大湖城邦商业街业态定位
一、商业分析
商铺6套，2层商铺5套，3层商铺15套，3层还设有棋盘室、钢琴教
室，2层设有乒乓、桌球室，1楼设有会所大堂。
二、附近主要商业分析
1、苏州奥特莱斯休闲购物广场
苏州奥特莱斯(OUTLETS)营业总面积达50000平方米，坐落于园区金鸡湖西南岸的”水巷邻里”商业区，与国际风情水街李公堤相毗邻。由园区中新置地有限公司投资、台湾太平洋集团负责经营管理。OUTLETS是欧美最为流行的零售业态之一，专指名牌商品的折扣销售业态，也称为”工厂直销购物中心”、”品牌折扣中心”、”名品折扣店”。
奥特莱斯休闲购物广场尽管为苏州唯一的国际品牌折扣广场，但目前经营状况不佳，品牌商家只有阿迪达斯、耐克、李宁、DUNHILL，HUGO BOSS,VERSACE，BUEBERRY、ZARA，但由于款式较临近的上海奥特莱斯落后，对高端服饰需求客户吸引力不足。 2、圆融时代广场
圆融时代广场占地面积21万平方米，51万平方米的城市级商业综合体，为苏州新城市域CBD商业中心，包括商务办公区、圆融天幕街区、滨河餐饮区、生活休闲区以及中国最大单体百货17万平方米的久光百货区，涵盖购物、餐饮、
休闲、娱乐、商务、文化、旅游等主题，倡导精致生活方式，满足“一站式”消费需求。设计500米巨型神奇天幕、4000多个地下车位、6个地铁出口、水上巴士、空中连廊、超大广场、泊车系统、主题景观、时尚夜景。
主力品牌包括久光百货，超大型“一站式”百货公司，汇集了众多国际一线品牌，为苏州注入了时尚都会魅力。ToysRUs玩具反斗城：来自美国享誉全球的玩具店，最多、最全的热门玩具和礼品，是小朋友梦寐以求的至爱。卡通尼乐园：来自台湾的亲子主题游乐园，它把过山车、碰碰车、海盗船等大型设备全部搬进了室内，在这里不仅有超多小朋友游玩的项目，很多项目成人也可以玩哦，不愧称为“飞梦玩国”。
圆融广场上中外驰名的各个餐馆咖啡店在这里都设有分店，而且每家店铺的设计风格都与整个圆融广场的风格相配合，让圆融广场不但成为苏州园区商业经济的中心地带，也让圆融广场成了休闲娱乐放松的场所，将商业与景观能够结合在一起是圆融时代广场最大的创意。全球连锁快餐咖啡星巴克、Costa，全球第
二大快餐汉堡BurgerKing，意大利手工冰淇淋Iceason，美式简餐厅BistrobyWagas，休闲娱乐酒吧BlueFrog等。
圆融时代广场客群定位为全市中高收入白领阶层，以商务需求和休闲需求为主，依托周边枫情水岸、玲珑湾、雅戈尔未来城、中海湖滨壹号、中海星湖国际、东湖大郡等高端成熟住宅小区，以及以摩天轮公园、国际博览中心为主的旅游资源吸引的市区和外地游客。但目前经营情况一般，尚待时间积累，平时人气较为稀缺。 3、总结
园区目前集中式商业分为购物、休闲、娱乐、餐饮一体化商业、单一的以餐饮为主、或单一的以购物为主的商业、综合性的社区商业四种类别。集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的已成规模的高档商业只有圆融时代广场，单一的以餐饮为主的商业主要集中在湖西，以左岸商业街和李公堤风情商业街为代表；以单一购物为主导的集中式商业主要集中在大型超市周围，全部集中在湖西且临近东环，包括欧尚超市、沃尔玛超市、家乐福超市；综合性的社区物业以邻里中心为主。
总之，园区的商业主要集中在餐饮、购物、休闲和娱乐，缺乏专业性的市场，婚纱摄影、花卉植物等集中性的商业项目尚为空白，仍然依赖于古城区供应。
三、客群分析
苏州工业园区于1994年正式启动建设。它紧邻上海，位于苏州古城东郊美丽的金鸡湖畔，行政辖区面积260平方公里。其中，中新合作区规划面积70平方公里。园区以创造了全市15%左右的GDP，25%左右的注册外资、到帐外资和进出口总额，已经成为苏州市经济社会发展的重要增长极。
中新合作区下辖娄葑、唯亭、胜浦等三个镇，户籍人口31.5万(常住人口61万)。总从业人员达到50.2万，以第二产业人口为主，占80%，以中专和高中人口为主，大专以上人口仅12.4万人，仅占25%。园区就业人口年龄平均26岁，潜藏着较大的时尚消费需求。
表：2007年苏州工业园区人口
指标 总计 按经济类型分 1、外商及港澳 全区 501961 501961 321763 中新合作区 275167 275167 220134 娄葑 145091 145091 49388 唯亭 52128 52128 38901 胜浦 29575 29575 13340 2、内资企业 按产业分 1、第二产业 2、第三产业 按知识结构分 1、大专及以上 2、中专、高中 3、其他 按劳动岗位分 1、管理人员 2、工程技术人员 3、其他 180198 501961 401633 100328 501961 123986 228158 149817 501961 26349 46654 428958 55033 275167 226961 48206 275167 76748 129431 68988 275167 5234 10594 259339 95703 145091 110447 34644 145091 40032 62529 42530 145091 10690 21457 112944 13227 52128 40346 11782 52128 3955 28768 19405 52128 5698 10888 35542 16235 29575 23879 5696 29575 3251 7430 18894 29575 4727 3715 21133 四、业态定位
1、定位方向
婚纱创意设计商业区
2、业态组合 （1）主力商业：
? 摄影基地，由开发商打造； ? 中国婚俗博物馆，由开发商打造；
表：主力商业业态组合
类别 婚纱摄影基地 婚俗文化展览馆 婚纱影楼 数量 1 1 10 分布区域 C C BC 目标商家 开发商设计 开发商设计 巴黎婚纱、金夫人婚纱摄影、薇薇新娘、维纳斯、圣芭芭拉、V2、龍摄影新人世界、罗马假日婚纱、水晶之恋、玛奇朵婚纱摄影 大易视觉、黑白森林、2046摄影工作室、天空视觉工作室、雷鸟摄影、A摄影工作室、亚视觉摄影工作室、非凡视觉户外摄影工作室、刘方摄影工作室、安妮公主 新巴黎婚庆企划、一品行婚庆礼仪会所、红日传媒、 东田造型 喜糖铺子、 金莎美容美发、永琪美容美发、 摄影工作室 个性写真 儿童摄影 婚庆公司 彩妆造型 婚庆小商品 美容、美发 10 2 2 6 4 3 3 BC B B B C B B （2）社区商业
