致：深圳市祈年实业发展有限公司
宝安中心区A004-0102宗地
评估及可行性研究报告
深圳中原物业顾问有限公司
策略中心—顾问估价部 二○○六年七月七日
宝安中心区A004-0102宗地评估及可行性研究报告
目 录
第一部分 项目总论 ................................................. 4
1.项目背景................................................................. 4
1.1 项目名称 ............................................................. 4 1.2 承担可行性研究工作的单位 ............................................. 4 1.3 研究工作依据 ......................................................... 4 1.4 项目建设规模和内容 ................................................... 4
第二部分 项目投资环境研究 ........................................ 6
1.宝安区宏观经济环境分析 ................................................... 6
1.1宝安区经济发展总体概况 ............................................... 6 1.2宝安区未来发展预测 .................................................. 22
2.宝安区房地产总体市场分析 ................................................ 28
2.1宝安区房地产市场供应状况分析 ........................................ 28 2.2宝安区房地产市场需求状况分析 ........................................ 29 2.3宝安区房地产市场价格分析 ............................................ 30 2.4宝安区房地产市场未来发展预测 ........................................ 31
第三部分 区域市场分析 ........................................... 33
1.区域发展概况 ............................................................ 33
1.1区域总体概述 ........................................................ 33 1.2区域经济社会发展概况 ................................................ 33 1.3区域交通组织状况 .................................................... 34 1.4区域配套设施状况 .................................................... 37 1.5区域规划发展前景 .................................................... 41
2.区域房地产市场分析 ...................................................... 44
2.1区域房地产市场供应状况分析 .......................................... 44 2.2区域房地产市场需求状况分析 .......................................... 48 2.3区域房地产市场价格分析 .............................................. 52 2.4区域房地产市场未来发展预测 .......................................... 54
3.区域土地市场分析 ........................................................ 56
3.1宝安区土地市场分析 .................................................. 56
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宝安中心区A004-0102宗地评估及可行性研究报告
3.2龙岗土地市场分析 .................................................... 57 3.3福田土地市场分析 .................................................... 58 3.4区域土地市场总结 .................................................... 59
第四部分 项目整体分析 ........................................... 60
1.项目用地解析 ............................................................ 60
1.1项目地块概述 ........................................................ 60 1.2项目地理位置 ........................................................ 60 1.3建设条件评价 ........................................................ 61 1.4规划限制条件 ........................................................ 61
2.用地周边环境分析 ........................................................ 62 3.地块交通条件分析 ........................................................ 64 4.周边配套设施分析 ........................................................ 65 5.项目S.W.O.T.分析 ....................................................... 65
5.1项目优势分析 ........................................................ 65 5.2项目劣势分析 ........................................................ 66 5.3项目机会点 .......................................................... 66 5.4项目威胁点 .......................................................... 67 5.5项目总结评价 ........................................................ 67
第五部分 项目初步定位 ............................................ 69
1.项目客户定位 ............................................................ 69 2.项目物业定位 ............................................................ 70 3.项目价格定位 ............................................................ 71
第六部分 项目发展模式 ............................................ 79
1.项目开发模式 ............................................................ 79 2.项目盈利模式 ............................................................ 81
第七部分 项目财务分析 ........................................... 82
1. 主要经济技术指标表 .................................................... 82 2. 项目投标报价思路 ...................................................... 82 3.低价位竞拍的财务分析 .................................................... 83 4.高价位竞拍的财务分析 .................................................... 85 5.综述 ................................................................... 87
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宝安中心区A004-0102宗地评估及可行性研究报告
第一部分 项目总论
1.项目背景 1.1 项目名称
宝安中心区A004-0102宗地评估及可行性研究
1.2 承担可行性研究工作的单位 深圳中原物业顾问有限公司
1.3 研究工作依据
? 《房地产开发项目经济评价方法》
（建设部：建标[2000]205号）
? 《建设项目经济评价方法与参数》
（国家计委、建设部：计投资[1993]530号）
? 《关于印发经济评估方法的通知》及附件
（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）
? 《深圳市建设工程价格信息》 ? 委托方提供的相关资料
1.4 项目建设规模和内容
根据委托方提供的项目建设用地规划许可证、宗地图等相关资料，项目的规划设计指标见下表
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