金融危机下房地产发展的对策分析
国土地供应总量为17.9万公顷，同比增加65.1%，房地产开发用地供应同比增加98.4%。
从以上数据可以看出这几年我国的土地供应正在大幅度提高，但是在土地供应量增加的背后是地价的升高，地价的抬高给开发商带了了巨大的成本，再加之劳动力成本的上升，使得房地产业的整体成本正在被迅速拉高。在加上银行的利率提高，贷款难度增加，房地产开发商拿地将会越来越困难，开发量将会明显下降。在这些情况下，开发商为了获得利益的最大化，把购下的土地都用来开发中高档的住宅，这样对于大多数的人们来说是根本买不起这么贵的中高档住房的，最后形成了这样的一种状况，即一边是房地产市场中的中低档房屋供应短缺，另一方面是低收入人群、刚性需求的人们正在逐步增加。最终房地产市场形成了两个极端的矛盾，而且这种供需性矛盾还在继续加大。随着未来保障性住房的大力发展，我相信未来中国房地产市场的供需状况将会得到好转、处于平衡。
3.2价格上涨过快
房地产价格持续攀升。虽然2013年我国楼市经历了近年来最严厉的调控，但是从国家统计局发布数据看，2013年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4％，连续第4个月环比上涨，再次出现了“量价齐升”的形势。上海、北京等大城市房价更是持续攀升。其中2013年北京商品住宅成交金额前20名楼盘销售总额较2012年下降7％，但是成交均价为31032元／平方米，比2012年前20名楼盘均价21997元／平方米涨出近万元。
在房地产价格过快上涨中也受到很多方面的影响，主观原因：①地方政府的政策推动；②开发商刻意操作；③消费者、投机者推波助澜。客观原因：①土地价格上涨是最直接的原因；②充裕的流动性是房价上涨的主要“推手”；③经济发展必然趋势。
在当前错综复杂的情况下，抑制房价的过快上涨要以科学发展为主题，以加快经济发展方式转变为主线，进一步加大土地供应力度、改善土地供应结构、采取有效措施加快保障房建设，形成房地产业市场与保障性住房“双轨制”发展模式，只有这样才能更好地促进我国房地产业健康稳定发展。
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3.3 住房空置率过高
按照我国的定义，空置率就是房地产开发商生产的住房一年内没有销售出去，和整个已生产的住房之间的比例。其实无论是国际惯例还是世界其他国家的统计数据，这个空置率不能反映出真实情况。因为空置率一个方面可以放在房地产开发商，就是住房与供给的需求，还可以放在住房的持有者身上。另外几种，一种是投机炒作的人手上，还有一种是投资居住的人手上。住房产品和其他产品有一个很根本的不同，既可以消费，也可以投资。
国家为了应对金融危机，采取了一系列的刺激经济措施和政策，这其中也带动了房地产业的迅速发展，在房地产高利润的驱动下，大量的热钱、投资者以及投机者涌入到了房地产市场，造成了现在很多存量房屋都处于空置状态，形成了一定住房泡沫的产生。在这种情况下，住房市场供求关系严重失衡，价格就往上飙，房地产泡沫就被吹大。如果人们把房屋租出去或者卖出去，从住房来讲，可以解决一定供求关系，更重要的就是租金等费用就不会出现，而对于现在来说，既不卖，也不租，住房市场形成了很大的空置率，造成了资源的严重浪费。更严重的问题就是，因为这些住房持有人，多数住房都是利用政府的优惠政策，利用过高的杠杆率，把房屋买了以后持有手上的。这时候把房价推高，让住房的紧张程度越来越高，不仅仅让整个市场的供求关系紧张，而且还会对我国的金融体系制造一定的金融风险。
为了使住房市场的供求关系平衡，为了房屋资源的合理利用，为了减少我国住房市场的金融风险，我国应对住房市场的空置率进行科学的数据统计和评估，并对市场中的住房投机者采取严厉的惩罚措施，在市场和政府的双管调节下合理、平衡、健康发展房地产业。
3.4 住房保障制度不健全
近几年来，随着中国房地产价格一直高位运行，中低收入者在市场上实现自己的住房愿望举步维艰，很多有住房困难的人群都开始通过国家的住房保障制度来实现自己的住房愿望，而就在实施国家的保障住房制度上也出现了很多的问题。
首先，住房保障制度所确立的权利内容不明确。以经济适用房为例，
