资产评估师 - 资产评估相关知识
第13讲 投资性房地产的范围、初始及后续计量、后续支出
第六节 投资性房地产
【知识点】投资性房地产的范围（★★） （一）属于投资性房地产的项目
投资性房地产的项目包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
1.已出租的土地使用权
是指企业通过出让或转让方式取得的、以 经营租赁方式出租的土地使用权。企业以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位，或计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于已出租的土地使用权。 【思考题】甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司。属于投资性房地产？ 『正确答案』属于。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权
【思考题】企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。属于投资性房地产？ 『正确答案』属于。
【思考题】甲公司为房地产企业，以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为70年，持有并准备增值后再转让。属于投资性房地产？ 『正确答案』不属于。
按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
3.已出租的建筑物
是指企业 拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物。 【注意】
（1）已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，如果以经营租赁方式租入的建筑物不属于投资性房地产。
【思考题】A企业与B企业签订了一项经营租赁合同，A企业将其拥有产权的门面房出租给B企业，租期5年。B企业最初将该门面房用于自行经营餐馆。2年后，因连续亏损，B企业将餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。属于哪家公司的投资性房地产？
『正确答案』由于门面房的产权属于A企业，因此对于A企业而言，属于其投资性房地产。由于产权不属于B企业，因此对于B企业而言，不属于其投资性房地产。
（2）已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租建筑物。
（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中 不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
（4）对企业持有以备经营出租的空置建筑物，企业董事会作出了正式书面决议，明确
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表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。
【思考题】甲公司在重庆市中心购买一栋写字楼，共20层。其中1层经营出租给某商业银行作为分行，2层经营出租给A公司作为餐饮服务，3层以上全部经营出租给B公司作为办公用房，地下1层经营出租给C公司作为大型超市。甲公司同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。该房地产是否属于投资性房地产？
『正确答案』属于。理由：对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。
（二）不属于投资性房地产的项目 （1）自用房地产
自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业生产经营用的厂房和办公楼属于固定资产，企业生产经营用的土地使用权属于无形资产。 【思考题】企业出租给本企业职工居住的宿舍，属于投资性房地产？
『正确答案』不属于。虽然也收取租金，但间接也为企业自身的生产经营服务，因此具有自用房地产的性质，应确认为固定资产。
【思考题】企业拥有并自行经营的旅馆饭店，属于投资性房地产？
『正确答案』不属于。旅馆饭店的经营者在向顾客提供住宿服务的同时，还提供餐饮、娱乐等其他服务，其经营目的主要是通过向客户提供服务取得服务收入，因此，企业自行经营的旅馆饭店是企业的经营场所，应当属于自用房地产，应确认为固定资产。
（2）作为存货的房地产
作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产。 从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权，属于房地产开发企业的存货，即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地，也不得将其确认为投资性房地产。
实务中存在某项房地产部分自用、部分用于赚取租金或资本增值的情形，如企业将其办公楼部分用于企业本身的行政管理，部分出租给其他单位使用；也存在一项房地产部分作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。某项房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应分别确认和核算。 【记忆归纳】
1 2 3 4 5 内容 企业拥有并自行经营的旅馆或饭店 企业自用的办公楼 企业持有的准备建造办公楼的土地使用权 企业以经营租赁方式租入的建筑物 已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置 是否属于投资性房地产 ×，属于固定资产 ×，属于固定资产 ×，属于无形资产 ×，不属于企业的资产 √ 第 2 页
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6 7 8 9 10 11 房地产企业正在开发的商品房 房地产企业持有的准备建造商品房的土地使用权 房地产企业持有并准备增值后出售的商品房 房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权 房地产企业开发的准备出售的房屋 房地产企业开发的已出租的房屋 ×，属于存货 ×，属于存货 ×，属于存货 ×，属于存货 ×，属于存货 √
【知识点】投资性房地产的初始计量（★★） （一）外购的投资性房地产 外购的投资性房地产，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
采用成本模式进行后续计量 借：投资性房地产 应交税费——应交增值税（进项税额） 贷：银行存款 采用公允价值模式进行后续计量 借：投资性房地产——成本 应交税费——应交增值税（进项税额） 贷：银行存款 如果购入的房地产，部分用于投资，部分自用，企业应当将成本在不同部分之间进行合理分配，如按照不同部分公允价值所占的比例进行分配。 （二）自行建造的投资性房地产
自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的 必要支出构成，包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。
采用成本模式进行后续计量 借：投资性房地产 贷：在建工程、开发成本 采用公允价值模式进行后续计量 借：投资性房地产——成本 贷：在建工程、开发成本 建造过程中发生的非正常性损失，直接计入 当期损益，不计入建造成本。
【知识点】投资性房地产的后续计量（★★）
企业通常采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业 只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
（一）采用成本模式计量的投资性房地产 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）科目。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。 投资性房地产存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行会计处理。经减值测试后确定发生减值的，计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。
【例2﹣52】甲公司将一栋办公楼出租给A公司使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续针量。该办公楼的成本为2 400万元，采用年限平均法计提折旧，使用寿命
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为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同约定，A公司每月支付租金15万元。当年12月，该办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1 800万元，此时办公楼的账面价值为2 000万元，以前未计提减值准备。甲公司的会计处理为（以万元为单位）： （1）计提折旧：
每月计提折旧＝2 400÷20÷12=10（万元） 借：其他业务成本 10 贷：投资性房地产累计折旧 10 （2）每月确认租金：
借：银行存款 15 贷：其他业务收入 15 （3）计提减值准备：
借：资产减值损失 200（2 000﹣1 800） 贷：投资性房地产减值准备 200 （二）采用公允价值模式计量的投资性房地产
只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才允许对其采用公允价值计量模式。企业一旦选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出科学合理的估计。 采用公允价值模式计量的，企业 不对投资性房地产 计提折旧或摊销，而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
【例2﹣53】（1）20×7年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司自行建造的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为10 000万元。甲公司采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。（以万元为单位） 借：投资性房地产——成本 10 000 贷：在建工程 10 000
（2）20×7年12月31日，该写字楼的公允价值为9 200万元。 借：公允价值变动损益 800（10 000﹣9 200） 贷：投资性房地产——公允价值变动 800 （三）投资性房地产后续计量模式的变更 1.模式变更的原则
（1）企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
（2）只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下,才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。
（3）已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
2.成本模式转为公允价值模式的会计处理 （1）应当作为 会计政策变更处理。
（2）将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初 留存收益（盈余公积、未分配利润）。 【例2﹣54】甲企业采用成本模式对其投资性房地产进行后续计量。20×9年1月1日，
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甲企业认为出租给乙公司使用的写字楼具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原造价为10 000万元，已计提折旧为300万元。20×9年1月1日，该写字楼的公允价值为9 900万元。假设甲企业按净利润的10%计提盈余公积。甲企业的会计处理为:
公允价值9 900﹣账面价值9 700（10 000﹣300）=200（万元） 公允价值9 900﹣原值10 000＋折旧300=200（万元） 借：投资性房地产——成本 9 900 投资性房地产累计折旧 300 贷：投资性房地产 10 000 利润分配——未分配利润 180 盈余公积 20
【知识点】投资性房地产的后续支出（★） 与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。例如，企业为了提高投资性房地产的使用效能，往往需要对投资性房地产进行改建、扩建而使其更加坚固耐用，改扩建满足投资性房地产确认条件的，应当将其资本化。
企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应 继续将其作为投资性房地产，再开发期间 不计提折旧或摊销。
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