对本案物业水费价格纠纷的处理思考
何 云 上传时间:2006-7-8
【案情】
原告：胡雪，宜昌市沿江大道68－5号世纪欧洲城5-2-41号住户。 被告：宜昌华银物业管理有限责任公司。
2004年1月7日，胡雪与宜昌华银世纪欧洲城有限公司(以下简称华银世纪欧洲城公司)签订一份《世纪欧洲城商品房买卖合同》，约定买受人同意在小区业主委员会成立之前，所购商品房委托宜昌华银物业管理有限责任公司（以下简称华银物业）进行前期物业管理。2004年1月16日，华银世纪欧洲城公司与华银物业签订《前期物业管理服务合同》约定：华银物业接受委托，对世纪欧洲城小区进行前期物业管理，并负责向小区业主和物业使用人代收代缴水电费，暂定水费1.40元/吨。华银物业受托后，向小区业主公示了先交款后用水的管理规则。胡雪自2004年1月至2005年6月先后三次从华银物业“购水”700吨，按1.40元/吨价交费980元。
另查明，2003年11月28日，华银世纪欧洲城公司与宜昌市自来水公司签订了供水协议及同城委托收款合同，并于2003年12月20日委托华银物业办理与自来水公司的每月缴纳水费手续。宜昌市物价局《关于世纪欧洲城物业服务费指导价的批复》中规定的：“供水二次加压费用据实计算分摊”，“允许指导价上浮幅度不超过20%”。但胡雪所住四楼在事实上采用的由自来水公司正常加压的直接供水方式。
胡雪诉称，其购买的是商品房，作为住宅小区商品房的配套设施，水表应当是一户一表，其属于用水终端户；且其所住四楼属一次供水的范围，应执行宜昌市物价局规定1.19元/吨的水费标准。水费属于政府定价，华银物业无权提价。其自拟1.40元/吨的水费标准，三次计多收取水费147元。遂诉请一审法院判令华银物业停止侵权并返还多收的水费147元。 华银物业辩称，华银物业收取水费的标准是基于与华银世纪欧洲城公司委托合同的约定，并得到了胡雪的认可。自来水公司一次供水的终端用户是整个小区，华银物业才是小区用水的终端用户，而胡雪并不是一次供水的终端用户，其属于二次供水，其中的水耗应由胡雪等众多小区业主分摊。
【审判】
一审法院审理认为：胡雪认为其属于用水的终端用户，但未就此主张提供证据，故不予确认。华银物业提交的供水合同、报装档案号以及向自来水公司交纳水费和污水处理的发票，其属于自来水公司的终端用户的证据充分，予以确认。胡雪在与华银物业的物业管理费收缴协议中虽未约定水费价格，但其以1.40元/吨价购买用水，应视为其与华银物业达成了意思表示真实的口头买卖协议，该协议效力应予确认。故对胡雪的诉讼请求不应支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条之规定，判决驳回胡雪的诉讼请求并由其负担200元的诉讼费。
胡雪不服一审判决上诉称：城市供水价格属于政府定价，宜昌市物价局规定居民水价1.19元/吨，二次加压对象不超过1.33元/吨；且本人所住四楼也非实际二次加压供水的范围。
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再则，供水企业在未接管小区物业管理等单位的供水职责之前，对小区物业管理等临时供水单位实行趸售价格。趸售价格可在居民用水价格上扣减4％—10％，扣减部分应能弥补总表到分表间的合理损耗，因此华能物业只能按1.19元/吨价收取水费。
二审法院审理认为，从胡雪与华银世纪欧洲城公司所签《商品房买卖合同》看，其是接受华银物业进行前期物业管理的。尽管华银物业与华银世纪欧洲城公司签订的《前期物业管理服务合同》，将生活用水价格暂定1.40元/吨的约定，对第三人不具有约束力，但华银物业以该约定价格卖水给胡雪，其自愿购买的意思表示真实，买卖合同有效。华银物业管理公司并未侵权。宜昌市自来水公司只对终端用户华银物业供水，胡雪则是华银物业的供水对象，而二次供水中的管网维修、水电损耗，并未另外要求胡雪承担。虽然上诉人胡雪住在四楼，不需要二次加压，但其并不是自来水公司的终端用户，也没有剥离于二次供水对象之外，因此，华银物业以1.40元／吨价卖水给胡雪，并未违反宜昌市物价局《关于世纪欧洲城物业服务费指导价的批复》中“允许指导价上浮幅度不超过20%”的规定。故胡雪要求华银物业退还147元并停止侵权之理由不能成立。据此，二审法院判决驳回胡雪的上诉请求并由胡雪负担二审案件诉讼费200元。
【评析】
此案争议标的额虽小，但争执的焦点却涉及住房制度改革后物业小区管理中的共性问题，正确剖析和处理本案，可以为物业管理中的类似敏感性和多发性纠纷的解决提供鉴镜。为了全面分析、判断一、二审判决是否合理、恰当，笔者特从下基本问题展开。
