四、项目SWOT分析
优势 ? 项目总规划达3000亩，规模优势明显； 劣势 ? 周边市政、生活配套缺乏； ? 红色文化、布洛陀文化等文化资源丰富； ? 项目开发周期长，不确定因数多； ? 高速路与324国道为项目带来优越交通条? 区域认知度低； 件； ? 南百高速路田阳出入口将开通，为项目带来较好的发展机遇； ? 地块面积大，容积率低，可塑性强； 机会 威胁 ? 目前项目仅开发别墅与高尔夫练习场，未能形成居住与旅游的氛围，难以吸引市民消费； ? 项目所在地百育镇作为东盟博览会的分会? 根据百色市总体规划，田阳未来将重点场，有利于项目知名度的建立与发展机遇； ? 田阳未来将打造成百色市城市副中心，是重点发展区域； ? 百色地区目前尚未出现与项目同类型产品，项目的开发具备稀缺性。
五、项目形象定位
发展现代农业物流，与项目属性有概念差异； ? 广西区内其他与项目同类型产品带来的竞争。 中国壮乡文化明珠·布洛陀文化名城
——文化、自然、稀缺
通过拔高立意提升项目形象，以文化的属性及载体为项目规划和功能组合服务，以提升项目整体价值内涵，引起客户的广泛共鸣为核心目的。
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项目倡导人与自然和谐共生、尊享空间、心灵净地
人与自然和谐共生 尊享空间
心灵静地 本项目定位、起点高、目前产品以独栋为主，拥有18洞标准高尔夫球场，水景资源丰富，田阳、田阳周边县甚至百色高端别墅稀缺，给本项目带来了市场机会，但是也伴随着一定的市场风险，综合各方面因素，我们从项目销售通路和营销入手，以促进项目开发成功。
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销售通路篇
一、客户群体分析
本地居民：本地人收入水平较低，多数依靠宅基地建房或者在县城购买商品房，该类客
户置业内在驱动力不足；
政府官员：灰色收入是主要资本来源，购买的方式有自己购买或者别人赠送，是一个较
好的隐性购买群体。
高收入者：百色有平果铝、德保铝等大型企业，这些企业高管收入高，他们对别墅的购
买需求也就更趋于独特。他们购买别墅主要是为了自住，享受生活，追求生活质量，该类客户值得挖掘。
度假投资客：度假投资客是高端度假物业的主要消费群体之一，有较强的购买欲望，对
物业升值潜力有较高的要求。
高尔夫球客：有较强的购买能力，购买高端物业主要考虑提升身份、注重舒适性，对物
业所在的环境与小区的配套要求高。
省内经商客户：浙江、东北等客商看重百色市的发展，均过来经营生意，这一群体经济
实力较强，资本积累及事业上升过程中；非首次置业；关注生活品质；
二、项目主力客户群体
基于市场分析、项目产品的稀缺性以及高单价、高总价的特点，项目主力客户群体如下：
政府官高尔夫球客
省内经商客户
客户分类
国内度假投资客
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三、主力客户群体置业特征 序号 1 客户群体 政府官员 客户特征 担任各部门要职 广西各高尔夫俱乐部会员 置业特征 位高权重，灰色收入是主要资本来源，关注私密性与享受； 经济实力强，资本积累或已完成，追求享受 2 高尔夫球客 省内经商客户 3 广西区内私营、民营经济实力较强，资本积累及事业上升过程中，非首次置业；关注生活品质； 已完成资本积累，经济实力强，总价承受力高，多次置业；追求项目升值空间； （包含本地客户） 企业主、国企高管 国内度假投资客 全国各地的投资客 4 目标客户群体主要关注项目环境、社区整体度假氛围营造、户型设计的舒适度、控制面积、球场质量等问题。 四、目标消费群体销售通路 网络、报纸 高尔夫球会 强强联合 口碑传播 通过互联网和报 纸对项目推广， 介绍项目产品与 服务功能，扩大 项目影响力与知 名度，吸引人们 的关注。
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项目高尔夫练习场已建成营业，可通过高尔夫文化引导客户，来创造消费需求。 与国内知名代理商或者团购企业合作，利用对方所掌握的客户资源，实现项目销售。 主要以已购客户为主，通过已购客户对项目的口碑，挖掘已购客户所在圈层的其他潜在客户。
