“##住宅小区”项目可行性研究报告
进一步细化和落实，并未有新政出台，西安房地产市场更多的是从去年市场的观望状态向平稳运行方向过渡。
3、商品房市场供应与销售分析
2007上半年，西安商品房市场基本走出政策调控下的观望状态，延续历年的增长势头快速推进，无论开发或销售均较上年明显增长。
? 市场供应
受政策调控影响，2006年房地产开发市场观望情绪明显，市场供应量有所放缓；而进入2007年后，伴随着市场对政策的逐步适应，上半年商品房市场供应集中放量，施工、竣工、新开工面积较上年同比增幅均达到40%以上。随着城市骨架的拉大及城市化进程的加快和规划建设的推进，为住宅郊区化提供了优良的硬件配套及可预见的发展前景优势，极大推动了这些区域的房地产开发运营，目前的商品房市场开发主要向二环及三环之间集结，诸如高新、曲江、城北、浐灞等区域目前均成为房地产开发的集中热点区域。
? 市场销售
近年西安商品房年销售增幅基本上均保持在30%左右，受宏观政策的影响，2006年增幅略有放缓。2007上半年西安商品房销售面积较上年同比增长37.9%，商品房市场供应集中放量，以及买方市场的抑制需求于今年上半年集中释放，均在一定程度上刺激了市场销售的增长。
综合来看，2007上半年西安市经济运行良好，房地产调控主要是对前期政策的细化与落实，市场供给和需求均平稳发展，这为今后西安房地产市场提供了良好的运行环境。
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2.3 西安城北房地产市场分析
1、市场供应
自2003年以来，西安城北房地产开发面积每年以20%以上的速度递增，而2006年西安城北区域商品房开发量占全市商品房开发总量的27%左右，2007年以来，城北板块地产市场继续保持上年旺盛的活力。上半年城北商品房施工面积占全市总施工量的27.3%，竣工面积占到全市总量的26.4%。分别较上年同比增长57.3%及52.2%，开发建设量继续全市各城区之首。
2、市场销售与价格分析
2003年城北商品房市场销售面积尚不足80万平方米，到2006年市场销售量已经增长了一倍多。2007年上半年，城北商品房销售面积较上年同比增长29.7%，占商品房总销售量的22.1%，居全市各城区第三。随着该区域的进一步发展，来此区域购房的消费者势必增多，商品房销售量也将稳步上升。
2007上半年城北住宅在售均价较上年同比增长6.4%，增幅明显高于全市平均增幅。产业经济与房地产市场良性并驾、互为提升的发展模式带动城北房地产业运行更为稳健，为其发展提供持久推进力，而房价也随着区域综合环境的改善和购买力的提高而不断升高。经过大量住宅交易实例分析可以看出，该区域房价存在较大的上涨空间。
3、区域发展特点
城北区域因起步较迟，整体市场正处于快速成长阶段。近年来随着城北板块逐渐升温，政府规划建设等积极因素的促进推动下，城北经开区已经成为地产项目密集开发的集中区域。
上半年以来，市政府北迁和地铁施工两大城市规划建设的焦点工程的全
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面开工为城北地产持续而强势的发展再添潜力，一批重点市政建设项目的相继落户也将使城北的区域环境全面升级。诸多利好条件所带来的强大推动力使得目前城北地产市场发展迅速，区域环境不断优化，一个全新的大城北地产格局正在飞速形成。
配套环境的提升带动了城北区房地产综合品质的提升，普通住宅市场在项目品质和规模上均有大幅提升，一批优质项目的先后热销足以说明城北已经逐渐走出以“道北”为代名词的旧城北，正以一个崭新、活力的新面孔让更多的人为之瞩目。目前区域地产布局开发已逐渐形成“两纵一横”的态势：
? “一纵”——已经经过多年发展，沿未央大道轴线兴起的楼盘聚集带。主要以写字楼和商住项目居多；
? “二纵”——沿文景路一线逐渐形成的新兴居住区域，主要以中高端定位的住宅社区为主；
? “一横”——北二环沿线，凭借城市快速干道的便捷而形成的北城第三块居住集中地。
本项目正处在北二环沿线和文景路的交汇处,是“两纵一横”的核心区域，具有极佳的市场发展前景。
2.4 项目SWOT分析
针对本项目所面对的优势、劣势、机会和威胁进行分析： 1、优势（S） ? 区域优势
随着城北经济技术开发区的发展，基础设施和配套设施逐渐完善，经济已经得到了很好的发展，该区域已成为西安市社会和经济发展的热点区域。
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? 地段
项目地处北郊文景路、临近北二环，有十余条公交路线通往，交通便利；该地区的基础设施完善，教育、医疗、公园、休闲场所等配套设施齐全。
? 人居环境
项目周边有“金桥太阳岛”、“家佳温泉时代”等项目，上述项目已具备很好的市场号召力，成熟的人居环境已形成。
2、劣势(W)
? 灰尘和噪音影响
项目距离两条主干道较近，车流量大，灰尘和噪音会对项目的品质和档次有一定的影响，但是随着该区域环境的改善，该影响可以得到规避。
? 区域形象影响
周边村落对项目形象有一定影响，但随着“城中村”的改造，该影响将得以解决。
3、机会（O）
? 随着市政府的搬迁、地铁线的开通，该区域具有较大的发展潜力，
可极大地吸引客户的关注，提高该项目的知名度。
? 随着市政配套完善、人气的聚集和提升，部分观望的开发商会进入，
较完善的北郊环境配套的卖点即将实现。 4、威胁（T）
? 区外竞争：其他区域楼盘的推出将使该楼盘面临一定的竞争压力。 ? 区内竞争：项目周围一些同品质的楼盘将对该项目有所冲击。 根据以上SWOT分析，本项目采取的发展策略是：最大化的发挥西安城北成熟区的区域价值；通过突出的定位、物业开发模式或建立鲜明的项目形
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