主题开发
? 主题概念多样，但多数停留在表面功夫，缺乏系统性深入研究，对于新概念的实际支持不够。如音乐度假主题
的江城国际，
? 文化营销成为部分楼盘提升附加值的重要手段，如倡导休闲城市生活的左岸生活、生活模式的的香格里拉。 ? 水景成为多个楼盘的主推卖点，收到市场的认可，如平湖秋月、凤凰城、北城水岸等。
? 产品和主题的结合度不够，存在较大的竞争空间，如江城国际提出的音乐主题基本没有在项目中体现。 ? 市场细分不够，各楼盘品质和价格的差异性不大，需要根据客户类型来制定主题开发。
建筑风格
? 新古典主义欧式风格较受欢迎，成为楼市主流。 ? 现代简约的建筑风格也逐渐受到客户的青睐。 ? 建筑风格对整体价值提升的作用逐渐显现出来。
户型设计
? 面积控制紧凑，布局合理实用。
? 80平方米左右的两房两厅，100平方米左右的三房两厅一卫和115—130平方米的三房两厅两卫的成熟居家销
售状况良好，小三房比大两房更受欢迎。
? 客户讲究实惠，对于附送的阳台、花园、地下室非常喜欢。 ? 保证舒适度的情况下，适当降低户型面积，是户型设计的关键。
? 慎重处理一楼和顶层的户型设计，取消顶层复式，安排送露台的中小户型，能赢得部分年轻客户的青睐。 ? 销售情况较好阻碍了户型的创新，如入户花厅、多重庭院等。
? 别墅户型的面积普遍较大，多在230平米以上，总价很高，影响了销售。
? 多数客户注重小区环境、优美的建筑外型、人性化的生活方式，投资未来的欲望强烈，可以接受距离较远、预
期良好的新兴区域。
? 市民对户型、环境、周边配套、立面等楼盘综合质素的意识及需求在逐渐提高。
附加值体现
? 精装修房开始出现，但是价格太高，市场效果值得商榷。 ? 新材料、新工艺成为楼市的新卖点。
客户消费
? 目标客户讲究实惠，喜欢赠送的空间较多，增加附加值。 ? 为了控制总价，必须严格控制单位户型面积。
? 自住型住房需求依旧是市场主流。强调居住功能，注重居住的便利性，因此，对其交通位置和周围配套设施的
成熟有很大关系。
? 住房梯度观念被芜湖广大消费者所接受。
? 高速发展过程中消费者对外来文化很推崇，急切成为城市人。
重要相关信息提示 芜湖经济开发区精要信息 ? ? ? ? ?
93年成立，10几年发展，安徽省最大、国内中等城市中最大的国家级开发区 起步区10平方公里，现在为77平方公里
年工业值300亿元以上，占全市工业总产值的60％左右。
吸引了30多家世界500强、国内上市公司以及国内外一批跨国公司、知名大企业来区投资兴业。
汽车及零部件、家电及部件、新型建材、新能源等五大主导产业。前3大产业生产总值占75％以上，聚集度很高。
? 开发区的优势：交通优势、传统工业基础雄厚、适合制造业的中档人才、政府支持力度很大，服务及优惠很多。 “十一五”期间主要经济发展目标是：
累计增加固定资产投资500亿元（其中工业投资400亿元），实现 “七通一平”土地面积40平方公里； 到2010年，实现地区生产总值450亿元，年均增长 31.5%；实现销售收入1400亿元，年均增长31.8%。
在经济总量上再造一个“十五”期末的芜湖市。
市场机会 ? 人口消费力：目前有5万的就业人口，管理、技术层约占总人口的30％，约1.5万人（平均年薪约4—10万元）。 ? 生活配套不足：原来主要依赖市中心；现在的矛盾很激化，严重滞后，巨大的消费能力。 ? 住房情况：管理层多数居住在市中心，逐渐往开发区转移。 ? 绝大多数企业提供住房公积金、低息贷款、货币化分房。 ? 期望工作与休闲能有机结合；上班距离较近且方便 ? 对社会三产的需求量很大，处于转型期。
伟星置业发展轨迹 年2000 2001 2002 2003 2004 份 内容 人均收入（元/人） 5719 6024 6493 7329 8553 人口（万人） 64.6 65.9 67.1 69 70 市场均价 （元/平方米） 公司楼盘均价 （元/平方米） 主力户型面积 （平方米） 1100—1200 1500—1600 1700—1800 2200—2300 3000 22001700（香樟） 2000（香樟） 2500（香樟） 3300—3500（左岸） （中西） 中西（市中心） 香樟（初期较香格里拉（城郊） 左岸（市中心）130130—150 偏，目前为次110—130 —150 中心） 120—130 20—24 18—22 22—28 42—52 30% 主力户型总价范围 28—33 （万元） 首付 30% 30% 30% 30% 销售状况 中西：项目拿到预售许可证后销售50%，封顶后销售80% 香樟： 项目拿到预售许可证时销售60%，封顶后90%左右 香格里拉一期：项目前期发号预定了90%, 拿到预售许可证时销售95%，封顶后销售98% 香格里拉二期：项目前期销售100% 左岸：项目前期推出房屋销售率在85%，对外宣传100% 客户群体定位 ? ? ? ? ? ?
左岸：经济实力较强，个体私营业主、有一定地位的公务员、企事业单位的中高层管理人员为主流人群 伟星置业的年销售额从2000年的0.5亿元到2005年的6亿元，每年以较大的增幅增长，2004年的市场占有率已经达到35％。
2000年2月至2004年底共开发70万平米，储备150平米的开发量，年均开发量约14万平米。 注重客户范围的扩大,涵盖城市中等、中高收入群，强调产品的高性价比。 重视客户培育和品牌营建，
产品特点：生活配套先行、注重环境品质、户型面积严格控制、关注产品细节、注重社区文化、形成较强的品牌号召力。
营销特点：低价入市——育热人气——梯度上升。
中西：个体私营业主及成功人士居多，中年为主 香樟：公务员及企事业单位的中层干部居多，中年为主 香格里拉：以年轻的白领和经济收入相对稳定的年轻人士居多
