内蒙古科技大学毕业设计说明书（毕业论文）
考察》；杨立新的《物权法》和《业主的建筑物区分所有权之评析-上》；梁慧星，陈华彬的《物权法》；通过对以上著作及论文的研究，初步成型了论文的如下核心问题。
（1）对建筑物共有权本体问题的研究
陈甦（1988）最先以论文的形式分析了建筑物区分所有权的概念由来、历史发展、构成、特点、建筑物共有权与普通共有权的区别。他在《论建筑物区分所有权》一文中写到：“本文采用日本法规定的‘建筑物区分所有权’，因为采用此概念比较符合这种所有制形式和特点”[1]。提出了二战以后高层建筑物的所有人纠纷现象向其极端发展，基于此，建筑物区分所有权制度率先在奥地利于1948年制定的《住宅所有权法》所呈现。主张建筑物区分所有权是一种包括专有权和共有权的复合型权利，具有复合性、一体性、专有权主导性和登记公示性的特点。
王利明（2007）着重分析了建筑物区分所有权的概念，认为：“建筑物区分多有权虽是一种新型物权概念，有别于一般共有权的处理规则，但也应按照物权法定原则对其进行专门规定”[2]提出建筑物区分所有权应包括专有权、共有权和成员权三项内容；建筑物区分所有的客体应该包括建筑物和小区的共同财产；着重分析了车库的归属及相关法律问题。
崔建远（2007）研究了建筑物区分所有权的确定依据——土地权利。土地权利应包括建设用地使用权、宅基地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和国有土地租赁权。以分析案例和剖析法律条文的形式逐步进行阐述。其后，发表了《对业主的建筑物区分所有权之共有部分的具体考察》（2008），认为：区分车库、地下室、外墙面、屋顶平台等属于专有部分还是共有部分，应综合考虑该物是否被独立登记、本质属性、法律法规的强制性规定、当事人的约定。
（2）对建筑物共有部分实务问题的研究
焦富民（2007）分析了业主的建筑物共有权的保护问题，从比较法的视野详细阐述了共用部分的识别模式和范围；以物业小区中共有权的侵害为视角，分析了侵害建筑物共有权的类型；针对物业小区中共有权的侵害行为，探讨了保护建筑物共有权的措施，即平衡开发商与业主的关系、平衡住户与住户的关系。
段启武（2007）率先提出了我国正在制定的物权中关于建筑物区分所有权的 [1][2]
陈甦．论建筑物区分所有权[D]，北京：中国社科院研究生院，1988．
王利明．论业主的建筑物区分所有权的概念[J],中国人民大学出版社，2006（10）：37-46．
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立法体例法采用民法方式的不足之处：“民法方式受立法体例的限制，不可能作很多条款来规定建筑物区分所有权。最理想的办法是制定建筑物区分所有权法，对区分所有建筑物所产生的法律关系进行统一调整。”[3]
陈华彬（2008）研究了建筑物区分所有权构成的诸学说，并解释了我国《物权法》采用“三元论”说的背景和合理之处。认为：“我国的《物权法》以‘三元论’说为基础，集各个国家和地区先进的立法理论、司法判例和法学理论于一体，融合我国的实际国情和立法现状，顺应我国建筑物共有权的发展潮流。”[4]
（3）对建筑物共有权立法问题的研究
杨立新、谢永志在（2008）初步系统的探讨了建筑物区分所有权的理论问题和立法问题。认为共有权是建筑物区分所有权的共同性灵魂，与专有权共同构成建筑物区分所有权制度的两个灵魂。肯定了共有部分在建筑区划内的纽带作用，并逐条逐句分析了物权法中关于建筑物共有权之规定，在其中加以自己的见解，初步研究了建筑物的共有部分，这较以往的对建筑物共有部分原则性的探讨无疑是巨大的进步。杨立新（2009）更进一步的研究了建筑物共有权的基本原理、司法解释、立法问题，并以案例的形式使理论知识和法律法规应用于实践，致力于解决现实纠纷问题。其形式之新颖、内容之通俗，更加易于读者接受，并加以运用。
高富平（2009）和崔建远（2010）对以往的关于建筑物区分所有权和共有权的各种争议、学说进行了专章总结，明确了共有权的性质、共有部分的范围，并着重探讨了一些特殊的共有部分——车库车位、物业服务用房、外墙面、屋顶平台、会所、锅炉房、供电水气热等设施、地下室、绿地、防空洞、幼儿园的权利归属问题。尤其是高富平又明确了共用部分的范围及确立共用部分的一般规则，又区别了共用部分与一般财产共有关系的不同之处：首先，前者具有不可分割性，是每个区分所权人的房屋在客观相结合而成的一种共有关系；后者在一般情况下本有终止的时候。其次，前者从属于整栋建筑物或建筑区划的专有部分；后者需要有专门的协议或约定，不具有从属性质。再次，二者的权利义务不尽相同，共有权人的权利义务远远超出了一般财产共有中的权利义务。最后，建筑物区分所有权人共有权的行使具有团体性，且共有权因相邻、共同居住而发生。 [3][4]
