2009年房地产从冷到热的原因主要是4万亿投资、低利率、9.6万亿信贷和各种优惠政策，但销售回升时，投资与新开工并没有同步回升，这就必然导致今年上半年的短缺。为什么不从产生的原因出手，而是去限制消费呢？
终于10号文件开始正面的回应土地的供给短缺的原因了。文件要求增加居住用地的供应总量，但这个总量的增加是增加在商品房的供给上还是增加在普通住房的建设上，这是两个完全不同的问题。
在“第五条”中，增加居住用地的总量中并未明确增加商品房的供给量，以后将闲置房地产用地回收时，也只是说增加普通住房建设用地。但是这个普通住房是商品房还是租赁住房或非公开销售的普通住房却无法得知。而“第六条”则指明的是“房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品房的供应”，并不能证明是所有人都有权享受或购买的普通商品房，而是针对特定对象的住房。这就存在一个问题，市场中的商品房供给并没有明确形成增量的土地供给。
政策中强调了改善土地招拍挂制度的方法，但如果没有土地的有效增量供给，不增加商品房的土地供给，仅靠挤压现有土地“增加住房的有效供给”（注意：这里不是增加商品房住房的有效供给）能解决市场中的问题吗？不管供地的方式如何改变，不管供地的价格是否公开，或者供给价格高低，不解决总量都无法改变供求关系，也都无法解决市场价格的上涨问题，低价土地也一样会卖高房价。
于是政府试图用在土地出让合同中将住房销售价格进行事前约定的方式来控制房价，但这大约只能解决新增土地的限价，而无法解决此前已供土地的限价问题。但限价如果出现高于市场价时，谁来承担市场风险呢？如果限价远远低于市场价格时，谁来决定收益的分配呢？这不是在鼓励民众抢了限价的低价房再进入二手房市场炒房的行为吗？
重要的是当市场在各种政策的行政干预和打击之下，如果销售下降或房价下跌，如果文件中在努力的限制对开发商的开发信贷和对消费者的个人信贷，那么开发商会继续保持积极的投资热情吗？如
果市场在政策强力的打压之下被非市场化的各种歪七扭八的手段挤压之下，出现了无法用市场化的经济规律判断的情况时，开发商还可能大面积的开工以增加供给吗？即使政府有能力增加更多的普通住房用地，但没有市场销售的支撑，房价也许被遏制了，投资与生产同时也被遏制了，土地也会遭遇流拍。
增加供给的前提是在市场保持政策的消费需求时才会出现投资与生产能力的增加。市场是根据价格和利润来鼓励或吸引投资、加大供给的，而绝不会是为了亏损和在市场存在巨大的政策变化的不确定条件下冒险的。
在严格控制开发企业的信贷与融资条件时，在严格控制消费信贷和改善性需求的信贷支撑时，在对城市化进程需求进行恶性打击时，在对境外需求进行严格限制时，在市场不明确并不可预测税收增加的信息时，试想“愚蠢”的开发商们会盲目的加大投资和增加供给吗？
2009年已经出现过销售增长但投资并未与销售同步增长的情况。2008年则在两防的政策打压之下出现了投资下降、施工周期延长和停工的现象。历史的教训看来并没有引起管理层的重视，甚至没有引起他们的注意，如今想在比两防更严厉的政策打压之下迅速的增加住房的供给量，也许像是在说醉话。但愿还有更多的清醒者能用脚投票，踢醒这些醉翁。
不在市场火热时增加供给，却要在严厉打压消费时增加供给，不知是什么人出的好主意。如果增加土地供给的时间提前半年或更早些岂不是没有了这些天价地的烦恼，也没有了房屋价格过快上涨的烦恼吗？为什么就不能在此前，当市场早就高呼增加供给时出手，非要在全社会都高喊房价过高且社会不安定时才想起增加供给这一解决市场供求关系的最简单的方法呢？
我们不能说此时的亡羊补牢为时晚矣，但如果想增加供给的意图是在严厉的用各种行政、信贷、政治意识形态极浓的手段进行市场消费打压的情况下增加供给，就未必有效了。
六、早应加大保障性住房的建设。
不客气的说我是在1998年23号文件出台之后第一个明确的提出在建立住房市场化的同时应建立强大的住房社会保障体系的。并且是第一个明确提出经济适用住房市场化中的弊病的。但是2007年才出台了保障性住房的文件，遗憾的是文件至今也未明确到底应对什么人进行保障、保障的范围、权利、面积、标准以及方法。2001年我就首先提出要逐步从砖头补贴向人头补贴过渡，以解决再次分配中的公平问题。但至今借用享受保障性住房砖头补贴的恰恰大量的是不应享受补贴的人群。
