前中国房地产企业的现状不容乐观，其中许多问题都亟待解决，集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。
2011年房地产业发展状况：
1、2010年3月，国土资源部再次出台19条土地调控新政，即《关于
加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。房地产市场的下滑直接影响了开发商资金回笼的速度，迫使企业采用降价促销等手段加速周转。而拿地成本的上升和土地款提前支付也进一步加剧了开发商的资金压力。 2、高增长态势被遏制，央行今年连续六次上调存款准备金率，直接导致银行银根收紧，开发商信贷融资受阻
3、房地产市场虽低迷，但仍然不断向前发展 4、2011年房地产市场回顾分析
图表 1：2008-2011年全国房地产开发景气指数
2011年11月，全国房地产开发景气指数（简称:国房景气指数）为99.87，这是该指数连续第6个月下跌，也是自2009年8月份以来该指数首次跌破100的“景气临界点”（见图表1）。该数据也反映出在房地产开发投资增速放缓、新开工面积、施工面积以及销售面积增速全面回落的情况下，房地产行业已
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经“全面入冬”。
目前房地产业发展形势：
1、进入 2011年前后，政府推出一系列调控政策，以遏制房价过快上涨、引导住宅市场理性发展；
2、预计2011年房地产调控政策将以稳健的调控政策为主，保证房地产市场的平稳运行；
3、低碳经济与节能环保的理念逐渐深入人心，而房地产行业在节能减排中将扮演重要角色。能否率先完成绿色转型，对于参与绿色经济背景下的市场竞争至关重要。
四、关注审计报告的措辞
从审计报告的措辞来看，该审计报告是一个无保留意见的审计报告。这就意味着，注册会计师认为，公司的财务报表，符合以下条件： （一）会计报表的编制符合《企业会计准则》和国家其他财务会计法规的规定。
（二）会计报表在所有重要方面恰当地反映了被审计单位的财务状况、经营成果和现金流量情况。
（三）会计处理方法遵循了一致性原则。
（四）注册会计师已按照独立审计准则的要求，完成了必要的审计程序，在审计过程中未受阻碍和限制。
（五）不存在影响会计报表的重要的未确定事项。
（六）不存在应调整而被审计单位未予调整的重要事项。此无保留意见的审计报告，意味着注册会计师认为财务报表的反映是公允的，能满足非特定多数的利害关系人的共同需要，并对发表的意见负责。
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同时也表明被审计单位的内部控制制度较为完善，可以是审计报告的使用者对被审计单位的财务状况、经营成果和现金流量具有较高的信任度。
五、财务报表
2009－2011年万科有限股份公司资产负债表
报表日期 流动资产: 货币资金 交易性金融资产 应收账款 预付款项 其他应收款 存货 流动资产合计 非流动资产: 可供出售金融资产 长期股权投资 投资性房地产 固定资产原值 累计折旧 固定资产净值 固定资产净额 在建工程 无形资产 长期待摊费用 递延所得税资产 其他非流动资产 非流动资产合计 资产总计 流动负债: 短期借款 交易性金融负债 应付票据 应付账款 预收款项
2009-12-31（万元） 2010-12-31（万元） 2011-12-31（万元） 2,300,190.00 74.05 71,319.20 873,632.00 778,581.00 9,008,530.00 13,032,300.00 16,362.90 356,538.00 22,814.30 174,412.00 38,814.30 135,598.00 135,598.00 59,320.80 8,196.63 3,131.87 126,565.00 0.00 728,528.00 13,760,900.00 118,826.00 0.00 3,000.00 1,630,000.00 3,173,480.00 3,781,690.00 0.00 159,402.00 1,783,800.00 1,493,830.00 13,333,300.00 20,552,100.00 40,476.40 449,375.00 12,917.60 167,441.00 45,482.80 121,958.00 121,958.00 76,428.20 37,395.20 3,216.14 164,316.00 105,599.00 1,011,680.00 21,563,800.00 147,800.00 1,505.45 0.00 1,692,380.00 7,440,520.00 第 7 页