段启武．建筑物区分所有权立法若干问题刍议[J],立法建言，2007（10）：34-56． 陈华彬．论建筑物区分所有权的构成[J],载于清华法学报，2008（2）：96-107．
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王利明（2012）详尽的专章研究建筑物区分所有权理论知识和法学界关于建筑物区分所有权的争论，进而提出了自己的见解：认为12世纪的日耳曼法隐性规定的“分层所有权”是区分所有的最初形态。建设性的提出了“持有份”这一概念，“所谓持有份，是指建筑区划内的专有部分占整个建筑区划的比例确定业主享有的份额”[5]确定持有份能保证业主对建设用地使用权的享有、对管理权的行使、费用分担、收益分配。王利明又更进一步的完善了共有部分的范围，采取了“排除与列举、推定相结合式”的识别模式，列举了共有部分出现过的现实纠纷，如绿地、道路、物业管理用房、维修资金等；对于潜在的共有部分纠纷问题采取推定与排出式，如建筑区划内的其他公共场所、小区内未纳入建筑区划的其他场地、建筑物的基本结构部分、建筑物的公共通行部分、建筑物的附属设施部分、建筑物的结构空间部分、其他场所、设施和物业均有限制性的属于建筑物的共有部分。并提出“命名权也应当属于全体业主，建设单位不能对此特约保留。”
[6]
通过对上述各综述的研究可得知，最先研究建筑物共有权法律问题的是陈
甦，虽然只是初步涉及，但是划开了中国建筑物共有权法律问题研究的先河。其后，各学者逐步进行体系化的探索，在我国住宅小区快速发展的大背景下，完善了建筑物共有权相关理论，为2007年我国物权法的诞生奠定了基础。近几年来，以王利明、梁慧星等人为代表的法学家又进一步深入建筑物共有权的研究，对同一问题提出了各种不同的观点并加以合法合理性解释，弥补了立法理论之不足，使建筑物共有权的研究进入了百花齐放、百家争鸣的繁荣阶段。
1.2.3 国外关于建筑物共有权法律问题的研究动态及发展趋势
日本学者我妻荣在著作《日本物权法》（1999）中提出了建筑物区分所有权的剥夺——拍卖请求制度。认为：“业主的行为有损于建筑物的使用或其他业主的共同利益，使其难以实现共同生活之所需，而用其他方式难以保障业主的合法权益时，受害业主可依业主大会的决议或诉讼的途径请求拍卖侵权业主的区分所有权和基地使用权。”[7]提出了拍卖请求制度的实体要件和程序要件，业主如有上述之行为，通过既定程序，随之亦丧失了共有权。但由于该主张仍是对一些建 [5][6]
王利明．物权法研究[M]，北京：中国人民大学出版社，2012，594． 王利明．物权法研究[M]，北京：中国人民大学出版社，2012，608． [7]
[日]我妻荣．日本物权法[M]，台湾：五南图书出版公司，1999，298．
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筑物区分所有权剥夺的类型化整理，尚需进一步完善。
德国法称作的住宅所有权即为我国的建筑物区分所有权。德国学者鲍尔、施蒂尔纳在著作《德国物权法》（2004）（上）中提出了建筑物区分所有权的剥夺——转让请求制度。认为：“建筑区划内的业主严重侵害其他业主合法权益而使其难以维持共同体关系时，受害业主有权请求侵权业主转让其建筑物区分所有权，但是该决议的通过需以全体业主的过半数为之。”[8]该制度的成立需要两个要件：业主严重违反对其他业主应尽的义务；其他业主今后难以忍受与该业主共同生活于同一小区的共同体关系，即期待不可能要件。该主张实质上是深化并发展了日本的“拍卖请求制度”。梁慧星在其主持起草的《中国物权法草案建议稿》第104条第2款曾设有建筑物区分所有权剥夺的规定，该条款的规定系来源于1983年日本《建筑物区分所有权法》第59条和我国台湾地区所谓“公寓大厦管理条例”第22条。[9]但是该条未被我国2007年《物权法》所采纳，以至于我国现今在建筑物区分所有权的剥夺制度中留下了空白。
鉴于时间及能力所限，只参考初步研究了德国和日本的物权法及立法现状。但通过上述不成熟的研究得知，我国立法及法理均未对建筑物共有权的转让请求制度或拍卖请求制度进行研究。因此，欲初步研究此制度，以弥补我国关于建筑物共有权法律的空白。
综观上述国内外关于建筑物共有权法律问题的研究动态及发展趋势，以其为基础进行全面分析，综合比较各学者的不同观点。认为在“三元论”说的基础上，全面研究建筑物共有权的纠纷解决规则，重点研究建筑物共有部分之范围，以建筑物区分所有权法的方式进行专门立法顺应历史发展和时代潮流，并具有理论意义和现实意义。
[8][9]
[德]鲍尔、施蒂尔纳著，申卫星，王洪亮译．德国物权法[M]，北京：法律书版社，2005，652． 梁慧星．中国民法典一草案建议稿附理由[M]，北京：法律出版社，2004，297-299．
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