全社会都拥护加大保障性住房的建设，全世界都要求政府必须保障公民的居住权利，但首先要解决的是明确保障的对象和明确保障的方法。而不是满足大量借用保障性住房政策的名义而实现收入再分配的利益集团的欲望。
尤其是应用立法的方式强制纳入各级人大监督的预算，将土地收益的合理比例部分投入于保障性住房的建设中。发达的城市尽管房价已高，但并不缺少建设保障性住房的资金，中央的补贴资金应明确的向非发达城市转移，恰恰不是向房价高的地区转移。而保障性住房的问责也恰恰不是上下级的关系，而应该是社会公开监督的、人大代表问责的关系。
七、加强市场的监管不如调整合理的制度。
问题不是出在监管上，而是出在制度上，没有好的制度就根本不可能有有效的监管，尤其是制度中的执法权不是在司法机构而是在制定制度的管理者一方，监管就更加不可能有效了。最简单的监管是将合理制度下的监管权向司法部门转移，变成任何人都可以用公开诉讼的方式对市场运行进行监管，这才是最有效的公民监管。
当我国大陆引入香港的土地招拍挂出让方式时，却忽略了香港有两种土地在向市场提供供给。当政府出让的土地价格过高时，开发商可以向私有土地进行收购，于是两种不同的性质的土地就可以弥补供给不足和平抑价格了。但中国大陆的土地是一个源头垄断的，因此才有了黑箱操作的空间和任何制度都可能在为防止腐败时推高地价与房价。这不是监管的问题，而是制度本身存在的诟病。一种不管如何变换出让方式都不可能公平和不提高土地价格的供地方式。
正因为这种供地方式才导致了有过大片的土地供给和合理性囤地的现象；正因为这种供地方式才导致了违法与违规的行为（因为规划不符合城市发展的违法及违规的大量存在）；也因为这种供地方式才导致了地方融资平台政府参与土地经营，政府利用土地借贷、开发、获利等等情况，政府在利益驱动之下不但成了制度的制定者，也成了运动员，是最大的买家（低价收购土地）、最大的卖家（公开出让土地），也是最大的受益者和最大的赢家。
当中国大陆引入香港的预售制度时，并不知道香港对预售有大量的制度监管。如香港没有预售证管理制度，但港府会根据市场的供求情况调整竣工日期；如开发商销售之后必须在六个月、十二个月或十八个月内交付竣工。关住了预售之后的后门时间，如果销售后开发商不能在合同约定的时间竣工交楼，则业主可以凭合同起诉开发商并获得巨额的赔偿损失。这样一来开发商又怎么敢在开始销售时中途捂盘呢？又怎么敢囤积房源、哄抬房价呢？因为一旦开盘有个第一个买家就有了所有买家的竣工时间，当市场供给紧张时，政府也许就给几个月的竣工时间，而这几个月内不管是否已经销售完都要保证入住，同时没有销售就只能靠开发商的自有资金支撑全部的建设费用（或非个贷的银行开发贷款），这无疑会增加开发商的成本与资金压力，也同时解决了捂盘的问题和公民监督的问题。
香港的预售制度同时还有对个贷的监管和质量进度的监管，这种监管不是政府的行为而是律师、银行与专业测量师的行为。银行的个贷必须在测量师的认证下根据工程进度与质量支付给建设单位（建筑商）或者由开发企业向建筑商付款之后到银行支取。这样就防止了开发商的挪用、转移资金，也防止了对建筑商的工程款拖欠，防止了建筑物的烂尾等等问题。这种由官监管转为由民监管远远比现行的整顿、清理的运动式力度要大得多了，自然也就不用花纳税人的钱，也就不会有腐败了。同样也就少了许多的违规违法行为，因为一旦出现违规违法不用政府去定性自然有民众或相应的机构去打官司了，违法违规都有法院裁定或处罚。当民可以告官时，又有哪个开发商敢去违法违规呢？一个官司下来一两年的时间，开发商赔得起时间、赔得起钱吗？
核心的问题在于制度的滞后与法律的不严肃性，因此只好拼命的用监管来管理市场，结果市场的好坏不是由市场决定的，而是由官员们的责任心决定了。
中国的各种法律中并没有炒地行为罪，反而在房地产法中有明确规定，土地在出让之后可以买卖转让。既然中国的法律明文规定出让土地是合法可以转让（买卖）的，那么如何从法律上定罪炒地的行为呢？最多房地产法中所规定的是要完成25%以上的投资额罢了，那么这25%的投资额如果是将土地出让金或土地的开发资金计算在内，大部分土地熟地出让之后的投入都超过了项目25%的投资额，又怎么能算是违规违法的行为呢？
