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表二 比 较 因 素 条 件 说 明 表 比 较 因 素 待 估 内 容 宗 地 及 案 例 估 价 对 象 案 例 A 住宅 2009.02 3800 案 例 B 住宅 2009.02 3950 案 例 C 住宅 2009.02 3910 正 常 较好 位于光明街 繁华 红线内外七通 较完善 较好 精装修 六层/六层 较好 现 状 用 途 交 易 日 期 住宅 2009.02 交易价格 （元/平方米） 待 估 交 易 情 况 正 常 正 常 正 常 交 道路通达度 较好 较好 较好 区 通 位于果园路 位于果园西路 地理位置 位于密沙路 条 较繁华 较繁华 较繁华 域 件 商服繁华度 基 础 设 施 状 况 红线内外七通 红线内外七通 红线内外七通 因 小区配套完善度 较完善 较完善 较完善 好 好 好 素 环 境 优 劣 度 装修状况 一般装修 一般装修 中档装修 个 层 数 四层/四层 六层/六层 三层/六层 别 因 房屋成新度 较好 较好 较好 素 表三 比 较 因 素 条 件 指 数 表
估价对象及比较案例 估价对象 比较因素 现 状 用 途 100 交 易 日 期 交 易 情 况 交 道 路 通 达 度 通 地 理 位 置 区 条 商服繁华度 件 域 因 基 础 设 施 状 况 素 个 别 因 素 小区配套完善度 环 境 优 劣 度 装修状况 层 数 房屋成新度 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 案 例 A 100 100 100 100 101 100 100 100 100 100 100 100 案 例 B 100 100 100 100 101 100 100 100 100 101 101 100 案 例 C 100 100 100 100 101 101 100 100 99 104 100 100 ****（****）*********** Page 14 of18
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表四 因 素 比 较 修 正 系 数 表 估价对象及比较案例 比较因素 现 状 用 途 交 易 日 期 交 易 情 况 交 道路通达度 通 地 理 位 置 区 条 商服繁华度 域 件 因 基 础 设 施 状 况 素 小区配套完善度 环 境 优 劣 度 个 装修状况 别 层 数 因 房屋成新度 素 修正后价格(元/平方米) 案例A 100/100 100/100 100/100 100/100 100/101 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 3762 案例B 100/100 100/100 100/100 100/100 100/101 100/100 100/100 100/100 100/100 100/101 100/101 100/100 3834 案例C 100/100 100/100 100/100 100/100 100/101 100/101 100/100 100/100 100/99 100/104 100/100 100/100 3723 4、比准价格的确定 因为比较案例与估价对象用途相同、位置相近，故取三个比较案例比准价格的算术平均值作为本次市场比较法评估测算结果:
单位价格＝（3762+3834+3723）÷3＝3773（元/平方米）
比准总价＝3773元/平方米×100.66平方米÷10000＝37.98（万元） 2、收益法，运用收益法估价应按下列步骤进行： ⑴搜集有关收入和费用的资料；
⑵估算租赁收入（包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入）；
⑶估算运营费用（包括物业管理费、供暖费、税金等）； ⑷估算净收益；
⑸选用适当的报酬率或资本化率； ⑹选用适宜的计算公式求出收益价格。 收益法可参考下述公式：
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V?A?1?gt?)??1?(Y?g?1?Y?
其中：V——房地产在估价时点的收益价格 A——房地产的未来第一年净运营收益 Y——房地产的报酬率
g——净收益逐年递增的比例
t——房地产的收益年限
一、潜在毛收入 其中：潜在毛租金收入 减：空置和收租损失 空置率 加：其他收入 二、有效毛收入 三、运营费用 四、净收益 净收益率 五、收益期限 六、报酬率或资本化率 总价 七、测算 结果 单价 单 位 万元/年 万元/年 万元/年 ％ 万元/年 万元/年 万元/年 万元/年 ％ 年 ％ 万元 元/㎡ 数 额 说 明 2.13 2.09 0.52 25% 0.04 1.61 0.13 1.48 92.00% 49.00 6.0% 37.25 3701
七、估价对象市场价格的确定：
经过测算，两种方法所得结果比较接近，故取两种方法的算术平均值作为本次估价结果。综合结论如下:
估价方法 市场比较法 收益还原法 综合 权重 总价（单位：万元） 单位价格（单价 元/m2） 0.5 37.98 -- 0.5 37.25 -- -- 37.62 3737 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象(建筑面积100.66平方米)在估价时点2010年2月9日的公开市场价格为：(币种:人民币)
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房地产总价：37.62万元
大写金额：人民币叁拾柒万陆仟贰佰元整 单位价格：3737元/平方米
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附 件
附件一: 估价对象位置示意图 附件二：委托方身份证复印件
附件三：《房屋所有权证》（京房权证密私字第53357号）复印件 附件四: 房屋所有权人身份证复印件 附件五: 估价对象现场勘查图 附件六：估价师资格证书复印件 附件七：估价机构资质证书复印件 附件八：估价机构营业执照复印件
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