产权式物业开发模式及深圳案例实证分析
摘要:
本文首先介绍了产权式物业基本理论，结合深圳特区两个案例详细分析了产权式酒店存在问题，围绕旭飞好时光休闲投资公寓提出10点完善建议。
一、产权式物业定义与种类
产权式酒店是房地产与旅游项目嫁接后的产物，即酒店将每间客房的产权
独立，分别出售予投资者，投资者在购买了产权式酒店的产权后，可将手中的产权进行转让和自由买卖，也可以确定自己每年使用酒店的天数，其他时间则交由酒店管理公司统一出租、经营、投资者收取一定比例的返租（经营）收入，以实现保值增值。这与传统的住酒店以及传统的房地产投资有着本质的区别。
投资者购买产权酒店后，可拥有以下的权利： 一、拥有的产权可自由买卖； 二、每年可确定自己的使用天数；
三、其他时间则交由酒店管理公司统一出租（经营），从中收取一定比例的返租（经营）收入，实现保值增。
产权酒店分类
产权酒店主要分三类：时权酒店、退休自用酒店和有限自用投资型酒店 一、时权式酒店向游客出售在一定时期内使用酒店客房和娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或交换。
二、退休自用酒店是投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报，到退休时作为养老的住所。
三、有限自用投资型酒店的客户６０％是中产家庭，４０％是企业集团，家庭投资主要是为了增值和分红，顺带度假；集团购买一方面用于投资，另一方面可用于员工度假或公司年会专用。
早期产权式酒店的运营缺乏灵活性，消费者想到不同地方度假，引进可交换概念(vacation exchange)满足旅游者到不同目的地旅游的需要势在必形，1974年首家分时度假交换公司RCI成立以后，新的交换服务方式越来越多。人们不仅可以交换固定档次的住宿时间与娱乐服务，而且可以选择不同档次的娱乐时间和
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产品。点数制（point）与点数制网络是最新发展起来的分时度假体制。
90年代出现点数制
1990年，进入分时度假领域的迪斯尼公司率先推出了点数制（又称为分数制）。即顾客购买的已经不是某处房产一段时间的使用权，而是购买一定的点数，以所购买的点数来选择消费标价已经折合成点数的住宿和娱乐产品。欧美公司与南非公司也采用了点数制。
90年代末期出现点数制俱乐部和全球点数制网络
点数制俱乐部一般拥有几处度假房地产，不同房产有面积、档次等差异。在点数制俱乐部普及以后，通过计算机网络技术将各地的点数制俱乐部联网交换，使消费者具有更大的选择性。
RCI欧洲分公司于1999年5月完成点数制网络检测，并于2001年将点数制网络推向全球。
产权式酒店在深圳的发展
表1 深圳特区产权式物业分类实例 深圳雅兰酒位于深圳盐田区大梅沙海滨，属于旅游度假酒店，店 是深圳第一个产权式酒店，192间标准客房，2001年4月23日试业。 发展商：雅兰置业(深圳)有限公司 属于典型的产权式酒店 旭飞高时光休闲投资公寓 介于酒店与住宅之间的投资品种。 例如旭飞好时光投资休闲型公寓就属于此类。 旭飞华达园位于翠竹北路豪宅区，繁华的翠竹北路商业街是家庭聚会和商务居住的理想之选；投资计划： “首付1成，坐享其成，20年自动回收使用权” “首付2成，坐享其成，13年自动回收使用权” “首付4成，坐享其成，7年自动回收使用权” 深圳中港城作为一个建筑面积达4万多平米的超级商城，中深圳市钜华投资发展有购物广场 港城设有16部自动扶梯和豪华观光电梯，400多限公司推出的中港城购产权式商场 个车位，同时还拥有4000多平方米的休闲广场。 物广场属于产权式商场 产权式商城等于对传统商场出租柜台方式进行革新，可以通俗理解为拥有产权的柜台或铺位，例如深圳中港城就推出这种投资模式。投资伍万元60年收益为62.8万元 2
时间长短可变 单独的度假房产 房屋面积可变 购房期限
可交换 可交换 永久或定期
图1 比较灵活的产权式酒店
二、产权式物业运营及其优缺点分析
消费者在购买分时度假产品时，越来越多地关注其可交换性，所以加入一个交换公司就成为许多分时度假开发商的迫切愿望。
产权式酒店典型模式如下：
会员 销售代理商 开发商 交换公司 会员
图2. 典型的分时度假运营机制
国外最大的分时度假交换公司是RCI,国内首批成立的交换公司是华夏之旅。计算机网络与信息处理技术为分时度假的可交换提供了技术基础，象RCI能够为十万以上会员提供服务，两者对比分析如下：
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比较项目 股东及创办人 主要优势 中国市场竞争策略 对加盟度假地和酒店服务内容
表2 国内外典型分式度假交换公司经营比较 RCI公司 华夏之旅 美国christel 与john Dehaan于1974年组2000碾月由海南第一投资集建 团投资 华夏之旅公司总经理雷驰 1. 创新优势。它在世界上率先提出分时度1. 中国第一家本土分时度假假交换的概念，其创新设计的交换机制公司。 满足了度假地和会员的需要。 2. 以海南省为基础在全国建2. RCI的品牌优势。 立广泛的酒店网络。 3. 先进的计算机网络系统。 3. 创办《分时度假业者导报》4. 遍布各地的分支机构。亚太区总部设置扩大宣传和影响。网站www.sinovel.com.cn 在新加坡。 2001年5月18日TCI成立亚太有限公司华夏之旅针对休闲度假和商北京办事处，已经有17家加入RCI. 务旅行，设计创建了一个全RCI在中国的市场战略为“以谋求政府支国范围内能够自由住宿选择持为指导思想，通过介绍分时度假概念宣的系统，其核心是为消费者传经营方式，通过吸引度假饭店加盟扩大提供实惠的住宿产品，并为影响，通过媒体宣传树立品牌形象，以非国内星级酒店或度假村开房利润的目标实现为未来获得利润创造机率偏低的现状寻求出路。 会”。1994年RCI向世界各地输送500万名游客。 新的度假地想加盟TCI时候，必须通过公通过网络传播加盟酒店订房司执行委员会：首先考虑RCI首先考虑信息，为加盟商提供： RCI会员对于交换度假地的需求，检查新1. 会员手册、宣传册、招贴画、度假地能够纳入原有的度假地体系中，考音像制品和杂志宣传。 察加盟度假村的相似程度和需求状况。保2. 对加盟酒店的管理人员进证度假地的标准达到RCI的最低要求。行培训和指导。 RCI开发经理开发经理充当顾问角色与3. 建立对比加盟酒店的激励度假地开发商达到RCI标准。RCI律师与机制，根据严格质量标准选开发商律师共同完成 择加盟酒店。 1.保证开发商符合开发规划。 确认保证会员权利方面的制度安排，既使开发商破产或失败时也能保证会员权利。
产权式物业主要优点：产权式物业属于投资型物业，为老百姓提供了新的投资渠道，投资风险比股票小，投资利润比储蓄和保险大。
表3 投资股票与投资产权式酒店比较
投资项目 投资额 套现能力 风险性 投资股票 多少不限 随时套现 风险较大 投资产权式酒店 几万元以上 稳定收入套现或按照退出机制按照银行存款利率套现 经营保障体系将风险降低旅游经济的增长使投资回报稳步增长。最大风险是可选错误选择缺乏诚信与经营能力的发展商。 专业酒店管理公司经营 委托经营获取年度分红，升值后转让套现，免费入住权等其它回报 4
精力要求 回报方式 随时关注，耗费较大精力 股价上升增值
