例10.某产品生产线，根据购建时的市场需求，设计生产能力为年产1000万件，建成后由于市场发生不可逆转的变化，每年的产量只有400万件，60%的生产能力闲置。经评估，该生产线的重置成本为1500万元，实体性贬值额为300万元，功能性贬值额为150万元，规模经济效益指数为0.8，试求该生产线的经济性贬值额。
??400?0.8? =52%
经济性贬值率＝???100%?1?? 000???1，???经济性贬值额=（1500-300-150）×52%=546万元
例11.被评估生产线年设计生产能力为10000吨，评估时，由于受政策调整影响，产品销售市场不景气，企业必须每吨降价150元以保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%。试根据所给条件，估算该生产线的经济性贬值额。
经济性贬值额＝(150×10000)×(1－33%)×(P/A，10%，3) ＝1005000×2.4869 ＝2499335元
例12.某生产线额定生产能力为1000件/月，已使用三年，目前状态良好，观察估计其实体性贬值率为15%，在生产技术方面，此生产线为目前国内先进水平。但是由于市场竞争激烈，目前只能运行在750件/月的水平上。假设已知其更新重置成本为1000000元，这类设备的生产规模效益指数X=0.7。估算此生产线运行于750件/月的经济性贬值和继续使用条件下的公平市场价值。
（1）更新重置成本=1000000元
（2）实体性贬值=1000000×15%=150000(元) （3）功能性贬值=0
（4）经济性贬值率=[1-（750/1000）]×100%=18.24%
（5）经济性贬值额=(1000000-150000)×18.24%=155040(元) 资产评估价值 =1000000-150000-155040=694960(元)
第二节 不动产评估的市场法
例1：有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现搜集到A、B、C、D四宗地交易实例，具体情况见下表，表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1.5~2之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加2%。该城市从1998年到2002年，每年地价指数上升1%。试根据上述条件评估待估宗地2002年1月的评估值。 宗地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 剩余年限 标的 A B C D 2200 2400 2300 2100 2002.1 2001.1 2001.1 2001.1 2000.1 0 -1% 0 0 -2% 1.7 1.6 1.8 1.7 1.6 0 0 +2% 0 0 0 -1% 0 0 -1% 40 38 40 39 38 P=P’×交易时间修正×交易情况修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正×年期修正 （2）时间修正： A=B=C=100 (1+1%)/100=1.01 D=1.012
（3）交易情况修正系数A=100/(100-1)=100/99 B=C=100/100 D=100/(100-2)=100/98 (4)容积率修正系数： 容积率 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 2.0 修正系数 100 102 104 106 108 110 A=104/102 B=104/106 C=104/104 D=104/102 （5）区域因素修正：A=C=D=100/100 B=100/(100+2)=100/102 （6）个别因素修正系数：A=D=100/99 B=C=100/100 （7）年期修正:
?40 1??1?6％??38KA=KD= =1.0135；
1??1?6％?
?401??1?6％?KC= =1.0066 ； KB=1 ； ?391??1?6％?
(8)参照物地价修正:
5
①2200×1.01×100/99×104/102×100/100×100/99×1.0135=2343 ②2400×1.01×100/100×104/106×100/100×100/102×1 =2332 ③2300×1.01×100/100×104/104×100/100×100/100×1.0066=2338 ④2100×1.012×100/98×104/102×100/100×100/99×1.0135=2282 (9)评估结果=(2343+2332+2338+2282)/4=2324(元/平方米) 第三节 不动产评估的收益法
某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为3800元/平方米，经济耐用年限为60年。目前该类建筑的重置价格为4800元/平方米。该大楼总建筑面积为12000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10％左右，每年支付的管理费用一般为年租金的3.5％，维修费为建筑物重置价的1.5％，房产税为租金收入的12％，其他税为租金收入的6％，保险费为建筑物重置价的0.2％，资本化率为6％。试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格。 1.估算不动产总收益：
年总收益＝2.5×365×12000×（1-10％）＝9855000（元） 2.估算总费用：
年管理费＝9855000×3.5％＝344925 （元） 年维修费＝4800×12000×1.5％＝864000 （元） 年税金＝9855000×（12％+6％）＝1773900 （元） 年保险费＝ 4800×12000×0.2％＝115200 （元）
年总费用＝344925+864000+1773900+115200＝3098025 （元） 3.计算纯收益＝9855000-3098025＝6756975 （元） 4.计算价格：
??1不动产价格＝ 6756975??1?＝10443.47（万元）45? 6％??1?6％??
