教学目标（ 学时）熟练掌握前期物业管理的内容和合同；熟悉物业的接管验收的条件、程序及资料；了解物业的入伙流程及装修管理程序。
教学重点与难点：物业接管验收的程序
教学手段：采用多媒体课件教学，课堂讲授、实训与案例分析相结合
开篇案例的引入
案例：朝阳区某商品房小区一期业主张先生准时入住，在办理入住手续时开发商聘请物业公司要求张先生先在前期物业服务协议上签字，并交纳1年的物业服务费后，才能拿到钥匙。张某因急于收房，没有细看协议条文便签了字。入住后才发现小区树木稀少，空地都是黄土，没有草坪，绿化率极低，门口很少见到保安，外人可以随意出入，装修垃圾长时间无人清运等。张先生找到物业公司经理，要求物业公司改进。物业公司经理称，小区属分期开发，要等后期工程全部建成后，才能整体绿化，目前出入小区人员较多，不便进行查验。张先生则要求减免物业服务费，但物业公司不答应。
回家后，张先生仔细查看前期物业服务协议，发现协议中对保安服务、小区绿化和公共卫生都没有明确约定。到物业公司通知张某交纳第2年物业费时，张先生予以拒绝。目前张先生跟物业公司的纠纷已走上了司法程序。
分析：这实际上涉及了一个重要但尚未引起重视的问题，即前期物业服务协议的签订及对业主的效力问题。根据张先生提供的前期物业服务协议内容，有失公平主要体现在收费标准与物业公司提供的服务明显质价不符上。
此外，张先生并没有与物业公司按照合同法规定订立前期物业服务协议，双方客观上不存在要约与承诺的订约阶段，协议内容实际上是物业公司单方面规定的，业主不可能参与约定，前期物业服务协议无法体现业主的真实意思。尽管物业管理条例规定了前期物业服务协议内容应当包含在物业买卖合同中，但这并不意味着业主将来要签订的协议内容不会发生变化。因此，这一规定并不能保障业主对于前期物业服务协议的知情权。
第五章 前期物业管理 第一节前期物业管理概述
一、 物业管理的早期介入
早期介入是指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的策划、规划设计和建设，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，以便物业建成后能满足业主、使用人的需求，方便物业管理。
物业管理企业早期介入的咨询服务对象，主要是房地产开发商或投资商，其费用应由开发商承担。
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一般说来，前期介入，越早越好。物业管理是一种对物业全过程的管理，其首要环节就是物业管理的前期介入。
物业管理早期介入的工作内容，主要体现在房地产综合开发过程中以下阶段： 1）投资立项阶段。房地产开发商在进行市场调查、项目经济评价是，听取专业的物管人员对该物业的市场定位、潜在业主的构成与消费水平、物业管理的基本思路和框架、物业管理的运作模式等发表意见。
2）规划设计阶段。物管工作的特点，要求其从业人员对物业在使用与管理过程中细节问题的发现、处理，具有特殊敏感性和应变能力。对物业的结构设计、商业配套设施的建设、中心会所及休闲区域的布局等提供意见建议。
3）施工建设阶段。在建设阶段，将跟踪此阶段的整个过程，召集或参与多次专题讨论会。根据物业建设的进程逐 步招聘相应的部门管理人员并对招聘的物业管理人员进行培训，组织编写各类文件和规章制度，建立对内、外关系的工作程序和工作要求，起草业主公约、装修守则 和物业管理中涉及到的文件资料。并与物业建设单位一起，同供电公司、自来水公司、煤气公司等相关执能部门协调，从而确定今后相应的管理方式和收费标准。
二、前期物业管理
1、前期物业管理的概念
“前期物业管理”的规定最早出现于1994年11月1日施行的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》中。该条例规定：“开发建设单位应当从住宅区开始入住前六个月自行或者委托物业服务企业对住宅区进行前期管理，管理费由开发建设单位自行承担。”
而真正把“前期物业管理”作为物业全过程管理的重要一环，并专门对其进行界定的，还是1997年7月1日施行的《上海市居住物业管理条例》：“本条例所称前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。”在建设部《物业管理条例》实施前，前期物业管理一直以此为定义的。之所以这样界定，主要考虑了两个因素：
一是以民事法律关系的主体资格变化点作为前期物业管理的终点。业主委员会成立前，房地产开发企业与物业服务企业签署委托合同，此合同称为“前期物业管理服务合同”，签订的民事法律关系的主体是开发商与物业服务企业；而业主委员会成立后所签订的委托合同则称为“物业管理服务合同”，签订的民事法律关系主体是业主委员会与物业服务企业。
一是从物业管理的不可间断性来确定起点。把前期物业管理起始点界定在住宅出售后，而不是业主实际入住前后，是因为房屋一旦出售，将会涉及到业主们
