中国物业管理协会2009年工作总结
2009年,中国物业物业管理协会在住房和城乡建设部的领导下，认真贯彻国家关于应对国际金融危机的有关部署，引领行业为国民经济平稳发展、增加就业岗位以及打造和谐社会作出了积极贡献，并在履行协会职责，努力为行业发展和会员服务方面做了大量工作，取得了较好成效。
一、积极落实 “三保一促”目标任务，认真履行行业社会责任
为应对世界金融危机引发的严峻经济形势，2009年初召开的“两会”把“保增长、保民生、保稳定、促就业”作为国民经济和社会发展的工作重点，温家宝总理在《政府工作报告》中把“大力发展社区商业、物业、家政等便民消费”作为扩大消费、拉动经济增长的一个重要方面。鉴于发展物业管理与扩大居民消费、改善居住和工作环境、增加就业岗位、构建和谐社会、维护社会稳定等方面的密切关联,“两会”刚刚结束，中国物业管理协会随即下发了《关于进一步发挥物业管理行业在“保增长、保民生、保稳定、促就业”中积极作用的通知》，明确把落实“三保一促”作为行业工作重点，并提出六方面的具体贯彻意见，要求全行业把“三保一促”工作与行业发展紧密结合起来，通过开展“三保一促”活动，为国民经济健康发展作出贡献,并推动行业自身的平稳发展。
一年来,行业上下积极响应“两会”号召，广泛开展“三保一促”活动,各地物业管理协会和物业服务企业纷纷以实际行动为国分忧，彰显了物业管理行业强烈的社会责任感。一是坚守住在管项目。一些企业面对经济不景气而出现的写字楼和厂房大面积退租和物业服务收费难困境，通过代业主制定合理的物业租赁策略，采取灵活的收费办法和加强与业主沟通交流等一系列措施以稳定客户,使所管物业的出租率与收费率逐步回升，大多经受住了严峻形势的考验，有的还逆势而上取得了较好的业绩增长;一些企业在特定的经济环境下对于问题较多、原本难以为继的在管项目没有选择退出，而是从为居民生活着想，为政府排忧解难的“保民生”角度出发采取坚守。通过节能降耗、合理调整岗位人员配备、优化工作流程等措施尽量降低项目运作成本，并通过开展多种经营以弥补管理经费不足，使在管项目得以平稳发展。二是扩大物业管理覆盖面。广大物业管理主管部门、行业协会和物业服务企业从扩大物业服务消费的高度出发，抓住房地产市场逐步回暖、旧住宅小区整治改造以及农村城市化过程中
推行物业管理的契机，大力拓展物业管理覆盖面。通过物业服务的“扩面提质”以及向物业服务上下游的延伸服务，带动居民消费支出的加大，在对扩大内需、拉动经济增长发挥积极作用的同时，行业自身产值和效益也得到不同程度的提高。三是为社会创造就业机会。面对外贸出口锐减，加工业等行业大幅度裁员的严峻就业形势，不少城市的物业管理协会组织举办了物业管理用工专场招聘会，积极吸纳大、中专毕业生、并为下岗人员和被辞退的农村进城务工人员创造就业机会，凸显了物业管理行业就业容量大的优势，在关键时刻为解决社会就业问题发挥了积极作用。广大物业服务企业纷纷响应政府号召，在维持正常经营的前提下，力争做到不裁员、不降薪，有的企业还适时适度提高员工福利待遇，以稳定从业人员队伍，保障了各项物业服务工作的正常开展。四是促进社区和谐与稳定。各地物业管理协会和物业服务企业通过开展“诚信入户、和谐物管”、便民服务月、百场电影进小区、“我心中的好物管”评选等丰富多彩的活动，营造物业管理区域活跃和谐的氛围。一些企业对业主迫切需要解决的遗留问题，通过制定方案并筹措资金下功夫加以解决，以各种形式给业主及时、周到的人文关怀，在促进社区和谐的同时提升了物业管理的社会认知度和业主满意度。
去年四季度，中物协在组织地方协会和会员单位上报“三保一促”活动开展情况的基础上，对有关工作进行了阶段性总结，下发了《忧国忧民为己任“三保一促”作贡献》的文件，及时推广各地和有关企业在“三保一促”中的做法和经验，宣传弘扬典型单位和事例，对进一步做好“三保一促”工作提出要求。今年3月2日建设报二版刊登了谢家瑾会长的署名文章《物业管理：经济和社会发展的稳定器》，就行业的发展和贡献以及2009年在“保增长、保民生、保稳定、促就业”中的作为进行了宣传，收到了较好的社会反响。
二、参与有关立法和政策制定工作，促进行业法规体系不断完善
一是积极参与最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具有应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》的修改、论证工作。我会先后三次递交的司法解释修改意见中，共有22条具体修改意见得到全部或部分采纳。包括，建议增加“专有部分和共有部分的界定”、“业主共有车位的界定”、“专有部分面积和建筑物总面积，业主人数和总人数的认定”、“明确业主对业主大会和业主委员会违反法定程序作出决定的诉权”、“物业服务企业对业主拖欠物业服务费的请求权”、“业主‘不得以
