一、大纲要求 考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格影响因素，包括房地产自身、人口、制度政策、经济、社会、国际等方面因素的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求
1．掌握对房地产价格影响因素的总认识； 2．熟悉房地产价格影响因素的分类； 3．掌握房地产自身因素； 4．熟悉人口因素； 5．熟悉制度政策因素； 6．熟悉经济发展状况因素； 7．掌握居民收入水平因素； 8．掌握利率因素； 9．熟悉汇率因素； 10．熟悉物价水平因素； 11．了解政治安定状况因素； 12．了解社会治安状况因素； 13．熟悉城市化因素； 14．了解房地产投机因素； 15．了解国际因素； 16．了解心理因素； 17．了解其他因素。 二、内容讲解
第四章 房地产价格影响因素 第三节 人口因素
房地产特别是居住房地产的需求主体是人，人口是决定住宅、商业等需求量或市场大小的一个基本因素，人的数量、素质、构成等状况，对房地产价格有很大的影响。下面主要从人口数量、人口素质、人口结构三个方面来说明人口因素对房地产价格的影响。
一、人口数量
房地产价格与人口数量的关系非常密切。在某一地区（如某个城市），当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就会减少，房地产价格也就会下降。
引起人口数量变化的一个重要来源：建设工程教育网因素是人口增长，它是在一定时期内由出生、死亡和迁入、迁出等因素的消长导致的人口数量增加或减少的变动现象。根据人口增长的绝对数量，人口增长有人口净增长、人口零增长和人口负增长三种情况。反映人口增减速度的指标主要是人口增长率。某一地区的人口增长率是该地区一年内人口增长的绝对数与其同期年平均总人数之比。计算公式为：
人口增长率＝（本年人口增长绝对数/年平均总人数）×100％
人口增长可分为人口自然增长和人口机械增长。人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长导致的人口数量的增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。反映人口自然增减速度的指标主要是人口自然增长率。某一地区的人口自然增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长导致的该地区人口增减的绝对数与其同期年平均总人数之比。计算公式为：
人口自然增长率＝［（本年出生人数－本年死亡人数）/年平均总人数］×100％＝人口出生率－人口死亡率
人口出生率的高低与人口的年龄构成、育龄妇女的生育率、初育年龄、生活水平、文化程度、传统观念和习俗、医疗卫生条件以及国家计划生育政策等有密切的关系。人口死亡率则受人口的年龄构成、卫生保健条件、生活水平等因素的影响。
人口机械增长是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。反映人口机械增减速度的指标主要是人口机械增长率。某一地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因迁入和迁出因素的消长导致的该地区人来源：建设工程教育网口增减的绝对数与其同期年平均总人数之比。计算公式为：
人口机械增长率＝［（本年迁入人数－本年迁出人数）/年平均总人数］×100％
在城市，特别是城镇化导致的外来人口增加，对房地产的需求必然增加，从而会引起房地产价格上涨。人口数量还可以分为常住人口、暂住人口和流动人口，以及日间人口和夜间人口等的数量，来分析它们对不同类型房地产的价格影响。另外，在人口数量因素中，反映人口数量的相对指标是人口密度。人口密度从两方面影响房地产价格：一方面，人口高密度地区一般地说对房地产的求多于供，供给相对缺乏，因而价格趋高，人口密度增加还有可能刺激商业、服务业等行业的发展，提高房地产价格；另一方面，人口密度过高，特别是在大量低收入者涌入某一地区的情况下，会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。
二、人口结构
人口结构是指一定时期内人口按照性别、年龄、家庭、职业、文化、民族等因素的构成状况。其中，人口年龄构成是指一定时间人口按照年龄的自然顺序排列的数列所反映的年龄状况，以年龄的基本特征划分的各年龄组人数占总人数的比例表示。人口家庭构成反映家庭人口数量等情况，它对于住宅类型的选择等有重要参考价值。中国城市家庭存在着从传统的复合大家庭向简单的小家庭发展的趋势。其中的家庭人口规模（家庭平均人口数）发生变化，即使人口总量不变，也将使居住单位数发生变动，从而引起所需要的住房数量的变动，随之导致住宅需求的变化而影响房地产价格。一般地说，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需的住房总量将增加，住宅价格有上涨的趋势。来源：建设工程教育网
三、人口素质