一、关于“终端用户”、“二次供水”的概念辨析。
何谓“终端用户”？学理定义为：是指安装和使用产品的最终用户，是经销商直接开发并进行售后服务的对象。终端用户概念使用范围极广，不仅用于电信、供电、供水、供气行业，还涉足产品和商品制造、销售领域。终端用户属于应用性概念。《物业管理条例》明确规定，物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当向最终用户收取费用。这里所指最终用户显然是指实际使用的、具有独立人格的终端用户。从供水角度上分析，其是商品加主体的合成概念。终端商品应是供水管网中的出水笼头，用户则是出水笼头的实际所有人或使用人。从上述应用概念和法律概念分析，胡雪才是事实的终端用户。这在本案中属于无须举证的事实。而一审判决以其未能举证而予否定是不当的。华银物业是不是终端用户？既然认定其与胡雪间存在二次供水关系，这本身就意味他不属于“最终”用户，其自然不属于应用学上的终端用户。一审法院将其认定为终端是基于其与自来水公司间的供用水合同。某种意义上讲是以自来水公司在内部管理上的自我划分为依据：凡是与自来水公司签订了合同的人、在自来水公司存在供水档案的人便是终端用户了。如果是以合同为划分标准，则在技术状态或事实就不存在“中端”用户了。那么任何产品销售环节中批发商和代理商都成终端用户了。而事实上批发商和代理商销售产品并不是产品使用者，其自然不能作为“用户”之列。即使作为用户，也只能是“中端”用户，而非“终端”用户。当然，不可否认与自来水公司签订合同的人可能即为终端用户，但这不是以合同为判断标准的，而是从使用主体上确定的。也就是说与自来水公司签订合同的主体可能是终端用户而不必然是终端用户，而在本案中真正的终端用户是胡雪而非华银物业。而将“终端用户”限于与自来水公司签订合同的人，在逻辑上是不严谨的，在事实上是不完全真实的。
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一、二审判决将华银物业作为与自来水公司存在合同关系的终端用户，这不仅存在前述终端用户标准上的判断失误，同时也存在法律关系上的识别失误。因为华银物业并不是生产型用水企业，不是单纯的用水大户或终端用户，且其并未直接与自来水公司签订供用水合同。他与华银世纪欧洲城公司、胡雪等终端用户，在人格是各自独立、地位平等的民事主体。在华银世纪欧洲城公司房屋开发任务完成后，物业小区的用水从生产用水变为了生活用水，在小区业主委员会成立之前，其作为履行商品房买卖合同的随附义务而保持与自来水公司的供用水合同关系，其实质上是在代表小区业主同自来水公司缔结供用水合同关系。所签供用水合同应当视作是小区业主――各终端用户与自来水公司在签订合同。尽管华银世纪欧洲城公司与自来水公司签订供用水合同时是以自己名义，但该行为符合“隐名代理”的构成要件，合同上的签名并不影响委托合同的性质。因为，《合同法》第四百O二条明确规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”显然，不论是自来水公司还是小区业主，都对受托人与委托人间的水费收缴代理关系心知肚明。华银世纪欧洲城公司此时居于委托代理的地位。一方面代自来水公司履行供水义务、行使收费权利；另一方面代理小区业主履行交费义务。其将这一权利义务委华银物业承受，二者间形成转委托关系，而不是合同权利和义务的转让。转委托关系中受托人的权利不能超过转委托人，不使委托代理法律关系发生变化，因此，作为代表小区业主行使物业管理权的华银物业只能履行“代收代缴”的物业管理义务，而无权将“代收代缴”义务变更为供用水合同中的权利。否则就有违“代理人以被代理人名义与自己进行民事行为”的法律规则。所以，尽管在合同上或名义上，胡雪并未与自来水公司直接签订供用水合同，但在实质上不影响胡雪作为合同关系上终端用户地位的成立。
据此可以结论，胡雪不仅是技术状态下的终端用户，还是法律关系上的终端用户。负有公示性委托身份的华银物业即使其在与自来水公司间供用水合同上以自己的名义签字，也不成其为终端用户。
