第九章 假设开发法练习题
一、单项选择题
１、假设开发法是求取估价对象未来（ C ），减去未来的正常开发成本、税费和利润等，
以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 Ａ、房地产价值 Ｂ、价值 Ｃ、开发完成后的价值 Ｄ、开发价值 ２、假设开发法在形式上是（ B ）。
Ａ、评估新建房地产价格的收益法的倒算法 Ｂ、评估新建房地的价格的成本法的倒算法 Ｃ、评估房地产价格的收益法的倒算法 Ｄ、评估房地产价格的成本法的倒算法
３、假设开发法适用于具有（C ）的房地产估价。
Ａ、投资开发价值 Ｂ、投资开发潜力 Ｃ、投资开发或再开发潜力 Ｄ、投资开发前景 ４、对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，（ A ）进行估价。
Ａ、难以采用假设开发法 Ｂ、可以采用比较法 Ｃ、难以采用成本法 Ｄ、可以采用收益法 ５、在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要（ B ）。
Ａ、选择最佳的规模 Ｂ、选择最佳的用途 Ｃ、选择用途 Ｄ、选择规模 ６、假设开发法的基本理论依据是（ C ）。
Ａ、替代原理 Ｂ、收益原理 Ｃ、预期原理 Ｄ、假设开发原理 ７、当估价对象具有潜在的开发价值时，（ D ）几乎是惟一实用的估价方法。
Ａ、成本法 Ｂ、比较法 Ｃ、收益法 Ｄ、假设开发法
８、假设开发法的计算公式中，如果是已经投入使用的费用，则它就（ B ）。
Ａ、作为扣除项目扣除 Ｂ、包含在待开发房地产的价值内 Ｃ、需要根据具体情况确定是否扣除 Ｄ、不能包含在待开发房地产的价值内 ９、房地产开发具有（B）的特点，故其开发成本、管理费用、销售税费，开发完成后的
价值等实际发生的时间不尽相同，特别是一项大型的房地产开发项目。 Ａ、投资量大 Ｂ、周期长
Ｃ、风险性大 Ｄ、开发费用投入时间变化大
10、对于发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的估算，在传统方法中
主要是根据（ B ）作出的。
A、估价时的房地产状况 B、估价时的房地产市场状况 C、开发完成后的房地产状况 D、开发完成后的房地产市场状况 11、传统方法（ B ）各项支出、收入发生时间不同
A、要考虑 B、不考虑 C、有时要考虑 D、很少考虑 12、在传统方法中,投资利息和( B )都单独显现出来,在现金流量折现法中这两项都不单独
显现出来 ,而是隐含在折现过程中。
A、投资利润 B、开发利润
C、投资收益 D、销售税 13、开发经营期的起点是假设的（ B ）。
A、开工日期 B、取得估价对象的时间
C、取得待开发土地的时间 D、开始出售开发完成后的房地产的时间 14、开发完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状况的（ A ）。
A、市场价值 B、价值 C、实际成交价值 D、开发价值 15、开发完成后房地产价值所对应的时间通常是（ B ）。
A、 购买待开发房地产时的那个时间 B、 开发结束时的那个时间 C、 开发结束，开始对外租售时的那个时间 16、投资利息估算只有在（ B ）才需要。
A、比较法 B、传统方法 C、现金流量折现法 D、收益法 17、开发经营期的终点是（ D ）。
A、 开发完成后的房地产竣工验收结束的时间 B、 开发完成后的房地产竣工验收合格的时间 C、 开发完成后的房地产竣工验收合格，交付使用的时间 D、 开发完成后的房地产全部租售完毕的时间 18、由于假设开发法可视为成本法的倒算法，所以，在实际估价中估算开发成本、管理费用、
销售税费时，可根据当地的（ B ）来分项估算。
A、房地产市场情况 B、房地产价格构成情况 C、房地产价格情况 D、同查房地产价格情况
19、投资利息计息期的起点是该项费用发生的时间点，终点通常是（ A ）的时间点。
A、开发期结束 B、租售期结束 C、租售期开始 D、交付使用
二、多项选择题
１、假设开发法适用于如下房地产的估价（ABDE ）。
Ａ、生地、毛地 Ｂ、熟地 Ｃ、现房 Ｄ、旧房改建 Ｅ、旧房重建
２、运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外，还
要求有一个良好的社会经济环境，如：（ ABDE ）。 Ａ、要有一个明朗、开放及长远的房地产政策 Ｂ、要有一套统一、严谨及健全的房地产法规 Ｃ、要有一套完整的开发计划和管理制度
Ｄ、要有一个稳定、清晰及全面的房地产投资开发和交易的税费清单 Ｅ、要有一个长远、公开及稳定的土地供给出让计划 ３、运用假设开发法估价，需要估算（ ABCE ）。
Ａ、开发成本 Ｂ、管理费用 Ｃ、投资利息 Ｄ、待开发房地产的销售税费
Ｅ、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费 ４、调查待开发土地的基本情况，主要包括（ ACDE ）。
Ａ、弄清土地的位置
Ｂ、弄清土地的周围环境
Ｃ、弄清土地的面积的大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。 Ｄ、弄清政府的规划限制 Ｅ、弄清将拥有的土地权利
５、调查待开发土地的基本情况，弄清土地的位置，包括（ ABD ）。
Ａ、土地所在城市的性质 Ｂ、土地所在城市内的区域的性质 Ｃ、土地面积的大小 Ｄ、具体的坐落状况
６、调查待开发土地的基本情况，弄清政府的规划限制，主要包括（ ABC ）。
Ａ、弄清规定的用途 Ｂ、弄清容积率 Ｃ、弄清建筑高度 Ｄ、弄清楼层层高 Ｄ、弄清建筑结构 ７、选择最佳的开发利用方式包括（ CDE ）等的确定。
Ａ、结构 Ｂ、构造 Ｃ、用途 Ｄ、规模 Ｅ、档次
