ANBOUND
Real Estate News Letter
总第848期 2012/06/25
安邦集团研究总部
房企股权质押风险显现【详情】 理论与现实问题 分析评价 股权质押虽然能够为房企及时“输血”，提供所需要的流动性，与此同时，房企和授信人也需要充分考虑股权质押对企业发展带来的影响，在充分利用股权质押为双方带来利益的同时，警惕由此给双方分别带来的信贷风险和经营风险。 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 恒大13.22亿拿下广州地王拟建华南超五星酒店 金科20亿密集拿地低价寻地的“622”策略 恒力地产7.16亿出售福州金融中心物业 华南城2.4亿元竞得哈尔滨逾26万平商业地 万科3.6亿元竞得广州天河软件园商业地 中铁臵业22.87亿竞得贵阳市5宗土地 中国武夷1.53亿中标海外地产项目 香港兴业国际1.85亿元收购浙江嘉兴一宅地 华夏幸福首入华东75亿“造园”无锡南长区 融创33.7亿元收购绿城9项目50%股权 5月70个大中城市近八成房价同比下跌 6月11－17日一周楼市继续平稳上涨 6月11－17日北京新盘房价环比快速上涨 6月11－17日一周上海楼市量价齐升 关键数据 每周要点 风险/机会提示 ? 机会：涉房信托接盘资金接力风险逐轮放大 ? 风险：哈尔滨市新建路桥带动周边楼市 安邦服务热线： 公司网址：
电 话：86-10-59001377 http://www.anbound.com.cn 传 真：86-10-59001355
service-bj@anbound.com.cn
安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 1
ANBOUND 理论与现实问题分析评价
Real Estate News Letter
房企股权质押风险显现
近日，楼市触底反弹声音蔓延。6月以来，全国多个城市成交量
延续了“红五月”的走势，持续走高。数据显示，北京、上海在6月的第三周同时出现量价齐涨的现象。尽管如此，国家统计局数字显示，全国70个大中城市中，55个城市新建商品房价格同比下跌。对于大多数上市房企来说，库存和负债双高依然是比较头疼的问题，部分房企形势依然不乐观。
6月20日，多家上市公司密集发布公告，称质押股权换取资金。事实上，今年年初以来，沪深两市资本市场融资动作异常频繁。统计数据显示，从2012年初到6月21日，沪深两市共有58家上市房企发布了公司大股东质押股权换取资金的公告，涉及股份约116亿股。平均每家质押股份1.32亿股。此外，在最近一个星期内，阳光城、天房发展和中弘股份三家上市房企就质押股权逾4.43亿股。值得一提的是，在上述对外质押比例不断飙升的上市房企中，不乏知名房企。其中，天伦臵业、广宇集团和实达集团对外质押股权比例更是达到了100%。荣盛发展、泛海建设、万泽股份、世茂股份等房企的大股东将其所持上市公司股权，对外质押的比例均在99%以上。某信托公司资深人士表示，如果上市房企依赖此法进行融资的动作暴增，这种“拆东墙补西墙”的资本运作方式将会给企业带来不少隐性风险。
首先最容易看到的就是信贷风险。数据统计显示，在175笔股权质押行为中，扣除尚未标注明确的6笔，接受质押方身份约50家为银行，余下近120家多数为信托公司，极少数为民间投资机构。如此看来，股权质押接受方身份中，信托公司和民间投资机构占7成以上，而银行，包括零售银行在内占比却不足3成。目前对于上市房企来说，以大股东质押股权的方式融资是非常方便的，对于一些之前合作不错的企业，当日便可拿到资金，这对于“等米下锅”的房企来说，无疑是救命之粮。毕竟，即使楼市回暖，那也要开发商活下去之后，才能享受到这股暖风带来的福利。该人士进一步指出，事实上，不少中小上市房企已经把股权质押作为其融资的主要快捷便道，不遗余力地频繁使用。如新湖中宝、万泽股份等。据统计，今年以来，新湖中宝大股东先后质押股权21次，累计质押上市公司股份总数15.8亿股，业内人士把它作为靠“典当融资”过日子的样本。毕竟靠质押股权方式融资，成本相对较低，有一些一年成本甚至不足11%，这也是上市公司比尚未踏进股市的中小房企“活”得比较久的原因之一。然而，信托公司作为这些房企股权的授信方，由于房地产行业调控持续，房企
安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。
2
ANBOUND Real Estate News Letter
经营困难，资金无法按期偿还的风险将大幅上升。另外，在房地产调
