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5万科房地产公司财务预警体系应用
5.1 万科公司简介
(一)企业概况
万科集团成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年6月30日止，公司总资产94.73亿元，净资产42.85 亿元。
1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。
1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。
1992年底，万科集团城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。
1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。
公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。
2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。
公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州，目前万科业务已经扩展到15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。
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（二）股本结构
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变动日期 公告日期 变动原因 总股本 2010-06-30 2009-12-29 2009-06-30 2008-12-31 2008-06-19 2010-08-10 定期报告 1099521.022万股 2009-12-26 其它上市 1099521.022万股 2009-08-04 定期报告 1099521.022万股 2009-03-10 定期报告 1099521.022万股 2008-06-05 送、转股 1099521.022万股 流通股 流通A股 965607.991万股 965609.491万股 0万股 2415.984万股 939209.491万股 0万股 28815.984万股 939021.765万股 0万股 29003.71万股 131495.547万股 0万股 0万股 0万股 941385.831万股 0万股 26639.643万股 高管股 限售A股 0万股 2417.484万股 流通B股 131495.547万股 131495.547万股 0万股 0万股 0万股 131495.547万股 0万股 0万股 0万股 流通H股 国家股 国有法人股 境内法人股 境内发起人股 募集法人股 一般法人股 战略投资者持股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 18
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基金持股 转配股 内部职工股 优先股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 第 19 页 共 26 页
0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 0万股 （三）行业比较
2009中国房地产百强研究报告披露，综合考虑企业规模性、盈利性、成长性、偿债能力、运营效率和纳税六个方面的20个指标，万科企业股份有限公司位列房地产企业综合实力第一。
以下图表示万科集团和一些同行业企业的各项对比。
(1) 销售业绩对比
房地产上市企业2009年与2010年销售业绩对比 企业名称 2010年上半2009年上半增长率（%） 年销售金额（亿年销售金额（亿元） 万科集团 恒大集团 保利地产 绿地集团 绿城中国
图表分析：万科集团销售金额第一，从2009年到2010年销售情况呈现递增趋势，但是和同行业其他房地产公司相比较，增长幅度不大。
（2）长期负债能力分析比较 1． 净负债率对比
355 211 208 207 204 元） 269 112 195 91 165 32 88 7 127 24 19
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2.真实资产负债率对比
从上面两个图表中可以看出：万科集团的负债率低，真实资产负债率也较偏低，从而反映了万科集团的偿债能力很强。
（3）2007年～2009年四大房地产企业新开工面积比较
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