练习1.
某房地产开发公司于1997年3月以有偿的方式取得一块土地50年的使用权,并且于1999年3月在此建成一座砖混结构的写字楼,当时造价为每平方米2000元,经济耐用年限为55年,残值率为0.目前,该类写字楼重置价格为2500元/平方米.该建筑物占地面积为500平方米,建筑面积为900平方米,现在用于出租,每月平均实际收到的租金为3万元.另外据调查,当地同类写字楼的出租租金一般为每月建筑平方米50元,空置率为10%,每年需要支付的管理费为年租金的3.5%,维修费为建筑重置价格的1.5%,土地使用税以及房产税合计为每建筑平方米20元,保险费为重置价的0.2%,土地资本化率为7%,建筑物的资本化率为8%.试根据上述资料评估该宗地2003年3月的土地使用权的价值. 1.计算总收益=50×900×12× (1-10%)=486000 2.计算总费用
①年管理费=486000×3.5%=17010 ②年维修费=2500×900×1.5%=33750 ③年税金 =20×900=18000
④年保险费=2500×900×0.2%=4500
年总费用=17010+33750+18000+4500=73260 3.计算房地产的纯收益
房地产纯收益=486000-73260=412740 4.计算房屋纯收益
房屋现值=房屋重置价格-贬值额
=2500×900-(2500×900/48) ×4=2062500 房屋的纯收益=房屋现值×房屋资本化率 =2062500×8%=165000 5. 计算土地的纯收益
土地的纯收益=房地产的纯收益-房屋的纯收益 =412740-165000=247740 6.计算土地使用权价值
剩余的使用年期为50-2-4=44年
?247740?1 ??1?＝3358836.15元44?7％ ??1?7％??
土地单价=3358836.15/500=6717.67(元/平方米) 第四节 不动产评估的成本法
1.某建筑物建筑面积为320平方米，重置价为2500元/平方米，耐用年限为40年，已使用7年，残值率为4%。试用定额法估算其现值。
（1）建筑物的重新建造成本：C=320×2500=800000（元）
6
（2）建筑物年贬值额D=800000×(1-4%)/40=19200(元) （3）建筑物现值V=800000-19200×7=665600（元）
1?4%V?320?2500?320?2500??7?665600
40
练习2
被评估地块面积为500平方米，土地取得费为230元/平方米，土地开发费为246元/平方米，土地开发周期为2年，第一年投资占总投资的3/4，第二年占总投资的1/4.银行贷款年利率为8%，土地开发投资的平均利润率为10%，土地增值收益率为20%。试根据以上资料计算被评估土地开发后的评估价值。 （1）计算土地取得费：
土地取得费=500×230=115000（元） （2）计算土地开发费：
土地取得费=500×246=123000 （元） （3）计算投资利息：
2 土地取得费利息= 115000??1?8％??1＝19136土地开发费利息：
311.50.5 123000???1?8％??1?123000??1?8％??144
11289?1206＝12495 ＝投资总利息=19136+12495=31631 （元） （4）计算开发利润：
开发利润=（115000+123000）×10%=23800 （元） （5）计算土地增值收益：
土地增值收益=（115000+123000+31631+23800）×20% =58686 （元） （6）计算土地评估值：
土地评估值=115000+123000+31631+23800+58686 = 352117 （元）
土地单价=352117÷500=704.23 （元/平方米） 无形资产评估例题与练习
企业转让彩电显像管新技术，购买方用于改造年产10万台彩电显像管生产线。经过对无形资产边际贡献因素的分析，预测在其寿命期各年度分别可以带来追加利润100万元、120万元、90万元、70万元，分别占到当年利润总额的40%、30%、20%、15%，试评估无形资产利润分成率(折现率为10%)。 (1)各年度利润总额的现值之和：
100追加利润现值之和：?40％120?30％ 90?20％70?15％ (2)???＝1214.682341?10％?1?10％??1?10％??1?10％?
