土地批租法律研究
第一部分 概述
一、概念
土地批租是国家土地使用权有偿使用的一种形式。即将若干年内的土地使用权一次出让给土地使用（经营）单位。土地批租的费用，即土地使用权出让金，亦称土地价款，由用地单位一次交付。此外，每年使用者还要向土地出让人交纳使用金。土地出让的年限不等。出让土地到期后，国家有权将土地连同地上建筑物、构筑物一并无偿收归国有。
“批租制”又称出让制。 二、土地出让的方式
土地出让的方式主要有协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让。 三、土地出让的年限
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让的最高年限按照土地用途确定：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。
第二部分 协议出让与招拍挂出让
一、协议出让的概念
与招标拍卖挂牌出让相比，协议出让的特殊性主要在于：土地使用条件特别是土地价款，是由国土资源管理部门与用地者共同协商确定的。
二、协议出让的范围
就国有建设用地来说，下列五种情形的国有建设用地使用权可以实行协议出让方式：
（1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的，可以采取协议方式。这里的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地；
（2）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；
（3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；
（4）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式； （5）通过出让协调决策机构集体认定实行协议出让方式的，可以采取协议方式。
三、协议出让的类型
1. 政府供地环节的协议出让；
2. 原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让；
（1）不需要改变原土地用途等土地使用条件，且符合规划的，报经市、县人民政府批准后，可以采取协议出让方式办理用地手续；
（2）需要改变原土地用途等土地使用条件的，经规划管理部门同意可以改变土地用途等土地使用条件，报经市、县人民政府批准，可以办理协议出让手续；
（3）《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权公开出让的，不得采取协议出让方式，应当按照法律政策规定收回土地使用权重新出让。
3. 划拨土地使用权转让申请办理协议出让；
划拨土地使用权转让分为政府批准和不予批准两种情况。政府批准转让的，由受让方办理出让手续。政府实施出让有两种方式：一种是协议出让，一种是招标拍卖挂牌出让。
4. 出让土地使用权改变用途申请办理协议出让； 5. 出让土地使用权续期申请办理协议出让。 四、协议出让的程序
（一）政府供地环节的协议出让 1．接受用地申请，确定供地方式；
需要使用土地的单位和个人（以下简称意向用地者）根据公布的国有土地使用权出让计划，细化的地段、地块信息以及自身用地需求，向市、县国土资源管理部门提出用地申请。
2．编制协议出让方案；
内容包括：（1）拟出让地块的位置、四至、空间范围；（2）土地用途；（3）出让面积；（4）出让年限；（5）土地使用条件；（6）供地时间等。
3．地价评估，确定底价； 4．协议出让方案、底价报批； 5．协商，签订意向书； 6．公示；
《国有土地出让意向书》签订后，市、县国土资源部门应当将该《意向书》的内容，在当地土地有形市场等指定场所及中国土地市场网进行公示，并注明意见反馈途径和方式。
7．签订出让合同，公布出让结果； 8．核发《建设用地批准书》，交付土地； 9．办理土地登记； 10．资料归档。
（二）原划拨、承租建设用地使用权办理协议出让 1. 申请与受理
申请机关：市、县国土资源部门
申请所需材料：（1）申请书；（2）《国有土地使用证》、《国有土地划拨决定书》或《国有土地租赁合同》；（3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；（4）原土地使用权人有效身份证明文件；（5）改变用途的应当提交规划管理部门的批准文件；（6）法律、法规、行政规定明确应提交的其他相关材料。
2. 审查，确定协议出让方案 3. 出让方案报批
4. 签订出让合同，公布出让结果 5. 办理土地登记 6. 资料归档
（三）划拨土地使用权转让中的协议出让 1. 申请与受理
申请机关：市、县国土资源部门