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所关心的管理内容、标准、收费等一系列问题。实际上，不论业主委员会是否成立，是否与物业服务企业签订物业服务合同，物业管理服务在房屋出售后就开始发生了。为保持物业管理的不间断性，建设部1994年发布的《城市新建住宅小区管理办法》规定：“住宅小区在物业服务企业负责管理前，由房地产开发企业负责管理”，“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业服务企业承担住宅小区的管理，并与其签定前期物业管理合同。”
考虑到物业管理的早期介入，所以在建设部2003年9月1日施行的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》中明文规定：“前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。”其中，由于各个开发商在销售前什么阶段选聘物业服务企业都不一致，所以定义中没有确定起点；又由于在选出业主委员会但还没有选聘到新的物业服务企业这个阶段的管理还属于前期物业管理，所以这次《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》都将终点界定为选聘了物业服务企业，即业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同开始生效时。
国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业来进行前期物业管理。若投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，也可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定临时管理规约，并与其选聘的物业服务企业签订“前期物业服务合同”，并报所在地的区、县房地产管理部门备案。
自前期物业服务合同签订之日至新建商品住宅交付使用之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担；自新建商品住宅交付使用之日至前期物业服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。
新建商品住宅出售单位与住宅买受人签订住宅转让合同时，应当将临时管理规约（临时管理规约不得与法律、法规相抵触，也不能侵害物业买受人的合法权益）向业主予以明示并说明，使业主知道在将来的物业管理中自己的权利和义务；并将临时管理规约、前期物业服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。新建商品住宅交付使用时，除住宅转让合同另有约定外，物业服务企业不得向住宅买受人收取任何费用。
前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自动终止。
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2、前期物业管理的工作内容
1）草拟物业管理方案，承揽物业管理任务 2）鉴订物业管理合同，建立与业主和使用人的联系 3）深入工程建设现场，提出合理化建议 4）设计管理模式，草拟管理制度 5）建立服务的系统与网络 6）办理移交接管与入伙事宜
三、物业管理的早期介入与前期物业管理的区别
在很多地方都把前期管理和前期介入混为一谈，或者把前期介入纳入前期管理的范畴，前期物业管理与前期介入的区别主要体现在以下几点：
（1）参与管理的身份不同。物业管理前期介入一般是以咨询或顾问的身份参与房地产的开发过程，不一定与房地产开发商确定了合同关系。前期物业管理必须通过参加招投标或者其它形式与房地产开发商确立了委托合同关系后方可进行，此时物业服务企业已依法拥有了该物业的经营管理权。
（2）作用不同。前期介入是物业服务企业站在日后使用和管理的立场上，对房地产的开发过程提出具体的意见和建议，至于这些意见和建议是否被接受并付诸实施，决定权在开发商，并且能否前期介入，介入的时机及程度均取决于开发商。因此，早期介入仅有辅助功能。前期物业管理是物业服务企业被开发商全权委托，行使管理权并承担相应的民事法律责任。
（3） 参与人员不同。在前期介入中，物业服务企业仅派几个懂工程的专业人员参加，而前期物业管理是物业服务企业的全部人员都参与。
案例：李先生要买房，在与家人商量时，在深圳工作的儿子告诉他一些选房的经验，其中一条就是要选那些物业管理前期介入的房产，特别是前期介入较早的房子。李先生不以为然，他说物业管理是业主住进去后，物业服务企业向业主提供的管理和服务。前期介入为谁服务？由谁来出钱？这项费用要是加到房价中，房子不是更贵吗？
试分析李先生的观点。并讨论前期介入对业主来说，究竟有什么好处？
第二节 物业管理合同
一、物业管理合同的概念
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