第四部分：开发心得 一、全国营销
随着振南社区（锦都花园）开发进程的加快，面向全国的宣传推广起到了效果，通过主打“两个水源地，一条山海路”“首席生态果岭社区”“高密度负氧离子的水源生活”等概念，使日照南湖养生社区的知名度愈来愈大，以其良好的生态环境及社区品质吸引了北京、内蒙古、青海、哈尔滨、河南、广东等地的老干部、知识分子纷来踏至、购房置业。省内济南、青岛、淄博等各城市退休干部和投资人士也纷纷加入。尤其是来自北京各大学校的教师、科研人员对项目尤为钟爱，自行组团购买。以他们眼光评价：南湖环境极佳，只是社区规划太小，没有形成大片区开发，商业设施配套少，如果将来持续开发形成规模，他们更会趋
之若鹜连带更多置业群体。他们多为这里良好的自然环境吸引，觉得这里空气清新、无污染，小镇生活配套，当地出售的蔬菜和家禽类都是农户自家种植和养殖的，纯天然无公害，是最适合养生居住的良地。周边拥有日照水库、马陵水库两大水库，水资源丰富，也是垂钓爱好者的乐园；附近有宅科梨园、生态茶园、周末菜园；社区物业将来还要为业主在邻近坡地租赁菜园，业主自由种植蔬菜，品尝无公害蔬菜享受田园乐趣。随着京城文化圈层的不断加入，社区渐已成为北京人名副其实的日照养生家园。
二、开发契机
由于中国北部气候寒冷，生态环境恶化，已经越来越不适合居住，向东部沿海大移民的趋势正在形成。纵观中国海岸线仅有山东半岛这片金沙滩，气候适宜，水质良好。烟台房产开发较早，城市房价趋高，村郊开发早已成熟。位于龙口郊区的南山集团500万平米造城项目已于2009年火爆启动；威海以乳山银滩为首的大型城镇项目已开发多年，销售完毕。这些项目虽远离市区，但处于近海位置，环境好、价格适宜、适合居住投资空间大，吸引了来自山西、甘肃、东三省及本省其他内陆客户蜂拥而至，形成了席卷全国的投资热潮。山东半岛沿海城市现仅存日照这片珍贵的土地尚未全面开发，乡镇项目则刚刚拉开帷幕，越发珍惜。综上所述，就本项目而言，具备了很好的天时和地利，恰逢最好的开发机遇。
通过锦都花园的整合运营，总结了更好的乡镇项目开发经验，积累了大量的全国优质客户资源、招商引资渠道，为开发南湖万人大社区奠定了基础，为打造西部生态新城积累了宝贵经验。
第五部分：开发运营 一、 开发模式
政府+城市运营+开发商：通过“五个统一”模式，走政府主导，市场运作，企业主体的道路。针对拆迁安置走“村企合作”改造模式，“村企合作”已成为日照市旧城改造的主流模式。“村企合作”改造模式，提升了改造水平和档次，破解了旧城改造中的资金瓶颈难题，加快了改造村居的拆迁力度和安置楼建设的进度。为解决拆迁户居住问题，可由开发商先盖房安置后拆迁，减少“拆迁难”问题。
城市运营：实现与开发商联动。主要进行招商、引进外资、吸引南方投资商筹措资金，进行基础设施建设，如建设商业设施、茶叶品牌推广中心、全国老干部体检中心、沿湖酒店、高尔夫球场等提升投资环境。进而通过土地整理、营销推广、土地出让等，带动区域人气，提升土地价值。
资源整合：整合国内投资者开发运营管理，利用打包资源，整合专业的投资运营商开发专业性引擎项目。前期可低价出租部分土地让利投资商进行项目建设，利用他们的品牌号召力和渠道资源培育市场 “借鸡生蛋”提升区域价值，待市场成熟时，就是我们收获的季节。 “五个统一”