控坚持不放松的大环境下，由于房企绩下滑，房企股价也会相应出现跳水，到时候信托公司手中质押股权的价值也会大幅缩水。安邦研究人员曾多次提示，信托公司的另外一大产品，房地产信托在2012年及2013年将出现巨量兑付高峰。这两年来，由于房地产行业的不景气，已经有多只房地产信托提前清盘。近期，北京华业地产就是因为10亿房地产信托到期无法偿还，一度进行债务重组的结果就是先例，况且这只是冰山一角。在房地产行业下行周期中，信托公司将同时面对房地产企业的股权质押贬值和房地产信托产品违约两大风险因素，风险不可忽视。
其次，频繁地挪腾资本，对上市房企本身来说，也同样存在很多隐忧。实际上，虽然开发商“拆东墙补西墙”暂时保住了“自家院子”。但股权质押频繁，大股东可能会受制，甚至变更，从而使股东结构动荡不安。从这一角度来看，部分房企旗下项目的开发进程和各项业务的经营节奏可能都受到很大影响，甚至一些项目有暂时搁臵的风险。由于大股东的频繁变动，朝令夕改很有可能变相成为这一举措的融资成本，这无疑对开发节奏尤为重要的房企来说是一种非常大的隐患，甚至对部分房企而言，就是为其生存套上“隐形枷锁”。房企经营策略的持续性将受到很大制肘。这些隐性的问题终将在未来体现在企业的盈利能力、发展空间和竞争力上。在充分考虑房企长短期发展规划方向之前，房企需结合自身资金特点，慎重考虑以大量、多次重复质押股权的方式换取中短期的融资，以免在企业日后的经营管理中受困于“隐形枷锁”，从而影响企业的长期发展。
综上所述，近期房地产公司出现的大幅、频繁的股权质押行为，及时为房企“输血”，提供所需要的流动性。但是，房企和授信人也需要结合市场规律和自身发展需要，充分考虑股权质押对企业发展的影响，尽可能在充分利用股权质押为双方带来利益的同时，警惕由此给双方分别带来的信贷风险和经营风险。
返回首页
行业数据信息
5月70个大中城市近八成房价同比下跌
国家统计局18日公布的最新数据显示，5月份70个大中城市中，新建商品住宅价格同比下跌的城市有55个，占比为78.6%，其中温州市跌幅超过15%。但部分城市住宅价格环比出现反弹。专家认为，楼市库存水平较高，调控政策不会松动，所以短期难以看到房价明显反
安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。
3
ANBOUND Real Estate News Letter
弹，但后续降幅可能有限。5月份价格同比上涨的城市有15个，涨幅
均未超过1.4%。环比来看，当月新建商品住宅价格下降的城市有43个，数量与4月持平，值得注意的是，部分城市房价出现环比上涨。5月新建商品住宅价格环比上涨的城市有6个，比4月增加3个。这6个城市分别为天津、大连、南昌、贵阳、西宁和包头。二手住宅价格环比出现反弹的城市数量更多，5月价格环比下降的城市有30个，比4月减少26个；价格持平的城市有11个；价格上涨的城市有18个，比4月增加6个。分析人士认为，房价普涨可能性小。自今年4月以来，新建商品住宅价格降幅持续收窄，5月二手住宅价格也出现降幅收窄的情况。需求层面和政策层面的变化促使房价下降空间逐渐变小，部分城市出现涨价苗头。楼市调控政策效果持续，但整体市场已出现触底迹象。随着近期楼市成交量上升，房价跌幅正逐步收窄。（LMD）
返回首页
6月11－17日一周楼市继续平稳上涨
6月11－17日楼市继续平稳上涨，成交继续回升。逾8成城市楼市成交周均同比均有上升。第25周监测的40个城市中，33个城市同比上升，7城市同比涨幅超过100%，且兰州、苏州、海口同比增幅都在200%以上。其中涨幅最大的是兰州，达550.77%。重点城市成交周均同比均上涨，其中南京涨幅最大，达193.96%。杭州涨幅亦超过100%，程度、深圳和重庆涨幅均在50%以上。6月14日，中国人民银行发言人澄清“央行特急文件调整利率及设计房贷利率”，是要明确在允许金融机构对企业贷款利率浮动区间下的放宽至基准利率0.8倍的同时，对个人住房贷款浮动区间下线不再进一步放宽，仍为基准利率的0.7倍不变，随着是市场化利率大门的开启，银行利润空间缩小，市场目前8.5折，9折仍为主流。（LMD）
返回首页
6月11－17日，土地成交量继续回升
2012年6月11日－17日，20个主要城市土地供应量有所减少，成交量继周之后继续回升。据监测数据显示，监测的20个主要城市共推出各类土地167宗，较上周增加6宗，推出面积额654万平方米，较上周减少49万平方米，其中苏州、沈阳和武汉分别推出134万平方米、110万平方米和102万平方米，为推出量较大的城市；共成交各类土地65宗，较上周减少44宗，成交面积317万平方米，较上周增加77万平方米，其中天津和杭州分别成交102万平方米和63万平方米，为成交量较大的城市。本周监测的20个主要城市推出住宅用地56宗，较上周增加16宗，推出面积239万平方米，较上周减少16
安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。
4
