培训教案之三
产权式商铺的发展演变
为迎合现代商业经营规模日趋扩大之势，商业地产的开发规模也随之扩大。由于现阶段尚不存在某个单位、机构、法人来投资购买商业物业，整层整栋的规模销售几乎不存在；商业地产开发的巨大资金量，迫使开发商寻求新的地产投资人，于是自然人成为商业地产追逐的销售对象；鉴于自然人的投资能力和水平的限制，只能把销售产权单元分割划小，迎合自然人购买需求，这便出现一个矛盾，销售时需分割划小转移，使产权高度分散；经营时需汇集统一，使经营权高度集中；“产权式”应运而生，解决了产权主体分散与规模统一经营的矛盾，使得商业地产开发得到快速发展。
产权式商铺就是通过契约将商铺的所有权与使用权实现有效分离的商铺，在它实现的过程中囊括了一散一聚两个过程：一散是，所有权的分割和转移（销售），形成主体分散的产权商铺；一聚是，使用权的汇合和集中（租赁），形成高度统一的经营商场；它充分复合了“购房”与“租房”的投资行为，是一种全新的房产营销模式，它起源于上个世纪70年代末的欧美，盛行于台湾，东南亚地区，目前风行于经济较发达的深圳、广州、北京、上海、长沙等一类城市。这种方式的运作与传统的商铺营销最大的本质区别就在于“投资保证性”，被业界喻为“以稳妥的方式实现个人资金的资本化扩张”。显而易见，销售产权式商铺，就是在保障商铺使用权收益的前提下，对商铺所有权的发售；在“两权分离”且所有权的主体广泛分散的状况下，实现使用权的高度统一，充分满足大型化、整体经营的商业运营需求。
产权式商铺是一种以实物房产转移为载体的房产营销模式，用诠释的目光关注它，不难发现它是在矛盾中产生，在纠纷中成长，在坎坷中发展，大致呈现出四个特征阶段：
第一阶段就是返租阶段，这个阶段的显著特征是卖铺（开发）和租铺（经营）是同一主体；加之炒楼花的风行，项目是只开不发，出现多起卷款事件，致使返租遭人唾弃。
第二阶段就是包租阶段，这个阶段的显著特征是售后包租；变化最大的是开发（卖铺）和经营（租铺）分属两个主体，实现了在法律上、形式上、经营上的分离；但经济利益没分开，经营（包租者）成为开发的附属，欺骗性营销时有发生。
建设部２００１年６月１日实行的《商品房销售管理办法》第１１条之规定：房地产开发企业不得采取返还销售或变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。同时也已经明确规定交易商铺的单间铺位面积不得低于６平方米，而且要有独立的门牌号码和必须能独立经营。
至此，“返租”、“包租”成为一个被政府职能管理部门“限制”使用的经营手段。
第三阶段是转租阶段，这个阶段的显著特征是颠覆售在前租在后的关系，将租赁前置，形成“带租约销售”；并将商铺的投资、管理、经营分属三个主体，整合资源，专业经营，规避风险，保障收益。这个阶段凸显产权式商铺的优势，把租赁的不确定性和风险事先控制，最大限度地完善产权式商铺的“投资保证性”；有效解决了产权分散与统一经营的矛盾，使得商业地产开发得到快速发展。
第四阶段是代理阶段，这个阶段的显著特征是淡化投资保证性的责任和义务；由于商业竞争，极大的压缩利润空间，商业经营已无力保证投资收益，纠纷势起；转移和淡化责任，引起关注，“托管”取代了“租赁”；“委托代理”规避了投资保证性的法律责任，不承担经营不善的后果；产权式商铺的运作“强权性”凸现，不对称明显加剧。这些变化是有利于保证开发商利益和规避法律责任，投资者只能面对“虽胜尤败”的结局。
