功能分区表（三）：按部门功能分区表
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项目结构及功能分区小结：
? 项目结构为框架结构，各楼层结构良好，格局清晰，各个客房采用标准的模块化
设计间隔，利于打造标准化的客房产品。 ? 1号楼中，客房间隔平均面积为23平米，此面积的客房适宜打造中端商务酒店及
经济型酒店客房，但此面积相比市场高星级酒店客房面积偏小，这为项目酒店的市场定位设定了一定的上限。
? 从功能分区上来看，根据我们的不完全统计的计算（如下表），项目酒店各区域
比例整体较为合理，但各功能分区结合新的市场定位有调整优化的空间。
区域客房区域餐饮区域会议区域康乐区域公共区域办公区域外租区域*小计建筑总面积（㎡）7,7573,2501,0951,99929354087515,809比例49!%7%2%3%60%注：*以上外租区域指与酒店运营无直接影响的租赁物业，主要为临街商铺，及外租办公区域，不含外包经营的皇悦酒家、量贩KTV、沐足、大堂吧及小商店等区域。
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2.2项目工程设备现状
酒店项目中，工程及机电设备对一个酒店的良性运行至关重要，其中涉及消防、监控、以及风、火、水、电等各个系统的设备设施。本项目酒店已持续运营了约15年，下面我们将重点盘点项目各项工程设备的现状，为项目未来的稳定经营做好各项相应准备。
2.2.1消防系统 新天河宾馆的消防系统建于1999年，系统已运行了15年，由于维护良好，目前运行还基本正常。可再运行三到五年，但由于该项目运营周期为15年，建议消防水池不动，重建消防主管及消防设施。同时二楼、三楼消防控制并入整个建筑的主体消防系统，提高整个建筑的安全性。 图1
标注；德国Esser消防系统主机运行基本正常，终端配件因市面供货渠道少，价格昂贵，建议更换国产中、高端替代品以节省日常维护费用。 2.2.2电系统 低压配电房位于宿舍综合楼，配电房的基础设备为1987年设备，运行需更新并更换场地；发电机为上海柴油机厂1989年设备，功率为250kw，从1989年安装投用使用至今，其中九十年代初期，使用率较高，加上已大修过4次，现发电功率不足额定功率50%，建议更换。
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高低压配电柜、变压器从1987年投入使用至今，其间进行过主开关、电容器的更换。储能开关不能自动储能，每次均需手动储能，操作不便，存在安全隐患。高压柜、变压器每年经供电局维护保养一次，每次检测报告都建议更换。
一） 变压器
新天河宾馆油浸式电力变压器统计表（表1）
设备名称 变压器 变压器 安装日期 数量（台） 设备使用情况 漏油不正常 漏油不正常 地点 型号 生产厂家 备注 综合楼一楼 综合楼一楼 S7-500KVA 广东佛山变压器厂 广州华成电器厂 1988 2 建议更换 建议更换 S7-630KVA 1986 1 图2
标注：油浸式变压器500KVA两台，630KVA一台，夏季用电高峰时容量不够，且经常漏油，供电部门已多次发出整改意见书。建议采用两台1250KVA干式变压器。
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