3,423,950.00 0.00 151,481.00 2,011,620.00 1,844,060.00 20,833,500.00 28,264,700.00 44,126.20 642,649.00 112,611.00 212,119.00 52,532.90 159,586.00 159,586.00 70,555.30 43,547.40 4,099.94 232,624.00 46,379.30 1,356,180.00 29,620,800.00 172,445.00 1,704.18 3,125.00 2,974,580.00 11,110,200.00 24.38% - -100.00% 3.83% 134.46% 147.37% 26.04% -43.38% -4.00% 17.18% -10.06% -10.06% 28.84% 356.23% 2.69% 29.83% - 38.87% 56.70% 16.67% 13.20% - 75.76% 49.32% 64.41% - 123.51% 104.18% 91.87% 48.01% 57.70% 9.02% 43.01% 771.76% 26.68% 15.50% 30.85% 30.85% -7.68% 16.45% 27.48% 41.57% -56.08% 34.05% 37.36% 2010年变动率 2011年变动率 -9.46% - -4.97% 12.77% 23.45% 56.25% 37.53% 应付职工薪酬 应交税费 应付利息 其他应付款 一年内到期的非流动负债 流动负债合计 非流动负债: 长期借款 应付债券 预计非流动负债 递延所得税负债 其他非流动负债 非流动负债合计 负债合计 所有者权益: 实收资本(或股本) 资本公积 盈余公积 未分配利润 外币报表折算差额 归属于母公司股东权益合计 少数股东权益 所有者权益(或股东权益)合计 负债和所有者权益(或股东权益)总计 80,650.40 117,688.00 12,264.40 925,873.00 744,041.00 6,805,830.00 1,750,280.00 579,374.00 3,435.58 80,246.40 840.81 2,414,180.00 9,220,000.00 1,099,520.00 855,772.00 873,784.00 880,840.00 27,672.10 3,737,590.00 803,262.00 4,540,850.00 13,760,900.00 141,576.00 316,548.00 12,780.70 1,681,400.00 1,530,570.00 12,965,100.00 2,479,050.00 582,114.00 4,110.73 73,899.30 881.61 3,140,060.00 16,105,100.00 1,099,520.00 878,934.00 1,058,770.00 1,347,030.00 39,013.20 4,423,270.00 1,035,350.00 5,458,620.00 21,563,800.00 169,035.00 407,862.00 27,229.90 3,021,680.00 2,184,580.00 20,072,400.00 2,097,200.00 585,040.00 3,867.79 77,890.60 1,179.82 2,765,170.00 22,837,600.00 1,099,520.00 884,346.00 1,364,870.00 1,893,460.00 54,577.60 5,296,780.00 1,486,470.00 6,783,250.00 29,620,800.00 0.00% 2.71% 21.17% 52.93% 40.98% 18.35% 28.89% 20.21% 56.70% 41.64% 0.47% 19.65% -7.91% 4.85% 30.07% 74.68% 0.00% 0.62% 28.91% 40.57% 39.90% 19.75% 43.57% 24.27% 37.36% 75.54% 168.97% 4.21% 81.60% 105.71% 90.50% -15.40% 0.50% -5.91% 5.40% 33.83% -11.94% 41.80% 19.40% 28.85% 113.05% 79.71% 42.73% 54.82%
2009-2011年资产负债占比
报表日期 流动资产: 货币资金 交易性金融资产 应收账款 预付款项 其他应收款 存货 流动资产合计
16.72% 0.00% 0.52% 6.35% 5.66% 65.46% 94.71% 第 8 页
2009年占比 17.54% 0.00% 0.74% 8.27% 6.93% 61.83% 95.31% 2010年占比 11.56% 0.00% 0.51% 6.79% 6.23% 70.33% 95.42% 2011年占比
