东北大学秦皇岛分校金融学结课论文 第1 页 第一章 绪论
1.1研究背景和意义 1.1.1研究背景
房地产业从复苏到繁荣，在改善居住环境、拉动经济增长以及提升城市面貌方面功不可没。但与此同时，房价上涨的速度也远远超过了居民收入的增长速度，高房价不仅超出了普通居民的承受能力，也对国民经济健康发展和金融市场良好运行构成威胁。为了整顿混乱的房地产秩序和遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展，我国政府频
繁出台了一系列政策措施进行宏观调控，取得了一些成效，例如一些城市的房价得到了控制，但也存在很多不足之处。
1.1.2研究目的和意义
房屋是人民生活所需的基本物质条件，在房价持续攀升，房地产市场价格非理性上涨的时期，国家进行宏观调控，稳定房屋价格，有利于保障广大群众的基本生活需求，促进公平，平衡贫富差距，调动群众的积极性，稳定社会秩序，保证经济平稳健康发展，提高人口素质，具有多方面的积极意义。
房地产作为一种保值能力强、增值能力强的产品，在经济不断发展的情况下，已经渐渐显示出它另一种隐藏的特性，就是作为一种金融工具来投资。因而，当它的这种特性越来越显著的时候，随着人们对其增值即未来收益预期的提高，加之土地稀缺性和国家垄断等各方面原因，房地产价格便不断上涨，在这种循环刺激下，市场自有的调节能力已经无法控制其价格距原有价值的巨大差异。因此，国家需要出台一系列宏观调控政策，从各方面理性的调节房地产市场的疯狂虚假繁荣的这种危险状态。这种政府调节控制的调控方式也是必须且必要的。
东北大学秦皇岛分校金融学结课论文 第2 页 1.2结构安排与框架图 本论文的结构安排如下所示： 第一章 绪论 第二章 文献综 述 第三章 房价发 展历程及现状 第四章 房价宏 观调控及房价疯长 第五章 房价宏观调 控的政策 第六章 房价宏观 调控的影响 第七章 我国房价 未来的改革方向 第八章 中国房价究竟 何去何从
研究背景 研究目的及意义 房价调控的原因 房地产价格的确定及预期在房价上涨中所起的作用 房价上涨的其他原因 成效 不利影响 金融信贷方面 政府方面 房地产市场方面
东北大学秦皇岛分校金融学结课论文 第3 页 第二章 文献综述
2.1什么是房地产
房地产是房产和地产的统称。是“房产和地产互相依存的密不可分的有机整体，指土地及定着于土地上的各种建筑物形成的位置不能移动的财产实体以及由此所衍生出来的各种权利和互相关系的总称”。房地产作为一种产品，其特征主要是由其组成物质的自然属性以及由自然属性衍生出来的社会经济特征所决定的，具体体现在：位置固定性和质量差异性；数量有限性和供给稀缺性；产权分割性和权益流动性等。房地产市场与一般市场的特性也不同，如下表所示：
房地产作为一种保值能力强，预期增值能力强的产品，既可以作为住房用来消费，也可以作为一种金融工具用来投资。换言之，房地产既属于实体经济的范畴又属于虚拟经济的范畴。首先，房地产具有耐久性和不动产效应（供给弹性非常小），其次，土地的价格具有不断上涨的趋势，吸引大家对其投资；最后，房地产产品的价格受投资者心理预期的影响比较大。例如消费者总是有种买涨不买跌的心理。 2.2国家的宏观调控及其手段
宏观调控是由经济学家约翰·梅纳德·凯恩斯创立的。宏观调控的定义为国家综合运用各种手段对国民经济总量进行的调节与控制。为什么已经有了市场这一无形的手，还需要政府横加干涉呢？
东北大学秦皇岛分校金融学结课论文 第4 页 原因在于市场调节不是万能的。有些领域不能让市场来调节，有些领域不能依靠市场来调节。其次，即使在市场调节可以广泛发挥作用的领域，市场也存在着固有的弱点和缺陷。包括自发性、盲目性、滞后性。最后，宏观调控有利于帮助人们认识市场的弱点和缺陷，保证市场经济健康有序的发展。所以说国家宏观调控是对市场在调节经济活动中的不足所做的补充。
宏观调控有四个目的，分别是充分就业，物价稳定，经济增长，国际收支平衡。 宏观调控的手段包括经济手段，行政手段和法律手段。经济手段中的政策包括税收政策、信贷政策、利率政策、汇率政策、产品购销政策、价格政策、扶贫政策、产业政策等。法律手段的内容包括经济司法和经济立法两个方面。经济立法主要是由立法机关制定各种经济法规，保护市场主体权益；经济司法主要是由司法机关按照法律规定的制度、程序，对经济案件进行检察和审理的活动，维护市场秩序，惩罚和制裁经济犯罪。行政手段指依靠行政机构，采取强制性的命令、指示、规定等行政方式来调节经济活动，以达到宏观调控目标的一种手段。行政手段具有权威性、纵向性、无偿性及速效性等特点。
国家在调节房地产市场的供求关系和价格时，综合全面地运用了以上三种政策的调节方式。
