XX土地一级开发项目实施方案 图6-1 XX落村村界范围（即拆迁范围）示意图
四期同步拆迁范围 四 期 二期同步拆迁范围 一 期 二 期 三 期 二期同步拆迁范围
二、拆迁补偿方案
（一）住宅拆迁补偿 1．补偿依据
本次拆迁土地性质为集体土地，适用于《XX集体土地房屋拆迁管理办法》（XX人民政府令第124号），拆迁目的为土地一级开发，相关法律法规还有：
1）《关于印发
3）《关于发布〈XX房屋重置成新评估技术标准〉的通知》（X国土房管拆[2003]808号）；
4）《XX集体土地房屋拆迁补偿补助规定》（XX人民政府令2004年第4号）； 5）《关于XX城市房屋拆迁补助费有关规定的批复》（X政函[2001]109号）。 2．补偿测算 （1）房屋拆迁补偿
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XX土地一级开发项目实施方案 根据2004年6月颁布的《XX集体土地房屋拆迁补偿补助规定》（XX人民政府令第4号），房屋拆迁补偿包括区位补偿和地上物重置价补偿。
宅基地区位补偿价测算方法为：
宅基地区位补偿价＝(当地住宅指导价-重置均价)×户均安置面积÷户均宅基地面积
上式中各项取值标准见下表。
表6－1 XX宅基地区位补偿价测算标准 宅基地区位补偿价 （元/㎡）
当地普通住宅指导价 （元/㎡）
房屋重置成新均价 （元/㎡）
550 550
户均安置面积 （㎡） 125 125
户均宅基地面积 （㎡）
200 200
各镇、街道办事处
城北街道办事处、回龙
1150--2250 2400--4200
观镇、东小口镇 城南街道办事处、XX镇、
小汤山镇、沙河镇、南800--1720 1800--3300
邵镇
南口镇、百善镇、兴寿镇、崔村镇、阳坊镇、
600--1530 1500--3000
马池口镇、十三陵镇、长陵镇、流村镇 550 125 200
本项目位于XX二级地区，按照公式计算本项目宅基地区位补偿价为1720元/平方米。但由于本次测算所采用的“当地普通住宅指导价”是采用2004年的数据，距今已有5年多时间。目前XX房地产市场普通住宅价格上涨迅速，2009年的普通住宅价格较2004年上涨超过不止1倍，因此项目启动实施过程中，区位补偿价格也将相应增加，且由于周边拆迁标准（未来科技城等）均已经按照一级地区进行，因此本项目采用周边实际拆迁水平，基准价确定为2250元/平方米。
地上物重置成新价的测算：
用房屋重置成本结合成新进行计算。计算公式为：
房屋重置成新价=［屋面分数+房架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身分数+门窗分数）×柱高差率］×标准间数×（成新折余率+使用年限折余率）÷2+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率×182元/分
被拆迁人得知项目要启动，纷纷建房及翻新，另有许多宅基地已建起2－3层的楼房，结合估价经验和现行建筑物的造价水平，确定住宅房屋的重置成新价为1000元/平方米，包括建筑物及装修。
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XX土地一级开发项目实施方案 地上附属物补偿费以房屋建筑面积为基数，按200元/平方米。 （2）搬家补助费
住宅部分按15元/平方米给予补偿，非住宅部分按25元/平方米给予补偿。 （3）家电改移补助费
按空调400元/户、有线300元/户、电话235元/户、燃气、热水器改移费300元/户、危电改造费150元/户计算，合计1385元/户。
（4）工程配合奖
根据本项目拆迁方案，按户口薄登记人口每人6.5万元计算。 （5）提前搬家奖
结合X地区提前搬家奖平均水平取2.0万元/户。 （6）停产停业补助费
住宅部分以住宅经营性建筑面积为基数，按800元/平方米； （7）周转费
根据X地区的租房标准和房价上涨的现状，从拆迁搬家到入住回迁楼的周期预计为12个月，在XX镇周围租用普通楼房的租金大约为900元/月·人，则12个月每人的周转费为900元/月·人×12月=10800元/人。
3．补偿方式
采用货币补偿方式。补偿价格由有评估资质的中介机构按照现状用途进行评估，评估结果由市国土局会同市发展和改革委员会和市财政局等有关部门确定。
（二）非住宅拆迁补偿
被拆迁集体企业房屋的补偿价为被拆迁房屋重置成新价和相关拆迁补助费构成。 1．重置成新价：
根据现场调查，项目用地范围内非住宅房屋，即企业用房的房屋建筑结构为砖混，企业用地及周边围护、院内场地多数采用水泥砼地坪，房屋成新率大多为9成，确定非住宅房屋的重置成新价为1200元/平方米。
2．各种拆迁补助费标准：
搬迁补助费按25元/建筑平方米计取，一次性停产停业综合补助费（经营性物业面积）按800元/建筑平方米计取。
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XX土地一级开发项目实施方案 （三）居民回迁安置方案
小银狐投资有限公司及其下属公司北X恒银房地产开发有限公司、北X燕海房地产开发有限公司和XX镇XX落村委会于2002年6月启动的旧村改造项目是经X人民政府和相关部门批准后实施的，经多次与XX镇XX落村委会协商，达成回迁楼建设意向为：
1）回迁楼建设用地由村委会办理占地手续，不做征地，目前已完成； 2）到目前为止开发单位在回迁楼用地范围内已建成的7.8万平方米住宅楼，共花费1.80亿元，该部分费用由开发单位承担；
3）XX落村委会要求北X恒银房地产开发公司代建回迁楼（正在建设当中）13.88万平方米，待建设完成后村民以2000元/平方米的价格回购。回迁房建造成本暂按3000元/平方米的标准测算，由开发单位承担每平方米1000元的建设损益。回迁楼用地位置见图5－1。
（四）其他拆迁相关费用
其他拆迁相关费用包括拆迁服务费、拆迁评估费、渣土清运费、拆迁招标代理服务费等四项，具体如下：
? 拆迁服务费：以拆迁补偿费为基数，费率取1.2%； ? 拆迁评估费：以评估值为基数，费率取1.0%；
? 渣土清运费：以被拆迁房屋建筑面积为基数，每平米20元；
? 招标代理服务费：依据计价格[2002]1980号文，以中标价为基数按照差额累进收取，本项目根据市场情况按照30万元测算，其中同步实施拆迁范围拆迁不单独组织招标，招标代理服务费不在单独计算。
（五）拆迁补偿总价
根据以上测算得出项目拆迁补偿费用为206879.73万元，其中，项目用地范围内拆迁成本为188814.87万元，同步实施拆迁范围内的拆迁成本为18064.86万元，详见下列两表：
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