南京长江科技园
（一期工程）
可行性研究报告
南京长江电子信息产业集团有限公司
2005-3-10
目 录
摘 要 一、 项目内容 二、 建设单位介绍 三、 建设方案 四、 市场分析 五、 发展战略及目标 六、 营销策略 七、 企业管理 八、 一期工程经济效益分析 九、 一期工程建设资金安排 十、 风险及对策 十一、 项目实施进度 十二、 结论
科技园（一期工程）附表：
表1：项目现金流量表； 表2：项目损益预测； 表4：资金来源与运用； 表5：借款偿还计划；
表7：运营期成本估算； 表8：运营期工资及福利估算；表10：项目总投资估算；
--------- 2 --------- 4 --------- 6 --------- 6 --------- 7 --------- 10 --------- 11 --------- 13 --------- 14 --------- 17 --------- 18 --------- 19 --------- 19 表3：经营收入预测；表6：贷款偿还测算；表9：固定资产折旧；1
摘 要
南京长江科技园暨南京大学——鼓楼高校国家大学科技园长江创业园（以下简称科技园）2003年5月经南京市人民政府批准成立。该项目由南京长江电子信息产业集团有限公司（以下简称长江电子集团）投资兴办、鼓楼区政府政策支持、南京大学—鼓楼高校国家大学科技园提供综合服务平台，三方合作共建的以电子信息、软件和IC集成电路产业化作为园区发展方向的都市型高新技术园区。
园区位于南京市城市中心区域—芦席营97号及与之毗邻的南昌路40号，占地4.6万平米、规划建筑面积20万平米，其中新建面积17.6万平方米，建设总投资约4亿元，采取“统一规划、分步实施、滚动发展”的方式分三期进行建设。其中:一期工程建筑面积3.6万平米，投资8500万元。
园区的功能定位和发展目标是：依托南京长江电子信息产业集团及其母公司中国电子信息产业集团的资源优势，以电子信息、软件及IC集成电路产业化作为园区发展方向；园区建成之后入园科技企业年销售额达到30亿元以上，年税收3亿元以上；成为南京市主城区规模最大、功能最全、环境最美、服务最优的都市型高新技术园区，成为中国电子信息产业集团公司继上海浦东软件园和珠海南方软件园之后的另一个国家级的软件基地。
长江科技园的优势在于其“前园后厂”的建设模式、周围丰富的科技资源和环境以及优越的地理位置。园区除提供办公楼宇外，还利用长江电子集团的部分生产场地、贴片加工线、精密加工及检测设备，为入住企业提供办公、研发、加工、装配等一站式、综合配套服务。园区东靠南京市主要交通干道—中央路和许府巷地铁站，南邻新模范马路和玄武湖隧道，交通方便快捷，周围分布着南京邮电学院、南京工业大学、南京电力自动化研究院等一批著名高校和科研院所，有丰富的科技资源和浓厚的科研氛围。
科技园采取市场化运作模式，由长江电子集团的全资子公司—南京长江科技园有限公司具体负责园区的开发、建设、经营管理等运作。公司采取\园区服务+税费返还+项目投资\的经营模式，在园区建设和招商基本完成，公司收入稳定，现金流充裕的基础上，利用科技园对入住企业可以近距离观察的优势，重点
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开展以投资为核心的经营服务，寻找与集团公司业务相关、成长前景好、市场潜力大的产品和项目。通过合作、场地租金入股、直接投资、合资等方式，实现对企业的参股、控股，为集团公司寻找新的经济增长点，把长江科技园公司打造成为一个具有上下游关联的控股公司，并争取在证券市场上市。
长江科技园项目具有良好的经济和社会效益：一方面科技园是利用现有存量地产进行的开发和建设，不需支付土地使用和转让费，因此仅仅利用出租就能保证具有较高的收益。据测算，仅房租收入和税费返还这两项，科技园一期工程的项目内部收益率（税前）就达到14.2％、回收期6.7年（不含建设期），而且回报稳定、升值潜力大、风险低。另一方面：科技园作为一个电子信息、软件和集成电路的产业聚集平台，可以为集团公司的持续发展提供一个投资观察的窗口、可以带动集团公司相关业务的发展、展示集团公司良好的社会形象。
建设资金安排上，项目采取“分步实施、滚动发展”的模式，一期工程由长江电子集团自筹资金5000万元，贷款3500万元自主建设。二期工程建设以一期工程为基础，采用股权融资或债权融资的方式进行。
项目建设过程中存在园区配套道路拓宽风险、市场风险、造价风险、质量风险等，公司通过与南京市政府道路拓宽的组织部门建立密切联系、严格控制工程进度、建立工程预算及造价的管理小组、选择国内有实力、技术力量强、工程建设质量高、信誉好、工程建设和监理单位控制上述风险。
结论：
该项目投资风险小、收益率高、有保值、升值潜力，符合国家政策导向，取得了南京市、鼓楼区政府的鼓励和支持，具有较高的投资价值。
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