公司法中还明确规定了公司股东的股权可以自由转让，那么转让公司股权的行为是否是炒地行为呢？土地并未在公司的登记中发生转让，但公司的控股股东或全部股东发生了变化，土地的使用权也随之发生了变化，这是否是炒地行为呢？当国资委要求78家国企退出房地产市场时，大量的土地要用挂牌转让股权的方式或在建工程转让的方式进行，那么是否也是炒地行为和违法违规的呢？
所有市场化经营中股东给控股或持股企业提供借款、担保及相关融资便利都是合法的行为，否则上市公司的大股东就等于没有尽到股东的责任。尤其是现有的中国的银行信贷制度中都要求有担保，单一项目公司不靠股东公司进行担保又到哪里去找担保呢？哪条中国的法律规定这种股东的借贷和
担保时违法或违规的呢？至少市场中尚没有这样已经安民告示的国家规定吧。
对国有企业的主业指定，大约除了央企之外都没有明确的约束性条件，而文件中的严禁非主业的国有及国有控股企业参与土地开发和房地产经营业务的规定又是依据那一条法律呢？国家的公司法不是明确了企业自主经营的权利吗，那么文件中的严禁不是明显的在违背国家公司法的法律规定吗？请问哪个法律的权限更大，是法律要听国务院的，还是国务院的文件应遵守法律的管辖呢？既然中国要成为一个法治的国家，那么首先国家的管理机关就应遵守国家的法律，而不能国务院发文让各级政府和各部委的管理机构去违反法律对市场进行残暴的干预吧！
对违规违法的问责和追究是否首先应从10号文件本身是否存在违法违规的缺陷开始呢？
房地产法中“第三十四条”明确规定：“国家实行房地产成交价格申报制度。……”但没有法律规定有预售价格的申报制度，建设部88号令明确商品房是市场调节价，不是中国价格法中规定的政府管制价格，也无需先行申报预售价格，市场调节价在价格法中有明文规定。从国家管制商品房价格到市场调节价格是计划经济向市场经济过渡的进步，而今天似乎在没有法律的规定下又要退回到政府定价或政府管制定价的时代了。那么是否应先修改法律将成交价格的申报制度和市场调节价变回到事先申报、政府管制的定价制度之中去呢？“严格按照申报价格明码标价对外销售”并不符合目前尚未修改的各种法律规定。
可以明显的看出上述问题都不是监管中的问题，而是制度中的问题，甚至连国务院的文件都会出现这样多的法律漏洞，或者说与现行法律明显存在悖论的说法、提法和做法。
也许是房价的上涨和国企的天价地王让管理层气昏了头脑，也许是不听话的市场让国办发4号文丢了脸面，平稳健康的发展促进作用不但没有让市场安静下来，反而让得意于一、二月份的销售下降的局面尚未坚持到两会的结束就换成了另一张脸。于是忙中出乱，让国务院的文件在不择手段、不做调研、不看法律规定中出台了。这正暴露出制度的滞后性，而试图用非制度、非法律的方式管理和干预市场，其结果必定是先乱了自己的阵脚，最终也乱了市场的大好局面，成了一个不可收拾的烂摊子。
这个市场本来只要用货币与利率的调节加上供求关系的平衡就能平稳解决的问题，却在有病乱投医、不治根而从表上解决，结果为控制资产价格的单一目标而可能失去了大局，至少失去了资源配置合理化的适宜信号。
社会呼吁和赞成积极和及时的信息公布，尤其是不要再用平均价格，而应该用不同地区的区位价格或中位数来反映价格变动的信息。更赞成政府应对新闻的宣传加大控制的力度，至少要减少假新闻；不要让管理机构老是去辟谣；至少不要仅从一个个别事件去扩散，让民众以为是整体的变动；至少要让民众了解真实的情况，而不是煽动民粹的情绪和引发恐慌。
要保住住房制度改革的成果，就必须坚定市场化建设的信心，而不是走计划经济政府控制一切的回头路，不能从否定朱总理的住房制度改变，变成了否定邓小平的市场经济。这是立国之本的大是大非，而绝不是房价一高一低的市场波动。猪肉市场的价格波动已让农民养猪户倍受损失且无所适从的教训，不应再在市场经济的其他领域发生了。
八、对政策影响的评价。
有人问这次政策的出台会带来行业游戏规则的调整吗？这要看政策固执的能走多远。是当房价下跌时就掉头呢，还是从此要变成指令性的计划管理，坚决的实行计划经济了，这大约是不会出现的。
有人问这次政策的出台是否会让房地产市场崩盘，以应了日本泡沫的预言？我认为不会。中国政府