产权式商铺是现阶段开发大型地产项目商业运作的无奈之举，这主要由于现阶段国家金融政策的限制，房地产抵押证券化没有推行，房地产业信托又未推广，房地产业的典当未普及，项目开发的融资渠道受到挤压，大型房地产的开发资金量巨大，产权式成为尤其是商业地产的开发运作主要手段。产权式商铺是阶段性的产物，是权宜之计。伴随国家金融政策和金融手段的完善，产业基金、融资租赁、房产信托将取代产权式商铺，并弥合产权分散的缺陷，降低投资风险，推动商业地产的发展。
简单介绍一下房地产融资租赁的概念、特点、操作方式，以期引起人们的关注。 一、何谓房地产融资租赁
融资租赁合同根据《合同法》的规定是指：出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，交给承租人使用，承租人向出租人交付租金的合同。套用到房地产融资租赁合同是指：房屋承租人（管理者）自己选定或通过出租人（投资者）选定房屋后，由出租人（投资者）向房地产销售方（开发商）购买该房屋，并交给承租人（管理者）使用，承租人（管理者）交付租金的合同。
在房地产融资租赁合同中，存在三方当事人，即买方(出租人)、卖方（开发商）、承租人（管理者）。存在两个法律关系，一是买方(出租人)与卖方（开发商）的房地产买卖法律关系。二是出租人(投资者)与承租人（管理者）的房地产租赁关系。在这里，购买人和出租人为一个人，上承买卖、下接租赁，由此构成独具特点的房地产融资租赁关系。可见，这与产权式商铺操作中的三者关系是完全相同。 二、房地产融资租赁具体操作办法
房地产融资租赁合同的签署及合同的履行主要有以下几个步骤：
1、承租人按照自己的意愿选择房地产销售方及自己喜好的房屋后，与房屋销售方(销售方可以是企业也可以是个人)，初步确定房屋的价格、交付期限等与房地产买卖有关的事宜。 2、承租人寻找出租人，出租人可以是企业也可以是个人，承租人将与卖方商定的买卖事宜告知出租人，双方就今后租金的交付期限、数额等问题达成一致意见后，双方与出卖人一起签定房屋融资租赁合同。
3、合同签定后，出租人根据融资租赁合同办理产权手续，销售商将房屋交付给承租人使用，也可以在合同中约定房屋向出租人交付，由出租人转交给承租人使用。
4、承租人按照合同约定使用房屋，并按合同约定支付租金。承租人不按时交纳租金并经催告在合理期限内仍不交纳租金的，出租人可以解除合同，收回房屋，并可追究承租人的违约责任。
5、出租人和承租人可以在合同中约定租赁期满房屋的归属，续租、。 可见，与产权式商铺操作的步骤和模式基本相同，同出一辙。 三、房地产融资租赁合同有以下几个特点：
由于房地产融资租赁合同关系比较复杂，呈现出与单纯的买卖和租赁不同的特点，其特点主要体现在对出租人和承租人权利义务的平衡上。
1、出租人(也就是买房人)应当根据承租人对出卖人及租赁物的选择，与出卖人签定买卖合同，该销售合同不经承租人同意不得变更。
2、出卖人应当按照约定向承租人交付房屋，承租人享有除具有产权人身份以外的所有买受人的权利。
3、出租人、承租人和出卖人可以约定，出卖人不履行买卖合同义务的，由承租人行使索赔的权利，出租人应予以协助’出租人应保证承租人对房屋的占有和使用。 4、出租人和承租人可以在合同中约定租赁期满房屋的产权归属。 四、房屋融资租赁的优势所在
与典当、抵押等传统的融资方式相比，融资租赁方式更具优势：一是可以使合同三方当事人都受益，是一种三赢的方式。二是风险小，双方还可以协商租金，只要租金在银行存款利率1．26％至银行房屋贷款利率的5．6％之间，双方都可受益。
在我国专业的房地产金融租赁公司已经出现，部分业务已展开，笔者曾与河北省金融租赁公司做过此类业务，600万元，回报率4%，二十年期限，支付回报有发票入帐。
撰稿人: 欧 祥 2005年6月28日于乐清