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不少不具备经济适用房购买资格的人，通过弄虚作假购买经济适用房后，又通过出租或出售的方式兑现为现实利益，使大量闲置经济适用房违规出租或上市交易。这种骗购经济适用房的行为，不但挤占了社会资源，侵害了弱势群体的权益，而且违反了社会公平，导致了公众对整个住房保障制度正义性、公正性的置疑。
其次，住房类型比例分配不合理。计划经济时期，我国的住房保障模式主要依托于单位福利分房和政府直管公房，住房实物分配占据主导地位。经过计划经济向市场经济的转轨之后，土地财政成为地方财政收入的主要来源，商品房已成为住房供应的主体，而保障性住房的供给比例不断下滑。
最后，法律制度不健全，住房保障政策执行失灵。我国目前的住房保障制度仍不健全，各级政府大多通过制定规范性文件来规制各种保障住房，尚未制定统一的住房保障行政法规。由于规范性文件法律效力本身具有局限性，其不能制定罚则，不能作为行政执法的法律依据，因此对住房保障制度中存在的欺诈、擅自转让、互换、出租、转租、出借、抵押其所承租或购买的保障住房、擅自利用其所承租或购买的保障住房从事经营活动等行为无法予以行政处罚，导致住房保障政策在实施过程中失灵，无法达到政府的预期目标。
3.5 金融监管制度不完善
资金走向不合理。从我国的房地产供求情况来看，房地产市场存在着供给机制失衡、结构性供求矛盾突出的问题。房地产开发商大量开发中高档住房，忽视低档住宅和保障性住房的开发，供求关系严重失衡。这种现象直接导致了房地产信贷资金过多的流向高价格的商品房开发领域，而保障性住房建设所需的信贷资金短缺。信贷资金的这种不合理流向其结果是高档的商品房开发过多，造成房屋长期空置、销售不畅，中低档商品房开发过少，供给不足，导致房地产市场结构性供求矛盾突出，影响房地产市场的健康发展，对金融机构造成了很大的金融风险。
信贷风险升级。房地产信贷业务量的增加，自然会带来潜在违约风险的加大。目前，为了应对金融危机的影响，我国实行了宽松的货币政策，流动性相对过剩，房地产开发企业和个人的信贷资金比较充足，出现了不正常的供需状况，房地产企业不断的囤地、开发项目，居民居住
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购房、投资购房、投机购房不断增加。在供需两旺的情况下推动房地产价格节节高升，房价涨幅大大超过居民的收入增幅，这些迹象表明，我国的房地产市场在一定程度上已经存在泡沫的成分，这己经引起国家的高度关注，对其调整不可避免[5]。随着宽松货币政策的退出，信贷收紧，势必要影响房地产开发企业和个人的借款负担，很可能会导致因负担过重而出现信贷违约的情况。同时，也有数据显示，我国的房地产开发贷款违约率已经比美国的住房贷款违约率高。这些都表明我国的房地产信贷市场的潜在违约风险是在不断加大的，如果不引起高度的重视会对商业银行住房信贷业务发展和房地产业的发展有极大地危害。
3.6住房投资过于盲目
“京十五条”出台的加强版“限购”、“限贷”以及银行加息等系列叠加政策给楼市热度降温，近期北京住宅市场成交量骤降，而一直在房产交易市场表现一般的商住房却逆势上扬，成交量也在显著增加。其中，支撑商住房需求上涨的因素来自两个方面：一是“被限购”的部分刚需族，只能暂作打算购商住房做过渡；另一方面，则是在投资住宅市场无缝可砖的中小投资客，将投资目标转至不受限购影响的商业地产。
在巨大利益的驱动下，大量的房地产投资商开始由普通住宅市场转向商住项目市场的投资。而对于现在住房市场的商改住的房屋来说，投资者存在着巨大的市场和政策两项双重风险，市场住房投资的过于盲目将进一步拉高风险，产生市场泡沫，一旦泡沫破裂，房价骤降，将给投资者带来沉重的打击。所以对于投资者来说购买商改住两用房一定要冷静谨慎，不应过度盲目购买。首先，商住项目土地使用年限只有40年，购买商住项目存在很大的政策风险。其次，商住项目电价、水价、物业费等都按照商业标准收取，不论购房意图和如何使用，商改住项目购买后的使用维护成本远高于普通住宅。最后，在后续可能推出的房产税政策中，商住房的税收可能要先于普通住宅，税率也可能会高于普通住宅。因此，在政策和市场都不太明朗的情况下，投资者应审时度势，不应过于盲目投资。
3.7 政府和企业间协调不畅
一方是房地产开发商不断提高房地产市场价格，另一方是政府不断
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