可行性研究报告 辽阳友谊商城改造项目
项目改造前与改造后主要布局情况和改造主要内容
楼层 地下2层 地下1层 1层 2层 3层 4层 5层 6层 7层 8层 9层 合计 建筑面积（㎡） 层高（m） 改造前布局 改造后布局 改造内容 1.6.4项目建设期限
根据本项目的建设内容、项目建设单位的实际情况，建设期限初步安排为x个月，即xxxx年x月～xxxx年x月。 1.6.5投资估算及资金来源
本项目估算总投资为xxxx万元，其中建设投资xxxx万元，建设工程其他费为xxxx万元，不可预见费为xxxx万元，铺底流动资金投资xxxx万元。项目所需资金全部为企业自筹。
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1.6.6财务评价结论
本项目正常运营后，年平均新增销售收入xxxx万元，年平均总成本费用xxxx万元，年平均利润总额xxxx万元，年平均上缴所得税为xxxx万元，年平均净利润xxxx万元，年平均销售税金及附加xxxx万元。
项目全部投资财务内部收益率分别为x%（所得税前）和x%（所得税后），均高于设定的基准率；全部投资财务净现值为xx万元（税前）和x万元（税后）；投资回收期分别为x年（所得税前，含建设期1年）和x年（所得税后，含建设期x年）。
项目盈利能力分析显示本项目财务盈利能力较好；盈亏平衡分析和敏感性分析都显示项目具有一定的抗风险能力。
1.7研究结论及建议
本项目的建设符合国家政策和行业发展规划的要求，能够带动我市大型商业综合体的发展，大大改善人民的居住环境，改善社会条件，改善投资环境，推动商业发展及城市建设，项目经济和社会效益分析显示本项目具有良好的经济效益和社会效益。综上所述，本项目是可行的。
建议项目建设单位认真做好项目建设前期准备工作，加紧办理相关手续，做好各项组织管理工作，加快工程进度，争取早日建成投入运营，给企业和社会带来更多的效益。
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第二章 背景及必要性
2.1项目提出的背景
进入20世纪90年代以来，中国的零售业经历了深刻的变革，由原来的偏重数量扩张转向以经营结构调整为重点，带动质量、效益和规模全面增长的发展策略。连锁经营方式的成功导入，加速扩大了国内零售市场的容量，社会商品零售总额连续多年保持了10%以上的增长速度，中国的零售市场已经成为世界上发展速度最快、潜力最大的市场。
2.1.1符合国家各项规划要求
2011年，我国进入十二五发展时期，国家出台“十二五”发展规划，其中关于商贸业提出优化城市综合超市、购物中心、批发市场等商业网点结构和布局，xxx省随即发布“十二五”规划，指出加快城市商业广场、特色商业街、商贸聚集区建设，支持便利店、中小超市等社区商业发展。把推动服务业大发展作为经济转型升级的主攻方向，拓展新领域、发展新业态、培育新热点，推进规模化、品牌化、网络化经营。面向民生、面向生产、面向农村，大力发展物流、金融、信息、研发设计等生产性服务业，加快培育旅游、文化、会展等现代服务业，运用现代技术和经营方式改造商贸、餐饮等传统服务业，打造一批现代服务业聚集区，不断提高服务业的比重和水平。
同年，国务院出台《国内贸易发展“十二五”规划》，《规划》
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指出，推进城乡商业服务网络一体化，积极推进商业网点规划制定和实施，在城区，鼓励改造提升传统商业中心，引导商业网点合理布局，形成具有综合服务功能和较强辐射能力的消费中心。
《xxx省“十二五”商务发展规划》则提出在大中城市建设若干特色鲜明、带动效应强的美食街、休闲娱乐街、老字号街等服务业集聚创新街区；形成一批创新型服务企业，加快连锁化步伐，加强信息管理和服务系统建设，发展网络定制服务等现代流通方式，促进服务业自主品牌发展。
2.1.2符合国家产业政策要求
2011年，国家发改委发布了《产业结构调整指导目录（2011年本）》，其中商贸服务业第5条“商贸企业的统一配送和分销网络建设”，其内涵明确了本项目建设属于国家鼓励类行业。
综上所述，本项目的建设是对国家及省级政策的积极响应，是对xxx省大力发展商贸服务业、形成商业聚集区的必要支撑，是保障商业聚集区快速、稳健发展的重要举措，因此本项目的建设是具有良好的产业和政策背景。
2.1.3拟建项目周边同规模、同类型商业竞争较弱
在拟建项目1.5km范围内，能对其产生一定竞争的xxxx，鉴于本项目主要针对高端人群，与本项目目标客户相异，拟建项目的建筑体量远远大于一般中小型商场的规模，定位档次与管理水平也相对较
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