米，总建筑面积775万平米，成交28宗，成交金额167亿元，环比下降40%。总体出让的住宅土地中31宗住宅用地撤销流拍，流拍率达52%，其主要原因有两个方面，第一个方面，是2013年紧缩的货币政策限制了开发商的贷款，使得开发商资金链趋近拿地困难；另一个方面，是购房者心理预期降低整体市场逐渐转冷，销售压力增大、存货数量上升、回收资金困难，使得开发商拿地谨慎。 图表：广州市5年内住宅地成交面积
10008006004002000200820092010201120122013277145533294302169189195818456406482占地面积总建面积 分析：从成交的面积来看，2013年广州市住宅地成交面积为195万平米，与2012年相比，环比上升3%。2013年全年住宅用地市场成交平淡，相对与2012年成交面积略有上升。 图表2013年广州十个区域住宅用地成交情况 万平方米 越秀 白云 荔湾 占地面积 6.28 3.7 25.81 建筑面积 27.38 12.57 76.89 番禺 南沙 萝岗 增城 从化
31.29 51.66 75.88 13.59 37.88 66.61 105.36 193.27 33.19 92.49 分析： （一） 从2013年广州十个区域住宅成交面积来看，集中在萝岗、番禺、南沙等周边区域，三区合计159万平米占十区整体成交的82%，中心六区共成交36万平米，占总成交面积的18%，而中心区域成交主要集中在荔湾区，成交25万平米，占中心六区住宅用地成交总面积的69%。2013年广州全市住宅用地成交面积最大的是萝岗区，共成交住宅用地6幅，主要集中在开源大道附近，用地面积合计76万平米，万科、中海、城建等大型开发商纷纷进驻，土地底价成交普遍，楼面地价在5000—8000元/平米之间。萝岗区全年成交了4宗10万平米的大宗地块，是2014年供应大宗地块的主力区域，未来这些土地将集中形成供应，大批货量同时入市将加剧区域内的住宅市场竞争。南沙区2013年成交9宗住宅用地，无地块流拍，成交共计52万平米，环比增长273%成交金额达23亿元。南沙区因规划利好成为广州市成交热点区域之一，全年土地溢价成交6宗，有4宗集中在南沙区，其中南沙红岭牛祺坑水库地块溢价率达138%，最终为广州邦俊物业管理有限公司竞得，成为广州2013年溢价最高的地块。开发商方面碧桂园拍得两块住宅用地，占地合计28万平米，建筑面积
51万平米。相比之下，番禺区的住宅用地成交则表现冷淡，全年先后推出27宗住宅用地，成交8宗，流拍率达70%，共计成交31万平米，大部分出让地块集中在广州南站地板，但由于住宅市场冷淡，开发商资金趋近加之区域住宅用地起拍价较高，使得整体流拍率上升。荔湾区成为中心六区成交最大区域，全年成交2宗住宅用地，共计26万平米，成交达39亿元。广州市全年成交最大面积地块大坦沙铁路以北地块，被广州市地下铁道总公司联合体底价竞得，总价达30.7亿元，楼面底价达6205元/平米，该地块的成交成为2-13年土地市场上较少的亮点之一。两外周边二市土地成交比较平淡，只有从化市全年成交情况较好，全年成交7宗住宅用地，成交共计38万平米。由于楼面地价较低，全年成交金额仅为7.5亿元，是广州十区二市的土地市场价格洼地。
（二） 从整体看广州市十区全年土地成交金额为167亿元，环比下降40%。从全年各区成交金额来看，萝岗、荔湾、番禺、南沙贡献较大，分别成交63、39、24、23亿元，分别占比36%、22%、13%、13%。环比涨幅较大区域为南沙、萝岗两区，分别增长265%、125%；环比下跌较大区域为白云、荔湾、番禺三区，分别下降80%，69%，27%，白云、荔湾两区主要因为地块出让减少，而番禺区因为流拍率较高影响成交使得成交金额下滑。
（三）从各区域住宅用地平均楼地面地价情况来看，全年成交楼面地价上涨的区域有萝岗、南沙两区，分别上升59%，38%，主要原因为规划利好；楼面地价下滑的区域有荔湾、番禺、白云三区，分别下降
57%、45%、22%，其下降原因为受住宅市场预期影响较大，另外是这三个区2012年土地上涨过快地王频山拉高楼面地价。
分析总结：2013年广州全市住宅用地成交面积最大的是萝岗区，荔湾区成为中心六区成交最大区域，番禺区的住宅用地成交则表现冷淡。
(3)广州市商品住宅市场分析