何谓“二次供水”？是指供水系统的传输管道，在输送压力不能直接将水输送到终端用户，而在传输管道中采用泵压等技术手段以保证水源满足终端用户用水需要的供水方式。简单地讲，“二次供水”是一种技术概念，一种特殊的供水措施。凡是自来水公司将水通过规定的设计标准和管道自然压力送到终端用户供水方式为直接供水或一次供水。也即二次供水的判断标准为供水的技术方式。同样，二次供水也不能从终端用户与自来水公司有无直接的合同关系来界定。不能理解为与自来水公司没有合同关系的供水为二次供水。据此，二审判决所说“胡雪并不是宜昌市自来水公司的终端用户，也没有剥离于二次供水对象之外”的说法显然是一种事实上的认定失误。肯定的讲，胡雪是“剥离于二次供水对象之外”的直接供水终端用户。
通过对以上两组应用性、技术性概念的辨析，可以结论：1、终端用户与供水方式并无关联，在一次供水和二次供水状态下均存终端用户。2、胡雪既是本案中供水管网中的终端用户，又是供水方式上直接供水用户。
笔者不惜笔墨分析这两个概念的重要意义在于：针对一、二审判决的论理，确定何种概念状态下的用水主体可以享受城市居民用水的政府定价。准确地讲，政府定价的城市居民用
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水价格是相对于绝大多数终端用户制定的，它即可称为零售价，又称为终端价。严格地讲，终端价原则上应是同城同价，同网同价。显然二次供水有一定价格调整合理性，但这不是绝对的。但是直接供水的终端户则绝对应是城市居民用水的平均价格。本案中胡雪则理所当然的应享受这种社会性、公益性的优惠价格。一、二判决基于对事实的错误判断而得出错误的结论，应当说是混淆了概念的本义。
二、关于华银物业在收取水费中的身份地位。
以上从合同法律关系上剖析了华银物业在供用水合同关系中的代理地位。现从经营资格上分析一下其身份地位。《物业管理条例》第四十五条规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”“物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”由此可见，具备向终端用户收取水费是自来水公司，物业管理公司只在委托代收的资格，而不具备经营的资格。我国城市供水是特许经营，物业管理公司不得超越经营范围进行“零售性”的供水经营。华银物业是经登记设立的物业管理公司。根据《物业管理条例》规定，其职责是提供物业管理性的服务，而不具备与小区业主另行签订供用水这一特殊的买卖合同的主体资格，不得将供水作为其经营行为。因此，其与胡雪等业主间代收水费行为则不能认定为买卖关系。由于华银物业与小区业主间并不形成新的供用水合同，那么，水费自然不应成为其与小区业主间委托合同的内容。因此，本案中华银物业收取水费不是经营性的自收，而是履行“代收代缴”的物业管理义务。其“代收代缴”一方面是向自来水公司履行委托义务， 另一方面上基于物业管理合同履行服务职责。虽然从合同性质上看，供用水合同、物业管理合同、委托代理合同的内容和特征是不相同的，我们不能将物业管理合同等同于委托代理合同，但在物业管理合同之中，对水费的代收代缴具有委托代理性质是不容置疑的。本案中，华银物业分别代理自来水公司和小区业主收取与交纳水费，属于对物业管理合同的履行行为，而非与小区业主新设立供用水合同关系的缔约行为。一、二审判决将物业管理合同的履约行为混淆为供用水合同的缔约行为，显然是对法律状态的判断失误。
由于华银物业是在履行物业管理合同中的水费代收代缴义务，“代收代缴”的应有之义则意味必须实行据实结算，而不得任意调整价格，不允许超过政府定价标准代收，也即不允许其通过水的买卖途径获得盈利。胡雪的交费行为是否意味其接受了1.4元/吨的价格条款呢？由于物业小区用水实行是预交制度，她完全可以认为是先预交、后结算。从案情介绍上看，胡雪购买房屋时同意接受物业管理公司的前期管理，并未介绍胡雪与华银物业签订了供用水合同。终端用水价格是经听证后的政府定价、限制性的指导价和禁止性的协商价，不具有经营供水业务主体资格的华银物业，无权事先拟定高于政府定价的价格作为合同的要约条款。胡雪预交不等于她是对结算价格的承诺。当其第三次预交后即提出异议，不能认定为明知情况下的事后反悔。即使其反悔也无可厚非。故一审判决以“双方达成买卖口头协议”，二审以“其意思表示真实”的认定值得商榷。
三、关于“允许指导价上浮幅度不超过20%”的适用范围。
一般的买卖合同奉行契约自由原则，合同的价格条款可以自由协商；而物业管理合同的价格条款适用指导价范围内的有限协商，协商价格的范围也仅仅限于物业管理的项目；供用水合同中的价格条款执行政府定价，不属于当事人协商的范围，而不能将政府定价的水费项
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