二手房交易160二手房交易（万平米）12080400二手房交易(万平米)200285.062003118.262004126.542005142.82年份? ? ?
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8、土地供应特征
? 2001 年到2003 年，芜湖市共出让国有土地面积374.33 万平方米。2004 年，全年共出让土地面积达到478.73 万平方米，超过前三年的总和。近年土地出让费年平均增长率为30%。
? “北进、东拓、南扩”的区域特点，城北部将是土地供应的主要区域。本项目占2004年全市土地出让总面积
的69.32%。
? 2005年芜湖招挂拍土地共19宗，招挂拍土地面积共257万平方米。
? 出让土地主要集中在鸠江区和马塘区，土地宗数不多，但面积大，共出让土地面积约164万平方米，占总出让
土地面积的74%，市区扩张态势明显，南北对话已经开始。
? 新芜区和镜湖区是城市发展最成熟的两区，出让土地宗数最多，但小片土地供应，出让面积只有932944.2平
方米，占总出让土地面积的36%。
各区出让土地面积比例如下：
2005年二手房交易1.5万起，交易面积142.82万平方米，交易额14.85亿元，同比下降47.27%，反映了房产新政效应的显现、住房消费观念改变和消费更趋理性。
2004 年芜湖市二手房的均价为2000 元/平方米，比上年增长了33.3%。
二手房市场买卖投资开放较早；近年来二手房成交量占全部房屋的比例维持在50％左右，二三级市场的联动发展态势良好，整体市场比较健康。
在对芜湖市房屋租赁调查中，目前至少有6万住宅户出租；
马塘区36%镜湖区24%镜湖区鸠江区新芜区马塘区新芜区12%鸠江区28 05年芜湖出让土地
9、房地产信贷状况
? 芜湖市银行住房按揭贷款、公积金贷款额按每年均50％左右的比例不断递增，住房按揭迅速成为消费者购房的
重要手段。
? 2004 年购买商品房户数中有银行提供贷款的达95％，按揭金额比例达到65％。从而提升了芜湖市商品房的实际消费能力，使一部分潜在的住宅需求变成现实需求。
? 2005年，全市发放个人住房贷款29亿，比2004年的绝对值增加了7.8亿，其中住房公积金贷款就有6.7亿，
比上年同期增长了2.39亿元；发放住房开发贷款12.54亿元，比上年同期增长了1.19亿元，贷款环境比较宽松。
? 房地产开发贷款和个人住房贷款的信贷规模总量有所增加，但增幅已逐年下降。 小结： ? 自2000 年开始，地产市场出现了明显的投资热潮，开发量迅速上升，市场供给旺盛，2001年，开发量出现大
幅度增长。自2002 年开始，芜湖市商品房销售量在稳定、明显的增加，市场需求开始全面释放，芜湖市房地产业全面启动，2003 年进入快速发展阶段，2004 年发展到一个高潮
? 近五年的市场供应和需求结构基本上是相符合的，泡沫成分很少，一直是比较平稳的发展。
? 2005年整体市场很火爆，也透支了部分消费需求，形成了一定的投资需求，这将使得今后几年的增长幅度会比
较平稳，市场需要更新的刺激和政策的扶持。
? 市场逐渐步入以改善需求为主成熟发展期、理性消费的阶段，更加关注性价比和品牌效应，对于产品的创新提
出了更高的要求。 发展阶段特征归纳 主要发展阶段 启动期（1999—2002） 快速发展期（2003—成熟发展期（2005） 2004） 市场特征 ? 供不应求； ? 市场火爆、供? 供不应求市场特征明显 不应求； ? 价格稳步提高 ? 价格呈波浪形窄幅波动 ? 交易量逐渐放量 ? 价格迅速攀? 大盘时代来临 升 ? 户型面积较大 ? 楼盘个性化特征明显 ? 交易量逐渐? 企业走向规模化、品牌化 放量 ? 市场进一步细分，产品注重创新设计 ? 户型面积开始控制 ? 市场细分不够 客户 中高端客户为主：私营业主 本地客为主（90％多） 本地客为主，中高端及中端客户外地客很少 成为市场主流客户 热点板块 市区个盘为主，未形成板块逐渐形成一定板块 板块分布广泛，特征明显 效应 置业目的 自住 自住和投资 自住为主 PART3 房地产市场环境分析