８、待开发房地产投资开发前后的状况包括有（ BD ）。
Ａ、估价对象为生地，将生地开发为毛地 Ｂ、估价对象为毛地，将毛地开发为生地 Ｃ、估价对象为毛地，将毛地开发成在建工程 Ｄ、估价对象为熟地，将熟地建成房屋
Ｅ、估价对象为熟地，将熟地开发成在建工程 ９、待开发房地产在投资开发后的状况有（ BE ）。
Ａ、毛地 Ｂ、熟地 Ｃ、在建工程 Ｄ、生地 Ｅ、房屋（含土地） 10、运用假设开发法估价必须考虑货币的时间价值，但考虑货币的时间价值可有（ AB ）。
A、采用折现的方式 B、采用计算利息的方式 C、采用现金流量计算的方式 D、采用百分率计算的方式 E、 采用房地产价格变动率的方式 11、开发经营期可分为（ ABE ）。
A、前期 B、建造期 C、施工准备 D、勘测设计期 E、租售期
12、在传统方法中，正确地估算投资利息需要把握（ ABDE ）。
A、应计息的项目 B、计息期的长短和计息方式 C、计息的范围 D、利率的高低和计息周期 F、 名义利率和有效利率
三、判断题
１、假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与比较法相同，是替代原理。 （ X ） ２、成本法与假设开发法的主要区别是：成本法中的地价为已知，要求的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。 （ √ ）
３、假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常估算的是一次性的价格剩余。 （ √ ） ４、假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等。 （ X ） ５、对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法进行估价。
（ √ ）
６、在实际中运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测：１、是否根据房地产估价的合法原则和最高使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式；２、
是否根据当地房地产市场行情或供求情况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。 （ √ ）
７、运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何，还要求有一个良好的社会自然环境。 （ X ） ８、弄清土地的位置，包括３个层次：１、土地所在城市的性质；２、土地所在城市内的区
域的性质；３、具体的坐落状况。弄清这些，主要是为选择最佳的开发利用方式服务。 （ X ）
９、弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。弄清这些，主要是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金等服务。 （ X ）
10、弄清政府的规划限制，包括弄清规定的用途、建筑高度、容积率等。弄清这些，主要是 为选择最佳的土地用途服务。 （ X ） 11、弄清将拥有的土地权利，包括弄清权利性质、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。弄清这些，主要是为估算开发成本、费用等服务。 （ X ） 12、选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。 （√ ） 13、在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择最佳规模。 （ X ） 14、运用假设开发法最基本的公式估价，一是要把握待开发房地产在投资开发前的状况；二是要把握投资开发后的房地产经营方式。 （ √ ）
15、传统方法对开发完成后的价值等的估算，是根据估价时的房地产市场状况作出的，基本 上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额。 （ √ ）
16、传统方法用计算利息方法来计算各项支出、收入发生的时间不同，计息期通常到开发完成时止。 （ X ） 17、现金流量折现法要法要求折现率既包含安全收益部分（利率），又包含风险收益部分（利润）。 （ √ ） 18、开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的时间，即估价时点，终点是将开发完成后房地产全部租售完毕的时间。 （ √ ） 19、开发期的起点与开发经营期的起点不同，终点是按照正常情况估算的开发完成的时间。 （ √ ）
20、对于将土地建成房屋的情况来说，开发期又可分为前期和建造期。前期是从待开发土地到施工结束的这段时间。 （ X ）
四、计算题
１、有一成片荒地需要估价，获知该成片荒地的面积为５km2,适宜进行“五通一平”的开发后分块后有偿转让，可转让土地面积的比率为65%，附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为1200元/ m2，开发期需要3年，将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里2.8亿元，贷款年利率为6%，投资利润率为12%，当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的3%。试用传统方法估算该成片荒地的总价和单价。
参考答案：总价11.803亿元 单价236.06元/m2