·统一策划规划：通过统一战略策划与总体规划使土地获得更大升值。 ·统一开发：基业控股对基地进行土地整理及基础设施开发等统一配套。 ·统一推广：通过统一区域品牌强势推广宣传，提升区域影响力。
·统一招商：通过统一搭建平台/招商引资/资源整合，对不同性质的项目采取多种招商合作方式，促进区域开发。
·统一管理：建立统一监理机制，保障区域建设推进及总体管理服务。
二、 开发分期
整个项目开发周期预计为10年，即2011-2020，实行滚动开发。
第一期：2011-2013年，完成盛南路两侧的大集地块、南湖一村、镇政府两侧地块开发。通过土地置换、拆迁安置等政策建立生态新城一期示范区、南湖商业步行街。为推动振南社区（大集地块）从东到西整体规划步伐，可由开发商先建楼安置后拆迁，减少改造难度；盛南路沿街商业也可采用先整体开发，安置部分商户，部分长期持有或销售模式。（居住区+绿色美食街+老干部（健康体检）中心+连锁超市、药店+银行+安置区）
第二期：2014-2016年，完成镇驻地周边村居，南湖二村、南湖三村、南湖四村、樊家岭等村拆迁改造，建造生态新城二期。拆迁安置可沿用一期方法或通过一期提炼更好的经验妥善安置。以沿盛南路商业开发作为侧重点，改变南湖商业物业陈旧、分布零散现状。规划综合型商场、茶叶市场、农贸市场、农机市场、商业
街等。（养生小镇+风情商业街+专业市场+配套住宅+安置区）
第三期：2016-2018年，开发东马陵前、西马陵前、报子沟、石龙口、凤凰庄、坳塘石子等村，建立旅游度假区。借鉴二期拆迁模式，村居改造建设旅游“度假村”，包括度假公寓、花园洋房、叠排别墅、假日酒店、游船码头等（马陵水库亲水住宅+水景酒店+垂钓俱乐部+安置区）
第四期： 2016-2018年，围绕马陵水库周边坡地打造“高尔夫小镇”，利用库区山坡平缓、依山傍水等天然优势，建日照第一个高尔夫球场，配套酒店、咖啡厅、休闲会所、独栋别墅、联排别墅等，吸引日照及周边城市高端人士来此游玩，成为日照新名片，日照旅游的又一大靓点。（马陵高尔夫球场+休闲中心+高尔夫配套住宅）
第五期：2016-2020年，通过土地置换、拆迁安置等政策开发生态新城三期，南湖镇以北大城子、徐家坪、小宅科、大宅科等村地块。建造精品庄园、有机农庄、养生花园洋房、特色花木基地，结合“宅科梨园”景点，打造日照西部旅游新景区（名贵花木园+高级园艺职业学院+配套住宅+安置区） 城乡统筹示范区在每一期均有开发。
三、 投资估算
项目投资估算：总投资约80亿元。
四、 综合效益
通过生态新城项目开发建设，将给南湖带来经济、社会、城市等多方面的综合效益，成为日照休闲旅游标杆和城乡统筹示范新的亮点。 经济效益评价：
·带动周边土地价值提升； ·开发建设创造税收达十多亿元； 社会效益：
·生态新城项目的建设，将能为南湖提供约5万个就业机会，带动农民致富； ·建成后，未来几年将能为南湖及周边新增就业岗位达3-5万个；每年带动旅游人次达500万。
结 语
思路决定出路，战略决定发展。
启开策划公司愿与南湖镇携手共进，抓住旅游产业、旅游地产、城乡统筹试验区等历史机遇，抢占制高点，勇当领跑者，将生态新城项目打造成为日照生态休闲胜地和新日照健康生活典范，使之成为日照打造西部休闲新城区的引擎，促进南湖经济的快速发展。
以上是启开策划公司针对南湖未来发展总结的一些心得和建议，以此作为参考和领导共同探讨，我们坚信在各级领导的英明决策和带领下，南湖明天会更好！
日照启开策划 2011年5月1日
