佛山市中级人民法院关于审理集体土地使用权流转纠纷若干问
题的指导意见
2010-3-16 15:51:23 信息来源:研究室 作者: 上传部门:民五庭 浏览次数:19
（2007年12月6日本院审判委员会2007第38次会议通过）
第一条 为规范对集体土地使用权流转纠纷案件的审理，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》、《佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法》、广东省高级人民法院《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》等规定，结合我市法院审理集体土地使用权流转纠纷案件的审判实践，制定本指导意见。
第二条 集体建设用地使用权的流转，包括集体建设用地使用权的出让、出租、转让、转租、抵押。
集体建设用地使用权出让，是指农民集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向农民集体土地所有者支付出让价款的行为。以集体建设用地使用权作价入股（出资），与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，视同集体建设用地使用权出让。
集体建设用地使用权出租，是指集体土地所有者或集体建设用地使用权人作为出租人，将集体建设用地租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付
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租金的行为。
集体建设用地使用权转让，是指农民集体建设用地使用权人将集体建设用地使用权再转移的行为。
集体建设用地使用权转租，是指承租人将集体建设用地使用权再次租赁的行为。
集体建设用地使用权抵押，是指集体建设用地使用权人不转移对集体建设用地的占有，将该集体建设用地使用权作为债权担保的行为。
人民法院审理集体建设用地使用权流转纠纷案件，应当根据双方当事人的实际行为，结合合同约定的权利义务内容，认定当事人之间的法律关系。 第三条 集体建设用地使用权流转，必须符合下列条件：
（一）经依法批准使用或取得的集体建设用地使用权，已办理土地登记并领有相关的土地权属证书——出让必须取得集体土地所有权证；转让、抵押必须取得土地使用权证；出租必须取得土地所有权证或土地使用权证； （二）经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。
不具备以上条件的，流转合同无效。
第四条 签约时尚未取得土地权属证书，但起诉前取得土地权属证书的，或者经过区、县级以上人民政府土地行政主管部门批准流转的，可认定合同有效。
第五条 具备以下情形之一的，可视同符合第2条第（二）项规定的条件，即视同经本集体经济组织成员的同意：
（一）经过公开拍卖、招标而签订流转合同的；
（二）合同签订后，受让人或承租人已实际做了大量投入的，对原告要求
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确认该流转合同无效或者要求终止该流转合同的，人民法院不予支持。但是，如果价格明显偏低，人民法院可根据当事人诉请和实际情况，依照公平原则，对该合同的有关内容进行适当调整。
第六条 集体建设用地使用权流转合同签订后，未到土地行政主管部门办理登记、批准手续的，不影响合同效力。
第七条 合同明确约定的土地用途与城市和镇村建设规划、土地利用总体规划确定的土地用途以及权属证书载明的土地用途不一致的，合同无效。但是，如果合同中并无明确约定土地用途，受让方、承租方擅自改变土地批准用途的，不直接导致合同无效，出让方、转让方或者出租方可以要求解除合同。 通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发和住宅建设。
第八条 当事人之间就商业、旅游、娱乐等经营性项目的集体建设用地的流转签订合同，未通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行，流转合同并不因此导致无效，但当事人在此情形下起诉请求农村集体组织办理产权变更登记或他项权利登记手续的，人民法院不予支持。
第九条 出让、转让合同的受让人在取得集体建设用地使用权后，将该使用权再转让，或者在集体建设用地上建成房屋后再整体转让的，人民法院对于合同效力的认定，参照适用《中华人民共和国城市房地产管理法》以及 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》关于以出让方式取得的国有土地使用权转让的规定。
第十条 集体建设用地使用权出让、出租合同的最高期限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。超过部分无效。
集体建设用地使用权转让、转租的最高年限，为原土地使用年限减去已使
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用年限后的剩余年限。
集体建设用地使用权出租合同应当适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定。 第十一条 对于集体所有的未利用地的流转，参照处理农用地流转的相关规定。
第十二条 农用地、宅基地的流转以及本指导意见（一）未作规定的，适用广东省高级人民法院《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》相关规定。 第十三条 本意见自下发之日起施行。
下发之日起尚未审结的一、二审案件适用本意见；下发之日起已经终审、当事人申请再审或者按审判监督程序提起再审的案件，不适用本意见。 本意见与新颁布的法律、法规或司法解释、上级法院指导意见不一致的，以法律、法规或司法解释、上级法院指导意见为准。
（内部文件 请勿外传）
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