人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化。人类社会随着文明发达、文化进步，公共服务设施必然日益完善和普遍，同时对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加对房地产的需求，从而导致房地产价格升高。如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳，人们多不愿意在此居住，则该地区的房地产价格必然低落。
第四节 制度政策因素
影响房地产价格的制度政策因素，主要有房地产制度政策、税收政策、金融政策、相关特殊政策及有关规划和计划等。
一、房地产制度政策
房地产制度政策对房地产价格的影响也许是最大的，特别是房地产的所有制、使用制、交易管理制度及价格政策。例如，在传统城镇国有土地使用制度下，严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地，可能使地价、地租根本不存在；在传统城镇住房制度下，对住房实行实物分配、低租金使用，必然使住房价格和租金极低。而改革城镇国有土地使用制度和住房制度，允许土地使用权出让、转让、出租，推行住宅商品化、社会化，实行住房分配货币化，就使得房地产价格显现出来，并反映房地产市场供求状况，同时也受房地产市场供求的影响。
目前，中国房地产所有制是房屋可以私人所有（其中，住宅绝大部分为私人所有），而且可以买卖；但土地所有权属于国家或者农民集体，不能买卖，仅能通过征收方式由农民集体所有变为国家所有这种单向流动。因此，土地仍然没有所有权价格，所谓的土地价格均是指某种土地使用权价格。如果土地所有权价格和土地使用权价格同时存在，则土地使用权价格一般会低于土地所有权价格。另外，土地使用权一般是有使用期限的，因此土地及房地产价格的高低又与土地使用期限的长短有关。一般情况下，土地使用期限越长，土地及
房地产的价格就会越高；反之，就会越低。国有建设用地还是政府独家垄断供应的，供地政策（包括供应量、供应结构和供应方式等）的变化会引起土地及房地产价格的变动。
在房地产制度政策中，房地产价格政策对房地产价格的影响也很大。房地产价格政策是指政府对房地产价格高低与涨落的态度及其采取的相应管制或干预方式和措施等，包括对房地产是实行市场调节价还是政府指导价、政府定价。房地产价格政策抽象来看可分为两类，一是高价格政策，二是低价格政策。所谓高价格政策，一般是指政府对房地产价格放任不管，或者有意通过某些措施来抬高房地产价格。低价格政策，一般是指政府采取种种措施来抑制房地产价格上涨。因此，高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下降。但值得注意的是，低价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平低下；同理，高价格政策也不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。
政府对房地产价格的管制或干预方式，可能是直接定价或者制定最高限价或最低限价，也可能是通过一些其他措施或手段来调节价格。其中，抑制房地产价格的措施是多种多样的，它们导致房地产价来源：建设工程教育网格下降的速度和幅度不尽相同，这些措施主要有：①政府在房地产价格上涨过快时通过增加土地供应或者加大、加快房屋建设，以增加房地产供给，从而平抑房地产价格，②规定按照合理的房地产开发建设成本和利润率来定价；③制定最高限价，规定出售房地产的价格不得突破此价格；④建立一套房地产交易管理制度，遏制房地产投机炒作。此外，还可以采取税收、金融等政策来稳定或抑制房地产价格。
5．低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。（ ）(2005年试题) 答案：√ 二、税收政策
新开征、暂停征收、恢复征收或者取消某种涉及房地产的税收（以下简称房地产税收），提高或者降低房地产税收的税率或税额标准等，会对房地产价格有影响。但不同种类的房地产税收及其纳税人、计税依据、税率或税额标准、征收方式方法、减免税规定等的不同，导致房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的。分析房地产税收对房地来源：建设工程教育网产价格的影响，首先要区分它们的征收环节。可把房地产税收分为房地产开发环节的税收、房地产转让环节的税收和房地产持有环节的税收。
（一）房地产开发环节的税收
房地产开发环节的税收相当于商品生产环节的税收，例如耕地占用税、固定资产投资方向调节税（从2000年起暂停征收）。一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发建设成本，从而会推动房地产价格上升；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格下降。
但增加或减少房地产开发环节的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降，还要看房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。如果是卖方市场，则增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使房地产价格上升；而减少房地产开发环节的税收则难以使房地产价格下降，主要会转化为房地产开发商