1001209070 ???＝305.512341?10％?1?10％??1?10％??1?10％?
⑶无形资产分成率：305.51÷1214.68=25.15%
甲企业以某一专利技术向乙企业投资，该技术的重置成本为100万元，乙企业拟投入合资资产的成本为8000万元。甲企业无形资产成本利润率为500％，乙企业拟合作的资产原利润率为12.5％。试评估无形资产投资的利润分成率。 无形资产的约当投资量＝100×（1+500％）＝600 乙企业约当投资量＝8000×（1+12.5％）＝9000
无形资产投资的利润分成率＝600÷（600+9000）＝6.25％
某公司于2006年1月取得某项技术的专利权，在以后的生产中取得了显著的经济效益。并于2008年1月1日对该项专利进行评估。根据该公司提供的有关数据，预测今后5年的净收益分别为500万元、720万元、800万元、1024万元和1245万元。国库券利率为10%，公司所在行业的风险报酬率为15%，专利技术的分成率为28%，求该专利在2008年1月1日的评估值。
折现率=10%+15%=25% ?50072080010241245??????28％ ?2345?％?1?25％??1?25％??1?25％??1?25％???1?25
=587.38（万元）
4.甲企业有一项非专利技术，重置成本为200万元，经测算非专利技术成本利润率为400％，现向乙企业投资入股。乙企业原资产的重置成本为4000万元，成本利润率为10％。评估人员通过分析认为，该非专利技术的经济寿命为5年，预计
??????7
未来5年该产品的净收益分别为410万元、420万元、430万元、450万元和450万元。风险报酬率估测为6%，国库券利率为4%。试计算该非专利技术的评估值。 折现率=4%+6%=10% 200??1?400％?利润分成率＝＝18.52％ 200??1?400％??4000??1?10％? ?410420430450450?评估值＝18.52％????? ?2345?1?10％????????1?10％1?10％1?10％1?10％??=301.81
5.某企业拟转让其拥有的某产品的商标使用权，该商标产品的单位市场售价为1000元/台，比同类产品每台新增利润100元，拟购买商标企业的年生产能力为10万台，双方商定商标使用许可期为3年，被许可方按照使用该商标后新增利润的30%作为商标特许权使用费，每年支付一次，3年支付完价款，折现率按照10%计算。根据上述条件计算该商标使用权价格。
(1) 年销售利润=10×100=1000万元 (2)商标年使用费=1000×30%=300万元 ?300?1商标使用权价格＝1?＝746.07万元 ?3?10％??1?10％??
6.某企业的预期年收益额为20万元，该企业各单项资产评估价值之和为80万元，企业所在行业的平均收益率为20%，并以行业的平均收益率作为适用的资产收益率。试确定该商誉的评估值。 商誉的价值=（20-80×20%）÷20%=20万元
7.某企业预计在未来5年内保持具有超额收益的经营态势，预计年超额收益均为20000元，根据银行利率以及企业经营风险情况确定的折现率为12%。评估该企业商誉的价值？
?20000?1
P?1?元???75816 12%??1?12%?5?
8. 某企业进行股份制改造，根据企业过去经营情况和未来市场形势，预测其未来5年的净利润分别是100万元、110万元、120万元、140万元和150万元，并假设从第6年开始，以后各年的净利润均为150万元。根据银行利率以及企业经营风险情况确定的折现率为14%，资本化率为12%。并且采用单项资产评估方法评估确定该企业各单项资产评估之和为800万元。试确定该企业的商誉的评估值。
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