2007年长沙市房地产业及房地产市场
发展趋势分析
长沙市房地产发展研究中心
房地产业是我国现阶段重要的支柱产业和消费热点，是与每一个市民的生活都息息相关的产业，是关系到国家稳定、繁荣的产业。房地产业的发展影响着每一个普通市民的生活。2007年下半年长沙市房地产业将往何处发展是每一个市民都十分关心的问题。本文将试图通过对当前长沙市房地产业的发展情况来找出未来半年及以后长沙市房地产业的发展趋势，以供大家参考。 一、2007年上半年长沙市房地产市场运行情况
1．开发投资规模稳步增长，施工面积、新开工面积、竣工面积均有不同程度增长
2007年1-5月份房地产开发完成投资124.88亿，与去年同期相比增长36.42%。全市商品房施工面积2201.55万㎡，其中，新开工面积约426.19万㎡，竣工面积约246.3万㎡，与去年同期比分别增长41.52%、15%、19.19%。开发投资规模稳步增长，施工面积、开工面积、竣工面积均有不同程度增长，长沙市房地产业处于快速发展阶段。
表1 2003-2007年5月房地产投资规模变化情况 年度 项目 房地产投资（亿元） 122.56 175.54 256.35 新开工面积（万㎡） 450.12 622.58 779.54 竣工面积（万㎡） 443.24 591.9 515.16 303.35 547.1 2003 2004 2005 2006 四年平均值 214.58 524.35 2007.1-5月 124.88 426.19 246.3 1050.48 725.68 2．商品房市场供需同向增长，但供求关系出现失衡
2007年上半年，全市商品房累计批准预售面积350.19万㎡，同比增长16.02%；其中，住宅批准预售297.50万㎡，同比增长11.60%。全市商品房累计销售435.54万㎡，同比增长40.49%；其中住宅销售391.35万㎡，同比增长37.72%。商品住宅累计供销比0.76：1。
2007年上半年长沙市房地产市场需求强劲，销售面积较去年同期大幅度增长，市场供求关系发生明显变化，出现供不应求的现象。供销比例达到0.76，供销比例倒挂现象严重。
表2 2003-2007年上半年商品房市场供需情况
（单位：万㎡）
年度 项目 批准预售面积 商品房销售 供销比 468.82 449.6 1.57 1.00 584.19 751.4 0.91 1.09 2003 2004 2005 2006 四年平均值 563.5 1.08 2007年上半年 350.19 0.76 299.27 450.22 639.02 690.19 519.68 435.54 3．销售速度快，市场去化周期较快
截至07年6月，2006年批准预售项目销售率为76.6%。其中，06年上半年批准预售项目销售率为83.02%，下半年批准预售项目销售率为73.69%；07年批准预售项目销售率为46.79%。从销售速度来看，长沙市楼盘的销售周期在一年左右，销售周期较短，表明市场需求旺盛，市场发展态势良好。 4．商品房销售均价持续强劲上涨，但整体基数仍相对较低
根据长沙市房地产市场预警预报系统统计结果，2007年上半年，全市纯商品房累计成交均价为3278元/㎡，同比上涨14.35%。其中，商品住宅累计成交均价为3054元/㎡，同比上涨19.07%。从2006年年底开始，长沙市商品房价格开始持续强劲上涨。
表3 2003-2007年上半年商品住宅价格变化趋势
（单位：元/㎡）
年度 2003 项目 销售均价 同比增长 2222 3.4% 2391 7.61% 2539 6.20% 2691 5.97% 3054 19.07% 2004 2005 2006 2007年上半年 从房地产价格指数来看，以2007年5月国家统计局发布的数据为例，长沙市新房市场价格，同比增长5.2%，环比增长1.5%，增长速度在全国70个大中城市中排40位；二手房市场价格，同比增长6.3%，环比增长3.2%，增长速度在全国70个大中城市中排17位；市场综合价格增长6.3%，与全国平均增长幅度6.4%
基本持平。表明长沙市房价增长水平在全国处于中等水平。
表4 中部六省省会城市商品住房价格对比
城市名称 商品住房均价（元/㎡） 长沙 合肥 郑州 南昌 武汉 太原 2943 3160.7 3105 3726.5 3817.1 3114 （注：2007年一季度商品住宅均价）
与中部六省其他省会城市相比，长沙市房价处于较低水平。以07年一季度为例，长沙商品住房均价为2943元/㎡，是六个省会城市里面均价最低的城市。价值洼地现象是造成长沙市市场需求旺盛的主要原因之一。 5．新建商品住房结构趋于优化
受国家90/70调控指标的影响，我市新建商品住宅结构得到明显改善，住房结构趋于合理。从市场供应情况来看，2007年上半年套均建筑面积为106.42㎡，面积同比缩小6.16%；90㎡以下的户型套数比为40.63% ，与去年同期相比增长12.43%。
从实际销售情况来看，全年套均建筑面积为110.89㎡，面积同比缩小7.36%；90㎡以下的户型销售占比为32.29%，与去年同期相比增长5.08%。反映了“国六条”新政下，我市90㎡以下户型供应量显著增加。我市中小户型普通商品住房的供应量增长较快，结构趋于优化。
6．二手房市场规模发展缓慢，价格增长较快
2007年上半年，全市二手房成交面积为105.08万㎡，成交金额为23.61亿元, 成交套数为8795套，与去年同期相比分别增长9.99%、20.63%和5.19%；其中住宅成交66.13万㎡，成交金额为11.57亿元，成交套数为7641套，与去年同期相比分别增长-6.02%、8.33%和-3.58%。
2007年上半年，二手房平均成交价格为2247.24元/㎡，同期相比增长9.68%；其中，二手房住宅市场平均成交价格为1748.80元/㎡，同期相比增长15.27%。
从成交面积上看，2007年上半年全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.14：1，比2006年的3.17增加0.97，二级市场发展明显慢于一级市场。
受宏观调控的影响，二手房市场发展缓慢，但随着新房价格的快速上升，二手房价格开始追涨。
7．房地产抵押快速上涨，个人按揭购房比例较大
2007年上半年，全市共办理抵押登记手续41189起，抵押面积608.69万㎡，贷款金额129.8亿元，同比分别增长49.91%、36.30%、55.10%。
其中，办理个人抵押登记手续40266起，抵押面积461.47万㎡，贷款金额86.39亿元，同比分别增长了50.07%、51.34%、78.86%。个人办理按揭购房比例接近80%，表明市民已经普遍接受按揭购房的形式。 二、目前长沙市房地产市场存在的问题及原因 1．供求关系失衡比较严重
2007年上半年，长沙市商品房供求比例为0.76：1，出现严重的供不应求现象。其主要原因有以下几个方面：
（1）去年国六条出台后，市政府停止了一段时间的新建项目审批工作，06年下半年审批新建项目减少，造成07年上半年供应量增幅减少。
（2）目前长沙市房价基数较低，价值洼地吸引了大量外地购房者，需求强劲，使得07年上半年长沙市商品房销售量大增。
（3）受二手房交易税收政策影响，二手房市场发育不够，规模太小，无法有效分担购房需求，造成新房市场供求关系失衡。 2．房价涨幅较快
2007年上半年，长沙市纯商品房价格累计均价达到3278元/㎡，同比增长达到14.35%，增幅较快。其主要原因为：
（1）市场需求强劲。2007年长沙商品房销售量同比增长40.49%，强劲的需求刺激了价格的快速上升。