(一)芜湖市地方政策法规（最新摘要） 1、《芜湖市闲置土地处置实施办法》 （1）一年内未使用的收取闲置费；
（2）连续两年未使用的收回土地；已累计收回土地610.5亩。
2、《关于加强规范房地产市场秩序遏制住房价格过快上涨的意见》
（1）增加土地供应量，确保一定数量的竣工住房上市供应。
（2）完善住房供应结构，确保一定的住房开发量。2005年市区计划开工商品住房170万平方米，竣工住房面积100万平方米。其中拆迁安置房计划开工建设40万平方米，竣工面积为10－15万平方米；普通商品住房占全市住宅开发总量60％以上。
（3）从严控制年度拆迁规模。拆迁总量原则上控制在全年开发量的50％以内。
（4）加强市场监管，规范交易行为，运用税收等经济手段调节房地产市场。自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转让交易的，销售时其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。对不符合享受优惠政策标准的住房，一律不得给予税收优惠。
（5）商品房网上销售合同备案
（6）规范房地产中介机构的经营行为。
3、住宅购房契税调整
普通住宅 1.5％Vs非普通住宅3％
普通住房应同时满足以下3个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）； 单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米）；
实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍（含1.44倍）。 契税的调整严重的打击了投机的行为，挤干了泡沫，市场比较健康。
4、国家最新政策出台的风险
? 宏观调控失灵，国家带来更为严格的政策，如调整房贷比例、现房销售、提高税费等。 ? 本项目宜尽早开工建设，把握目前的政策特点，提高抗风险的能力。
5、对芜湖房地产市场的影响
? 对芜湖的房地产市场总体影响不大，对二手房交易影响很大，导致很多中介公司破产。 ? 住宅市场价格保持平缓上升的方向基本不变
? 价格控制在平均交易价格1.44倍以内，将有效的制约楼价过快高涨 ? 加大购房交易成本，压缩炒房利润空间，炒楼现象进一步减少 ? 市场观望导致的消费积压将在后期得到释放
? 消费者更加关注发展商实力（办理房产证的效率） ? 大面积的房屋销售受阻
? 性价比不高的楼盘销售较慢 ? 消费者购房心理回归理性
6、对产品开发借鉴
? 低容积率别墅类产品受影响大； ? 洋房别墅将不再毗邻而居； ? 毛坯、装修将分别买单；
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? 住宅面积分布将更多地集中在标准以下的临界部分，144m至160-170M户型将出现断层； ? 促进产品创新，提高实用率；
? 小复式、错层设计、附送面积（阳光室、飘窗台）……将流行
（二）芜湖城市规划发展分析 1、城市总体布局
由中部城市核心区、北部产业区、东部产业拓展区、南部高教高新技术区、西部产业拓展区构成“一心四区”城市总体空间结构。 区域名称 区域范围 功能定位 中部城市核心区 长江大桥以南、W31 路（原城南纬五路）市级商业、金融设施所在地和城市行政管理中以北、扁担河以西地区 心、文化、体育中心 北部产业区 长江大桥及芜宣高速以北，扁担河以西 工业用地为主体，适度配置居住、商业金融用地,文化休闲和观光旅游 东部产业拓展区 扁担河以东，即经济技术开发区新区 工业和大型物流用地为主体，适度配置居住、商业金融、科技研发 城南高教、高新技术区 城南纬五路以南 高教园区与高新技术开发区组成，适当发展生活居住 西部（江北）产业拓展长江以北 重化工业和现代物流业 区 城市近期发展方向为向东向南，即“东扩南延”。 ? 城北片，以经济技术开发区建设为重点优化土地利用结构，提高工业用地的集约化水平。建设大桥居住区和飞