放弃权利不履行义务’规定的明确细化”等六条;建议删除“物业服务企业对业主专有部分维修养护的责任”、“关于供电、供水、供气、供热等管线属于公用设施的界定”、“物业服务企业在合理限度范围内承担安全保障义务”;建议修改“明确物业服务企业移交物业服务用房、退还预售物业服务费和业主支付拖欠物业费的义务”等四部分内容。在两部司法解释修改论证过程中，我会建言践行有力维护了行业权益和企业利益。
二是积极承担最高人民法院组织的“建立多元化纠纷解决机制”司法改革项目中行业调解子课题研究工作，参与最高人民法院《关于建立健全诉讼与非诉讼相衔接的矛盾纠纷解决机制的若干意见》(以下简称《意见》)的制定修改工作，并提出了诸多切实可行的建设性意见。在我会的努力下，最高院下发的《意见》首次明确了“行业调解组织”的法律地位，积极鼓励并支持行业协会建立健全调解相关矛盾纠纷的职能和机制，明确了经行业组织调解后达成的具有民事权利义务内容的调解协议的民事合同性质，并规定经行业组织调解达成的调解协议，当事人可以申请有管辖权的人民法院确认其效力。《意见》的发布实施，进一步确立和增强了行业协会的行业调解职能，为建立健全物业管理行业乃至全国各行业纠纷解决机制提供了法律依据。《意见》下发后，谢家瑾会长应邀参加去年11月份最高人民法院召开的“诉讼外纠纷解决机制与诉讼程序相互关系国际研讨会”，并作为会议的主讲嘉宾以《物业管理行业调解的初步探索和设想》为题，从物业管理行业的发展概况与存在的主要纠纷、物业管理纠纷调解的初步探索、物业管理行业调解的设想和建议三个方面做了演讲，提出希望在条件成熟的时候由最高人民法院、住房与城乡建设部联合下发《物业管理纠纷行业调解指导意见》，在部分城市先行试点并逐步推广的建议，受到最高人民法院有关部门的高度重视和与会代表的较高评价。
三是受邀参与了住房和城乡建设部《业主、业主委员会、业主大会指导规则(草案)》的修改工作。我会及时征求上海、深圳等地方物业管理行业协会和有关企业对草案的修改意见，认真分析讨论草案存在的问题和修改方案，最终形成《中国物业管理协会关于<业主、业主委员会、业主大会(草案)规程>修改意见的报告》上报住房和城乡建设部，所提修改意见基本被采纳。由住房和城乡建设部在去年年底前正式颁发的《业主、业主委员会、业主大会规程》因对推动业主大会制度的实施具有较强的指导性和可操作性，受到业内广泛好评。
三、积极反映企业诉求，适时提出促进行业可持续发展的意见和建议
我会始终把了解行业在发展中遇到的矛盾和问题、反映会员单位以及广大企业的诉求、有效维护行业的整体利益作为协会工作的重要内容。
一是对减轻行业税负提出政策建议。在2007年行业生存状况调查的基础上，针对反映较为强烈的税负问题，协会组织人员对物业管理税负问题进行了专题研究，在2009年初形成课题报告的基础上，专门行文《关于建议减轻物业管理行业税负的函》(中物协函[2009]3
号)报住房和城乡建设部房地产市场监管司，供司里研究和调整相关政策参考，并恳请住房与城乡建设部与国家有关行政主管部门就减轻物业管理行业税收负担问题进行协调沟通，争取有关政策的调整，以扶持物业管理行业健康发展。去年全国两会期间，中物协委托人大和政协代表分别提交了《关于调整物业管理行业给予税收政策的建议》有关提案，财政部给予“对于代表提出的将物业服务企业的收入和扣除支付给其他专业服务单位支出后征税的意见，我们将在研究扩大增值税范围改革时统筹考虑”的书面答复(财税务函【2009】44号)，对我们提出的减轻税负与合理税基的意见给予了充分肯定;
二是针对物业费收缴率不高始终是困扰行业发展的问题，在国务院法制办公开对征信条例征求意见的时候，中物协认真研究，专门给国务院法制办和中国人民银行发出《关于将物业费纳入征信范围的意见函》，从交纳物业费是法律规定的业主义务、把物业费纳入个人征信范围的必要性、把物业费纳入个人征信范围的时机和条件已基本成熟等方面，对把物业管理收费纳入征信体系提出了建设性意见;
三是起草了《关于扶持物业管理行业健康发展的政策建议》，《关于尽快开展物业管理师资格考试的提案》和《关于将物业服务费缴纳情况纳入征信范围的建议》的三项提案，通过多渠道积极与两会多位代表沟通，作为提案在今年的两会上提交，以期进一步改善物业管理的发展环境。
四是谢家瑾会长参加1月22日由国务院总理温家宝主持召开征求对《政府工作报告》意见的座谈会。会上，谢会长结合全国第二次经济普查资料，详细汇报了物业管理行业的发展状况，开展“三保一促”活动情况，以及行业对扩大消费、增加就业、构建和谐社会和维护稳
