经济社会发展计划、和总体规划
《XX市城市总体规划（2001--2020）》于2003年9月5日通过XX省级评审。该规划将XX市城市功能定位于南方重要交通枢纽、高新技术产业为先导的新型工业基地、中南地区重要的商贸和现代物流中心。在市域城镇发展规划中，分别从经济区划分、行政区划调整、基础设施规划、环境保护及生态建设规划等11个方面做出详细规划。到2005年，实现对现有城镇体系格局的初步调整；到2010年，城镇体系空间结构初步形成网络状结构。2020年，形成完整的市域城镇体系。2005年城市化水平达到42%，2010年达到50%，2020年达到60%。 2、项目所在地城市化进程规划情况
本项目选址所在地的XX区，将形成以长江路为主轴的两翼枝状发展结构；建设向阳路、新星路、东环北路和北环路，并加强片区的次干路、支路网建设；在向阳广场即长江路两厢，按城市次中心规模形成组团中心，增强综合服务，该地区为中高等强度开发。 二、XX市房地产发展概况
1、房地产市场需求情况
从2003年下半年房交会期间的商品住宅与商业地产的成交情况，结合2004年上半年的房地产行业的变化情况，我们从几组数据分析房地产市场需求情况的变化情况。
(1)商品住宅开发情况分析
2004年首季，商品住宅施工面积为2093100平方米，相较2003年同期增长9.7％；
2004年首季，商品住宅竣工面积为407900平方米，相较2003年同期减少