行居住组团，完善四合山、齐落山两个居住组团。起步建设凤鸣湖生态绿地。
? 城中片：重点进行旧城改造，提高人居环境水平，建设市行政中心、商贸中心、大学园区，完善市场园区建设，
加快大桥综合经济开发区建设和滨江公园建设。
? 城南片：完善大学园区和高新技术产业开发区的基础设施配套工程，加快生活居住区的建设。
? 东城片：起步并加快东城工业区基础设施工程建设，进区建设工业项目和大型物流项目，初步形成城东产业拓
展区雏形。
2、城市规划发展分析
? 发展战略——在安徽省沿江城市群发展战略中，芜湖市与马鞍山市远景形成“芜马都市圈”，城市规划区人口
规模达到500－600万人。在“芜马都市圈”的空间结构中，大桥片区地处区域核心，西跨长江，路连四方，战略地位十分重要。
? 发展阶段——根据芜湖现状经济指标可基本判断芜湖处于工业化中级阶段，对工业经济的依赖程度较高，是城市经济发展和城镇化发展的“起飞期”。
? 规模扩张——尽管芜湖城市人口现状不足百万，在长江沿线城市中仅属于一般大城市，但是在长江三角洲浑厚
辐射力之下引发的强劲发展势头使得芜湖市对于2020年的人口规模预期达到180万人，即在15年间城市人口接近翻一番。与之相应的城市建设规模亦要翻一番。超越常规的发展速度需要超常的应变思维来应对。同时，最新的芜湖行政区划的调整进一步拉大芜湖城市布局的框架，这也是芜湖跨越式发展大潮折射出的一个侧影。 城市性质与功能——最新芜湖城市总体规划确定芜湖的城市性质为“长江中下游的交通枢纽，宁汉之间的区域性经济中心，
? 滨江山水园林城市”。根据这一城市定位，芜湖未来发展有三个方面的重点势在必行，其一是进一步提升综合
交通运输能力，加快物流中心建设；其二是发展先进的加工制造业基地，发展城市商贸中心；其三是加强城市旅游资源的整合和城市环境建设。
? 发展方向——受行政区划制约，芜湖市北、西均已到达市界，在此限制下，被迫选择了向东、南的发展方向。
但在长远的城市发展规律作用下，在芜马都市圈的发展思路下，芜湖城市北拓具有一定必然性，纵使行政管辖制约一时难以速迁，经济动力推动的城市建设也会悄然先行。
PART4 板块特征分析 一、板块划分
根据芜湖目前的楼盘分布和本项目的区位、规模等特点，将芜湖楼市划分成四大板块，开发区板块、旅游城板块、市中心板块和城南板块。
板块分析包括以下典型项目总结： 比较要素 所属板块 项目名称 同一区域可比项目 旅游城板块 香格里拉花园 同一档次可比项目 经济型项目 北城水岸 中档项目 奥韵康城 高档项目 平湖秋月、长江长现代城 同一规模可比项目 大型项目 凤鸣湖凤凰城、左岸生活 中小型项目 雅园 二、开发区板块 1、规模分析 2楼盘名称 占地面积建筑面积（M）/容积率/绿化物业组成 2（M） 总户数 率 凤鸣湖凤凰城 57万 69万/4700户 1.2/43% 单体别墅：2层，64户；连排别墅：3层，112户；多层：6层3600户；高层：18层，共900户。 北城水岸 5.3万 10万/约1000户 1.89/32% 共有24幢楼：2幢高层，2幢小高层，20幢多层 银湖春天 5.3万 4.1万/169户 0.77/40％ 别墅70套左右，叠加100套左右 银湖华庭 2.8万 6万 2.1/30％ 12幢多层，2幢小高层，1幢单身公寓和沿街商铺 分析: ? 开发规模逐年增大，最大的为凤凰城和奇瑞BOBO城，面积均在70万平米以上，奇瑞项目更多的为内部消化。 ? 新项目的规模较大已成为趋势，而且数量增多，成为本项目的强有力竞争。
2、物业品种分析
