集体用地上升为城市建设用地用于旧城改造和城中村建设。或参照香港街开发，采取安置用地和开发用地捆绑出让。
资金的良性循环问题。旧城改造，城中村建设需投入大量的资金投入，为此，建设政府应将土地先期收储，土地收益直按进入拆迁专项资金，形成上一个项目为下一个项目提供资金支持，净地出让后取得的土地出让资金进入专项资金库，从而形成资金的良性循环。
村（居）实行自主开发建设的问题。在城中村改造建设局大部分村民积极支持，要求自主开发建设，但是在实施过程中土地利用及办理相关手续中存在诸多问题。建设在建立完善监督机制的基础上，政府统一规划，统一报批，进行土地置换来解决土地性质改变和办理相关手续的问题。
招商引资的问题。多方筹集资金，积极调动开发商参与旧城改造和城中村建设是一项重要举措，如何吸引开发商来投资开发是一个重要问题。因此，政府出资进行规划设计，将规划方案、容积率等做好，吸引外商积极参与开发竞争。
拆迁安置问题。在实施过程中，拆迁安置是个大问题，涉及到村名的生活和社会的安定，为此，建设政府积极引导，制定合理的安置补偿及标准，组织有关部门负责拆迁安置，政府应先期利用土地出让资金进行安置房和安置用周转房的建设，让被拆迁村民有一个安定的生活居住环境。
五、“旧城、城中村改造”建议实施步骤 1、先期调查摸底。
对各城中村改造地块的范围、四至、土地权属、开发范围，建筑状况、人口、拆迁量等情况进行全面备案，提高摸底数据的准确性、科学性，达到实际可操作性水平，请专业测算公司进行开发成本测算，作为制定改造方案的依据，根据控制性详细规划确定每一个改造地块的规划设计条件，建立烈山区城中村改造项目库。
5
2、分时序、有计划的进行项目改造。
整个烈山区改造项目，根据总体规划，按空间布局，开发时序上建议分近期、中期、远期三个步骤实施。
（一）近期主要考虑到东部新城及老城区建设开发的紧迫性，空间位置上的优越性。建议先对新南、新北、烈山、土型、马场、土楼、蔡里、吴山口、洪庄、西陆庄及二郎庙等10个行政村、49个自然村，共11279户，39795人进行改造；根据以往调查数据显示，目前村庄占地面积8496.3亩，总建筑面积2143429.5平方米（其中主房面积1339553平方米，偏方面积803876.5平方米）。规划后村庄占地面积2658.7亩，可节约用地5837.6亩，可开发建筑面积5442978平方米。
老城区重点是确立以烈山工人村片区为核心，对其周围的烈山村、吴山口、杜庙、二郎庙、西陆庄、洪庄以及南湖片区加以改造，重点打造洪庄农民公寓、烈山花园、明珠花园等一批高质量精品社区，推进南湖世纪广场、香港街等重大商贸、房地产项目，不断提升老城区商业氛围，城市综合服务配套能力、加大城市基础设施投入，完善城市功能，待时机成熟对工人村核心片区进行升级改造。
东部新城区将采用就地安置、异地安置等形式，对区域内的所有城中村居民进行集中安置，重点打造新安花园、凤凰新村、蔡里街改造、华家湖新村等为代表的城中村改造项目，置换出建设用地用于东部新城区开发建设。
（二）中期项目：涉及到黄桥、费寨、雷山、和村、宋疃5个行政村，40个自然村，6553户计23074人。根据调查摸底，目前村庄占地面积4454.5亩，总建筑面积932067平方米(其中主房面积599400平方米，偏方面积332067平方米)，规划调整后村庄占地面积1253.8亩，可节约用地3100.7亩，规划后可开发建筑面积2891092平方米。
6
（三）余下青谷、蒋疃等村庄进入远期城中村改造。 3、舆论引导、案例推广。
大力宣传其他地区实施城中村改造的新典型、新方法、新模式，宣传普及我区的改造政策及实施城中村改造后的成功案例。选择一两处改造项目作为示范区，积累成功经验后，再全面推广，产生辐射带动，让广大人民群众实实在在的感受到改造后为他们生活所带来的改变，产生对改造的向往，消除改造的畏惧。将拆迁过程中涌现出支持拆迁工作、舍小家为大家的先进事迹、先进典型通过媒体加以表彰、报道。
六、我区“旧城、城中村改造”实施所要达成的目标。
1.扩大烈山区建成区面积、城市化率，绿化覆盖绿。城市基础设施、公共设施、社区服务、社会保障、医疗、就业服务等各项功能配套到位，推进人口向建成区集中。
2.逐步将“城中村”改造区域内拆迁完成的土地，倒排计划，进行改造建设。保质保量的完成建设目标任务，对部分建成项目，完善基础设施、综合服务配套，“城中村”改造区域城市形象得到提升，城市功能明显增强。
3.“城中村”改造区域内村（居）民得到妥善安置，社会和谐稳定、居住生活环境明显改善，就业率提高，社会保障落实，人均住房面积、生活质量得到显著提升，享受到城市化所带来的便捷，最终实现居民集中区向现代城市社区转变。
4.完善城市各级交通路网建设，加大水、电、气、通讯、污水处理、垃圾收集等配套设施投放力度，建设功能完善、配套齐全的现代居民集中区，享受到无差别的城市生活。
二O一一年三月二十日
7
